Доп. соглашение об увеличении цены

[Аноним]

Доброго времени суток.
Ситуация: продается объект недвижимости (нежилой) Продавец предлогает установить в договоре купли продажи стоимость на порядок ниже фактической. Реальную же стоимость объекта прописать в дополнительном соглашении к договору которое не пойдет в регистрирующие органы, а останется у сторон..... скажем так на всякий случай

Вопрос: Какова юридическая сила подобного дополнительного соглашения ....??? Будет ли оно являтся достаточным доказательством того, что стоимость объекта составляет именно ту сумму которая указана в в доп. согл.????

Спасибо.

[sema]

никой силы без регистрации я думаю... хотя регисться не сам договор а переход права собственности...
пожалуй точно не скажу все же...

[Аноним]

Вот и я о том же, было бы жилое... с ним все ясно он вступает в силу с момента регистрации. Но это НЕЖИЛОЕ помещение.

[B@lex]

Подумалось....ФРС осуществляет регистрацию прав на основании правоустанавливающих документов, таким образом государство признает это право....соответственно, бумажка..не поданная в ФРС, не устанавливает права сторон....брежу?

[Афина]

А если например по договору оплата производится после перехода права собственности, что мешает сторонам пересмотреть условия о цене постфактум регистрации?
вобщем мне непонятно, почему доп. соглашение силы не имеет.. объясните пажалста?

[Irusya]

все-таки цена-существенное условие, я бы настаивала на указании цены в договоре, без "допбумажек" и нормальную регистрацию...
подумалось еще про занижение налоговой базы...

[B@lex]

брежу?

наверное "да")) Сделка - волеизявление сторон, направленное на возникновение, изменение, прекращение прав и обязанностей.
По допу: письменная форма соблюдена? - "да", гос.регистрация договора требуется? - "нет", значит правоустанавливающий, стороны изменили права и обязанности - просто "еще" не отнесли это в ФРС...

А если например по договору оплата производится после перехода права собственности, что мешает сторонам пересмотреть условия о цене постфактум регистрации?

Если постоплата - при отсутствии определенных условий, ФРС обременение зарегит в виде залога))

[Афина]

ФРС обременение зарегит в виде залога))

это понятно, но речь о доп. соглашении. Почему оно без штампульки ФРС не имеет силы?

[Аноним]

Ещё вот: ГК РФ Статья 555.
1. ДОГОВОР продажи недвижимости ДОЛЖЕН предусматривать ЦЕНУ этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

То есть если Буквально: при отсутствии В ДОГОВОРЕ согласованного сторонами в письменной форме УСЛОВИЯ О ЦЕНЕ...... НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления ОДНОГО документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Даже если и делать доп. согл. то возникает вопрос:

Делать согл. о внесении изменений условий договора регламентирующих цену имуществу, то бишь меннять само условие о цене (стороны пришли к соглашению изложить п.п. 3 договора в следующей редакции), либо (настоящим соглашением стороны устанавливают стоимость имущества передаваемого по договору № .... от ..... в размере ..........)??????
Учитывая ст. 550 ГК думаю второй вариант предпочтительнее???

[Афина]

1. ДОГОВОР продажи недвижимости ДОЛЖЕН предусматривать ЦЕНУ этого имущества

это тоже понятно. Никто и не говорит о том, чтобы цену в договоре не указывать.

Речь о том, что указав в ДКП цену 1000 р. и отправив документы на регистрацию, стороны заключают доп. соглашение об изменении цены на 2000 р.

никой силы без регистрации я думаю...

Почему этот допник не имеет силы?

[sema]

Обзор 97 года

8. Если обязательства по договору купли-продажи исполнены
сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения
изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.
Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной
ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи
имущественного комплекса изменений об увеличении цены в соответствии с
переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением
Правительства Российской Федерации.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на
то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж
произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных
фондов.
Однако судом не учтены следующие обстоятельства.
Между акционерным обществом (продавцом) и обществом с
ограниченной ответственностью (покупателем) заключен договор
купли-продажи имущественного комплекса.
В пункт 3.1 договора указана цена комплекса. Стоимость
перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту
приема-передачи после его полной оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской
Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной
соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и
на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном
законом порядке.
Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации
обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.
Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда
отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1
договора, прекратившего свое действие, и взыскания разницы в ценах.
С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые
требования акционерного общества.

