Покупка-продажа квартиры

[Варежка]

В приснопамятные времена наша контора заключила договор с застройщиком о долевом участии в строительстве квартиры в обмен на свою продукцию, квартира была сдана ещё в 2006 году, право собственности на неё мы получили в 2007 году, а перепродали в 2008 году.

К сожалению акт выполнения договорных обязательств был подписан задним числом в 2006 году (по сути это акт сдачи-приёмки), в балансе 2006 года это никак не отражено, так как на балансовую дату никто об этом не знал. Какие проблемы, санкции возникают???

С января по сентябрь 2007 года «Жилконтора» предъявила нам коммунальные расходы (одним счётом в сентябре), в сентябре же БТИ обмерил квартиру и создал нам техпаспорт, в октябре произвели оплату в ФРС и получили свидетельство о госрегистрации.
В ноябре, воспользовавшись услугами риэлтора, нашли покупателя и заключили договор купли-продажи, по которому продавец внёс половину стоимости квартиры, но полностью покупатель оплатил стоимость квартиры уже после регистрации продажи квартиры ФРС в 2008 году.

Итак, моя версия проводок:
Сальдо на 01.01.2007 по Д76.5 "Застройщик-контрагент" (сумма отгруженных ему товаров, продукции и услуг в зачёт договора долевого строительства) 400'000р.
01.01.2007 Д76.5 "Расходы по квартире" К76.5 "Застройщик-контрагент" - сумма отгруженных ему товаров, продукции и услуг в зачёт договора долевого строительства 400'000р.
01.01.2007 Д002 "Принята на забалансовый учёт квартира" 1'000'000р. НЕОБХОДИМО ЛИ???

11.03.2007 Д76.5 "Застройщик-контрагент" К51 – доплачена стоимость по договору долевого строительства 600’000р.
11.03.2007 Д76.5 "Расходы по квартире" К76.5 «Застройщик-контрагент» - сумма доотгруженных ему товаров, продукции и услуг в зачёт договора долевого строительства 600'000р.

30.09.2007 Д76.5 "Расходы по квартире" К60.1 «Жилконтора» - сумма коммунальных расходов по квартире с января по сентябрь 30'000р. (НДС нет)
30.09.2007 Д60.1 "Жилконтора" К51 - расплатились с «Жилконторой» 30'000р.
30.09.2007 Д76.5 "Расходы по квартире" К60.1 «БТИ» - сумма по обмеру квартиры и за техпаспорт 5'000р. (за минусом НДС).
30.09.2007 Д19.6 "НДС" К60.1 «БТИ» - НДС по услугам БТИ. НАДО ЛИ ЕГО ВЫДЕЛЯТЬ???
30.09.2007 Д68.2 "НДС" К19.6 «НДС» - возместили НДС по услугам БТИ. МОЖНО ЛИ ЕГО ВОЗМЕЩАТЬ???
30.09.2007 Д60.1 "БТИ" К51 - расплатились с «БТИ» 5'900р.

25.10.2007 Д76.5 "ФРС" К51 - расплатились с «ФРС» за регистрацию 10'000р.
31.10.2007 Д76.5 "Расходы по квартире" К76.5 «ФРС» - услуги ФРС 10'000р. Регистрация.
31.10.2007 Д41 «Товар» К76.5 "Расходы по квартире" 1'000'000+30'000+5'900+10'000=1'045'900р.
31.10.2007 К002 "Снята с забалансового учёта квартира" 1'000'000р. НЕОБХОДИМО ЛИ???

15.11.2007 Д41 «Товар» К60.1 «Риэлтор» - сумма консультационных услуг по поиску и подбору покупателя квартиры 34'100р. (НДС нет). ВОЗМОЖНО ЛИ ОТНЕСТИ НА СТОИМОСТЬ ТОВАРА???
15.11.2007 Д60.1 "Риэлтор" К51 - расплатились с «Риэлтором» 34'100р.

16.12.2007 Д50 Касса К62.2 «Покупатель» - сумма аванса покупателя 950'000р.
10.02.2008 Д62.1 К90.1 – покупатель получил госрегистрацию, выставлен ему с/ф 1'900'000р. (без НДС).
10.02.2008 Д90.2 К41 – отгрузили квартиру 1'045'900 + 34'100 = 1'080'000р.
15.02.2008 Д50 К62.1 «Покупатель» – покупатель доплатил стоимость. 950'000р.