[Афина]

ну здесь одна сторона требует, а другая не соглашается. В нашем-то случае стороны по обоюдному согласию изменяют цену.

[sema]

Афина, момент передачи надо смотреть. не нарисуется ли залог потом)

[Аноним]

Передача объекта производится до полного расчета по доп. соглашению.
Поясните с залогом??? В случае передачи объекта до его полной оплаты .... необходимо регистрировать залог????

[sema]

регить не надо, но в договоре надо помудрить)
Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

У меня оплата недвижки была как то после перехода права собственности так ФРСЕ заставило написать фразку про отсутствие залога.

Может смысл прыжков объясните? с налогами мудрим?

[Аноним]

"если иное не предусмотрено в договоре" :-) - ключевая фраза.
Но в соответсвии с законом об ипотеке договор залога вступает в силу с момента его регистрации.... вроде бы ... а для регистрации необходимо заявление .......... вобщем не важно.
Суть вопроса такова. Может ли продавец на основании дополнительного соглашения заключенного сторонами и не поданного в ФРС при регистрации права взыскать с Покупателя стоимость объекта указанную в доп. согл.?????

[Аноним]

Да ....
и подоходный большой платить не хочется ......... и необходимо подстраховаться на случай неисполнения покупателем своего обязательства по оплате.
Заключаем договор -цена грубо 1 млн., доп. согл увеличиваем цену до 5 млн. Покупатель оплачивает с рассрочкой ...., то есть подаем документы на регистрацию (договор), доп согл. нигде не фигурирует... но на всякий случай если покупатель откажется платить оставшиеся ден. средства...., хочется иметь какие то гарантии ..... вот и интересует как суд отнесется к подобному дополнительному соглашению.

Спасибо.

[B@lex]

sema, занятный обзорчик))

договора купли-продажи
имущественного комплекса

тут вообще договор регится....

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации
обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

У меня мозг наверное свело в предверии .....

Много ньюансов...

Можно ли изменить прекратившиеся исполнением правоотношения? В возмездном договоре? - нет

Поэтому, мне кажется, что если:
ДКП от 01.01.08 на сумму "1" с постоплатой (с оговоркой о залоге)
Акт п-п недвижки от 01.01.08
постоплата - 01.03.08
доп. на сумму "5" от 01.02.08
регистрация права 30.01.08 - доп. имеет силу....

Если: Доп подписывается после передачи имущества и денег, право зарегистрировано - доп не имеет силы....

[Аноним]

ПРЕКРАТИВШИЕСЯ ИСПОЛНЕНИЕМ - нет. Штука вся в том, что доп. согл. подтверждвает (либо должно подтверждать) что они ещё не прекратились .... что есть ещё не исполненные обязательства основанием для которых выступает (либо должно выступать) это самое доп. соглашение.
Вот весь вопрос в том, будет ли являться такое соглашение основанием для возникновения о покупателя обязательств по исполнению обязательств в объеме предусмотренном в доп. согл.
Доп. согл. безусловно будет подписываться в день договора, в любом случае до передачи документов на регистрацию..
В акте приема передачи я так же не буду указавыть что обязательства Покупателя исполнены полностью ........... а укажу что Продавец передал а Покупатель оплатил такую то сумму. И все.

[sema]

B@lex, а я кажется из того обзора не тот кусок выдернула))))))))))))))))))))))))))))))

[Antonnn]

На мой взгляд такое доп. соглашение юридической силы иметь не будет и в случае неоплаты продавцу через суд взыскать крайне затруднительно.
Не проще ли оформить займ беспроцентный по которому покупатель как будто бы должен продавцу необходимую сумму? Конечно если это юрики, а сумма больше 100 тыс, то по хорошему должно было бы быть перечислено по безналу, но насколько я знаю, приходник, даже на весьма крупные суммы, суд считает надлежащим доказательсвом передачи денежный средств.

[B@lex]

Вот весь вопрос в том, будет ли являться такое соглашение основанием для возникновения о покупателя обязательств по исполнению обязательств в объеме предусмотренном в доп. согл.

Аноним, еще раз.....если на момент подписания доп. соглашения....обязательства по договору, так или иначе не исполнены....т.е. не прекращены, IMHO.....
Вне зависимости, укажете Вы или нет в акте....

я так же не буду указавыть что обязательства Покупателя исполнены полностью ........... а укажу что Продавец передал а Покупатель оплатил такую то сумму. И все