СЛУЧАЙ НЕТИПОВОЙ, ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ИЗРЫЛА ВЕСЬ ФОРУМ И НИЧЕГО НЕ НАШЛА. ПОМОГИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА, ПРОВЕРЬТЕ И ПОДСКАЖИТЕ.

[Варежка]

А если оперции по жилым помещениям не облагаются НДС, то могу ли я возместить НДС по БТИ или его следует отнести на 91.2 не не включать в н/о базу по НнП??

Реализация квартиры через 90 или через 91???

[Варежка]

люююююююююююююююди!!!
баланс скоро сдавать, а я не знаю что с квартирой этой делать
подскажите пожалуйста

[Аноним]

Не совсем понимаю, если акт приема-передачи датирован 2006г., то почему квартира не на 08?

[Варежка]

она изначально планировалась для перепродажи, так что там не должно быть 08

народ, я понимаю, что написала длинно и всем лень читать, ну помогите ктонибудь пожалуйста

[Аноним]

она изначально планировалась для перепродажи, так что там не должно быть 08

народ, я понимаю, что написала длинно и всем лень читать, ну помогите ктонибудь пожалуйста

ТОгда она должна попасть после сдачи на 41

[Варежка]

ОГРОМАДНЕЙШЕЕ ВАМ СПАСИБО, АНОНИМ!

а по остальному кто-нибудь чего-нибудь скажет хорошего малоопытной (пока!) главбушке?

[Аноним]

ОГРОМАДНЕЙШЕЕ ВАМ СПАСИБО, АНОНИМ!

а по остальному кто-нибудь чего-нибудь скажет хорошего малоопытной (пока!) главбушке?

Вы зря так иронизируете. Не понятны ваши "телодвижения" по 76счету. Если вы на нем пытались сформировать стоимость этой самой квартиры, то ее последующая реализация - это реализация без НДС, о каком входном НДС вы ведете разговор?

[Аноним]

Вы зря так иронизируете. Не понятны ваши "телодвижения" по 76счету. Если вы на нем пытались сформировать стоимость этой самой квартиры, то ее последующая реализация - это реализация без НДС, о каком входном НДС вы ведете разговор?

И еще -о каком забалансовом счете вообще может идти речь??? Причем забаланс, если вы приобрели товар?

[Варежка]

думаю, товар не стал товаром в данном случае пока мы не получили регистрацию ФРС, потому до регистрации в ФРС и думаю про забаланс, но не утверждаю,т.к. точно не уверена)))

[Аноним]

думаю, товар не стал товаром в данном случае пока мы не получили регистрацию ФРС, потому до регистрации в ФРС и думаю про забаланс, но не утверждаю,т.к. точно не уверена)))

Но у вас на руках акт приема-передачи, а это значит, что продавец этой квартиры ею уже распоряжатся по своему усмотрению то же не может (он у себя на балансе её числил до оформления вами в ФРС?). Хотя, конечно без регистрации понятное дело вы продать ее не смогли бы, но мое мнение, что забалансовый счет здесь не нужен т.к. обычно на забалансе отражается имущество другой организации, но находящееся в вашем ведении, а здесь квартира ваша и регистрация ФРС только подверждает ваше право ей распоряжаться. Да и для НУ забалансовй счет ничего не значит......

[Варежка]

-хорошо, про забаланс забываю
-НДС с услуг БТИ с 19 на 91 и не уменьшаю базу по НнП

1) когда ставить на баланс (на 41 счёт)??
акт приёма-передачи был подписан летом-осенью 2007 года но задним числом... 20.12.2006
поставить на 41 счёт 01.01.2007?? или тогда когда полностью завершили расчёты с застройщиком??(11.03.2007) или когда зарегистрировали в ФРС (31.10.2007) ???
(ещё наверное нужно учесть что у нас в сентябре были счета по БТИ и коммунальным расходам) когда?

2) какие санкции нас ждут и ждут ли в результате того что мы не отразили никак в балансе чтолибо по акту приёма-передачи 20.12.2006

3) квартиру реализовать через прочие доходы (91 счёт) или через 90?

4) можно ли "пихнуть" в стоимость товара услуги риэлтора?

5) все операции по формированию стоимости товара наверное нужно описать в какойнибудь бухгалтерской справке?

[Тоня]

дааа, пока дочитала вопрос до конца, забыла с чего он начинался...
1. А почему вы хотите отразить передачу квартиры на 41 сч. 01.01.07? Задним числом в бухотчетность корректировки вносить будете?
3. Через 91 (если для вас это не основной вид деятлельности)
4. Что значит "пихнуть в стоимость" и с какой целью?
5. Нужно бы, тем более у вас корректировка уже закрытых периодов.

[Демидова Татьяна]

Варежка, вопрос длинный, суть одна: у вас проблемы, вы паникуете в поисках решения. У вас много жмоций, мы вам сочувствуем. Теперь давайте по сути. Еще раз внимательно прочтите все разъяснения в этой теме и скажите, что конкретно непонятно. Прям перечень вопросов.

Кое-что откомментирую прямо сейчас.

думаю, товар не стал товаром в данном случае пока мы не получили регистрацию ФРС, потому до регистрации в ФРС и думаю про забаланс, но не утверждаю,т.к. точно не уверена)))

Товар становится товаром (на 41 счете) в момент получения на него права собственности (независимо от факта регистрации в ФРС). До этого он может быть товаром в пути (счет 15). Следует также помнить, что налоговая категорически будет возражать против 41 счета, ибо лишается приличного налога на имущество.

какие санкции нас ждут и ждут ли в результате того что мы не отразили никак в балансе

Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения
1. Грубое нарушение организацией правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения, если эти деяния совершены в течение одного налогового периода, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи,
влечет взыскание штрафа в размере пяти тысяч рублей.

Под грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения для целей настоящей статьи понимается отсутствие первичных документов, или отсутствие счетов-фактур, или регистров бухгалтерского учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета и в отчетности хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений налогоплательщика.

[Варежка]

Товар становится товаром (на 41 счете) в момент получения на него права собственности (независимо от факта регистрации в ФРС). До этого он может быть товаром в пути (счет 15). Следует также помнить, что налоговая категорически будет возражать против 41 счета, ибо лишается приличного налога на имущество.

1) Мы изначально планировали товар для перепродажи, а не для собственного пользования. Почему, с точки зрения налоговой и не только её, там должен быть какой-либо другой счёт кроме 41?

Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения
Грубое нарушение организацией правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения,...

2. В данном случае объект находящийся на сч.41 не является ни доходом, ни расходом ни объектом н/о. Права ли я?
3. По сути, предыдущий ГБ (правда не зная о том, что в 2007 году подпишут документ концом 2006 года), незначительно исказил бух.баланс по строке «товары» и по строке «прочие кредиторы». Нужно ли пересдавать и исправлять БухБаланс за 2006 год?

4. Всё-таки, когда ставить на баланс (на 41 счёт)? акт о выполнении договорных обязательств по долевому строительству квартиры был подписан летом 2007 года но задним числом... 20.12.2006

- поставить на 41 счёт 01.01.2007??
- исправить баланс за 2006 год и поставить 20.12.2006??
- поставить на баланс тогда когда мы полностью выполнили свои обязательства и завершили расчёты с застройщиком??(11.03.2007)
в одном из пунктов договора с застройщиком сказано (щас нашла):
«Обязанности сторон. Застройщик, после ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ ДОЛИ, выдаёт акт о выполнении договорных обязательств, который является необходимым документом на оформление права собственности Дольщика на квартиру».
«После оплаты полной стоимости помещений, согласно настоящему договору, Дольщик (мы) получает право оформления квартиры в собственность».
Это идёт вразрез с актом о выполнении договорных обязательств от 20.12.2006, акт мы получили 20.12.06, но полностью расплатились лишь 11.03.2007. Может этим днём и поставить на учёт (41 счёт)???
5. можно ли отнести на стоимость товара услуги риэлтора (консультационные услуги по поиску и подбору покупателя квартиры)?
6. наверное не стоит заводить счёт 76.5 «Расходы по квартире», а собирать сразу на 41?

[Прохожий1]

Исправительные проводки еще никто не отменял. По моему глубокому убеждению 41 квартира стала в момент подписания акта приема-передачи. А 41 как раз исходя из мысли, что изначально предназначена для продажи. Если у налоговика закрадется мысль о налоге на имущество, то тогда у вас должна появится мысль об амортизации в НОБ:-)

[Прохожий1]

Я бы действительно не стала заводить 76, а учла бы эту операцию по аналогии с прочей покупкой товара для перепродажи. Единственный на мой взлят отличный момент - время оприходования товара, и НДС к возмещению. Об этом я писала выше:-)

[Тоня]

исправить баланс за 2006 год и поставить 20.12.2006??

Исправить баланс за 2006 в любом случае не получится, не предусмотрена уточненная бухотчетность, все корректировки текущим годом.
5. В БУ или НУ хотите риэлтора в с/сть товара включить? И зачем?

[Демидова Татьяна]

1) Мы изначально планировали товар для перепродажи, а не для собственного пользования. Почему, с точки зрения налоговой и не только её, там должен быть какой-либо другой счёт кроме 41?

Потому что если бы там был 01 счет, там был бы налог на имущество, который налоговая с вас очень захочет собрать.

2. В данном случае объект находящийся на сч.41 не является ни доходом, ни расходом ни объектом н/о. Права ли я?

а до конца дочитать?

4. Всё-таки, когда ставить на баланс (на 41 счёт)? акт о выполнении договорных обязательств по долевому строительству квартиры был подписан летом 2007 года но задним числом... 20.12.2006

датой выявления ошибки, то есть текущей

в одном из пунктов договора с застройщиком сказано (щас нашла):

процитируйте, пожалуйста, предмет договора. Я хочу убедиться, что это действительно купля-продажа квартиры а не что-то иное.

[Варежка]

Потому что если бы там был 01 счет, там был бы налог на имущество, который налоговая с вас очень захочет собрать.

зная, что мы продали её в 2008, налоговая не захочет её сперва увидеть на 01 и поиметь за 2007 год налог на им-во?

процитируйте, пожалуйста, предмет договора. Я хочу убедиться, что это действительно купля-продажа квартиры а не что-то иное.

предметом договора является долевое участие сторон в строительстве жилого дома по адресу...

[Демидова Татьяна]

предметом договора является долевое участие сторон в строительстве жилого дома по адресу...

в этом случае ни о какой купле-продаже речь не идет, 41 счет не применяется.
Все затраты аккумулируются на 08 счете и в момент получения права собственности объект поступает на 01 счет. Почитайте здесь http://forum.klerk.ru/showthread.php...E5%F1%F2%EE%F0 и воспользуйтесь поиском по форуму.

[Варежка]

в этом случае ни о какой купле-продаже речь не идет, 41 счет не применяется.
Все затраты аккумулируются на 08 счете и в момент получения права собственности объект поступает на 01 счет. Почитайте здесь http://forum.klerk.ru/showthread.php...%F1% F2%EE%F0 и воспользуйтесь поиском по форуму.

в том треде идёт речь об инвесторе, который строил для себя здание, у него ежемесячно копилась стоимость по КС-2 и КС-3 на 08сч,
передача здания осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС, Застройщик выставляет в адрес Инвестора сводный счет-фактуру и передает подтверждающие расходы документы и т.д. и т.п.


У НАС РЕЧЬ СОВСЕМ ПРО ДРУГОЕ. МЫ НЕ ИНВЕСТОРЫ. МЫ ЗАКЛЮЧИЛИ ДОГОВОР О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ДОЛЕВОМ - ПОТОМУ ЧТО ЗДАНИЕ МНОГОКВАРТИРНОЕ, ТАМ КУЧА ДОЛЬЩИКОВ-ФИЗ.ЛИЦ, все вносили какие-то авансы). ДОГОВОР ЗАКЛЮЧИЛИ В 2004 ГОДУ.
САМИ МЫ УЧАСТИЯ НИКАКОГО НЕ ПРИНИМАЛИ. ЗАСТРОЙЩИК СТРОИЛ НАМ КВАРТИРУ. СУММА КВАРТИРЫ БЫЛА ЗАРАНЕЕ ОГОВОРЕНА, МЫ ЗНАЛИ ЧТО ПО ЭТОЙ СУММЕ ПОЛУЧИМ ЭТУ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ ДВА ГОДА И ПЕРЕПРОДАДИМ(!) ЕЁ. В СВОЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ МЫ НИКОГДА НЕ ПЛАНИРОВАЛИ ЕЁ ИСПОЛЬЗОВАТЬ. почему 01 счёт? почему не 41? когда поставить на учёт?

[Демидова Татьяна]

почему 01 счёт? почему не 41? когда поставить на учёт?

читайте ПБУ 2, пбу 6, пользуйтесь поиском. потом все вопросы.

[Варежка]

Пример из "справочника риэлтора" за 2006 год
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006 г.:
По договору ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.
Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 10 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.
После государственной регистрации права собственности на квартиры:
Д 41 "Товары", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 10 000 000 руб. - приобретенные квартиры поставлены на баланс.
После оформления договоров купли-продажи квартир:
Д 90 "Себестоимость продаж", К 41 "Товары" - 10 000 000 руб. - балансовая стоимость квартир списана на реализацию;
Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 "Выручка" - 12 000 000 руб. - отражена выручка от реализации квартир;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 44 "Расходы на продажу" - 600 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартир;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 305 000 руб. (2 000 000 руб. х 15,25%) - начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

конечно это не ПБУ 2 и не ПБУ 6, очень тяжёлые для моего осмысления и
конечно, мы не риэлторы, но ведь у них такой же договор долевого строительства и точно также они перепродают квартиры и счёт тут 41

Люди, помогите, пожалуйста, баланс скоро

[Просто так тут]

Пример из "справочника риэлтора" за 2006 год
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006 г.:
По договору ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.
Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 10 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.
После государственной регистрации права собственности на квартиры:
Д 41 "Товары", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 10 000 000 руб. - приобретенные квартиры поставлены на баланс.
После оформления договоров купли-продажи квартир:
Д 90 "Себестоимость продаж", К 41 "Товары" - 10 000 000 руб. - балансовая стоимость квартир списана на реализацию;
Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 "Выручка" - 12 000 000 руб. - отражена выручка от реализации квартир;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 44 "Расходы на продажу" - 600 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартир;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 305 000 руб. (2 000 000 руб. х 15,25%) - начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

конечно это не ПБУ 2 и не ПБУ 6, очень тяжёлые для моего осмысления и
конечно, мы не риэлторы, но ведь у них такой же договор долевого строительства и точно также они перепродают квартиры и счёт тут 41

Люди, помогите, пожалуйста, баланс скоро

А откуда взялся НДС? разве операция по такому виду реализации облагается НДС?

[Прохожий1]

Все ж я считаю, что вы правильно отразили квартиру на 41. В ПБУ один из критериев признания ОС это как раз и отсутсвие дальнейшей перепродажи. В приведенном примере, на 41 сч. квартира попадает после гос.регитрации, я считаю, что все ж она должна там отразится после акта приема-передачи, но по большому счету НОБ не меняется от этого.

[Демидова Татьяна]

Варежка, я пас.

[Варежка]

Все ж я считаю, что вы правильно отразили квартиру на 41. ...... я считаю, что все ж она должна там отразится после акта приема-передачи, но по большому счету НОБ не меняется от этого.

1) для моего примера... мне поставить её на учёт в Дт41 01.01.2007? (так как 26.12.2006 я уже не смогу поставить) или после полной её оплаты (11.03.2007) или в день госрегистрации 31.10.2007?

2) Коммунальные за январь-октябрь, услуги БТИ, ФРС, риэлтора поставить на удорожание товара или на сч44?

Исправительные проводки еще никто не отменял.

3) Если стоимость товара до момента продажи не является ни доходом ни расходом организации а бухбаланс ни за 2006 ни квартальные балансы 2007 года я изменить не могу - тогда в чём суть исправительных проводок и какие они должны быть?


Огромное спасибо Вам, люди, что не забиваете на меня, но, пожалуйста, давайте добьём эту тему до конца.... для моего баланса это существенные суммы

[Варежка]

Добрые, хорошие люди, я знаю, Вы есть на этом свете...
Откликнитесь и помогите пожалуйста