Досрочное расторжение договора аренды

[rasterjasha]

Здравствуйте! У меня такой вопрос: был заключен договор аренды квартиры двумя физ.лицами на 11 мес. Арендатор внес арендную плату за первый месяц и залог в размере месячной арендной платы. Устно было оговорено, что этот залог вносится на случай порчи имущества, за межгород, если арендаторы съедут, не заплатив и пр. Прошел месяц, арендатор по семейным обстоятельствам вынужден расторгнуть досрочно договор аренды и съехать. Все имущество в порядке, телефонные переговоры оплачены. Обязан ли арендодатель возвратить сумму залога арендатору и почему?

[Максимиан]

Это все зависит от наличия/отсутствия совести у арендодателя и условий договора (неустойка, своевременность предупреждения о расторжении и т.д.)

[rasterjasha]

В условиях договора написано только, что договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон. Про неустойки и сроки предупреждения не написано. К слову, предупреждение было сделано заранее.

[Irusya]

Они внесли задаток
381 ГК "...2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка..."

[rasterjasha]

п. 2 ст. 380 ГК РФ - "Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме."
п. 3 ст. 380 ГК - "В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса"
Это не задаток. Это аванс.

[Irusya]

п. 2 ст. 380 ГК РФ - "Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме."

в договоре это не фиксировалось? сумма, подлежащая оплате, при заключении договора?)

[rasterjasha]

Нет, не фиксировалось. Только есть расписка, что арендодатель взял сумму залога и арендную плату за месяц.

[Irusya]

.. есть расписка, что арендодатель взял сумму залога ...

вот письменная форма

[Афина]

Irusya, чтобы переданная сумма была задатком должно быть прямо написано, что задаток, иначе это аванс.
а у них вообще залог...

[rasterjasha]

Да... Спасибо всем! Только хотелось бы ссылочку на статью... Я вообще в ГК не нашла ничего про подобные залоги, а ведь их везде берут, например в бизнес-центрах. На каком основании так делают?

[Афина]

rasterjasha, а кто как называет, однажды мне попался даже "депозитный взнос")))
но по сути это все-таки аванс, на мой взгляд

[Irusya]

Афина, ну не залог-точно) Возникает в силу договора (334), а у них нет этого условия..
думаю, все-таки задаток..

[Афина]

думаю, все-таки задаток..

я бы не была так категорична. в расписке сказано, что сумма передается в счет причитающихся платежей?
и потом, чтобы задаток остался у арендодателя, необходимо неисполнение договора, а здесь досрочное расторжение.

[rasterjasha]

В общем, я поняла, что обе позиции по сути правильные ))) и при желании в суде можно отстоять и то, чо это задаток (не возвращается) и то, что это аванс (возвращается)

[Irusya]

Афина, "деньги как залог"-сто раз обсуждалось на клерке))))
про "неисполнение"-согласна

[rasterjasha]

Нет, в расписке не сказано. Устная договоренность была, что это сумма на случай порчи мебели и пр. Т.е. по сути - залог за мебель и технику.

[Афина]

Нет, в расписке не сказано.

значит, аванс

[rasterjasha]

и потом, чтобы задаток остался у арендодателя, необходимо неисполнение договора,

про "неисполнение"-согласна

Пойду поищу "деньги как залог"

[rasterjasha]

Почитала про деньги... Деньги залогом быть не могут, это точно, но здесь-то предметом залога является имущество... За него внесены деньги. Проблема токо в том, что документально это практически не отражено и доказать если что сложно...

[Афина]

но здесь-то предметом залога является имущество..

КАКОЕ имущество? арендатор передавал какое-то имущество???

[rasterjasha]

Мебель, технику. это в описи перечислено, в акте приема-передачи квартиры.

[Сонца]

rasterjasha, в договоре - стоимость аренды в месяц. порядок оплаты какой(налом-безналом)?
есть волшебная расписка (кстати, что именно в расписке написано?)

и не очень поняла, кто кому под залог передал мебеля....

[rasterjasha]

Сонца, договор найма заключен физ.лицами. Соответственно, налом. В расписке написано, что передана сумма за месяц и сумма залога, дата, подписи. Расписка является неотемлемой частью договора.
Мебель перечислена в акте приема-передачи. Собственно, залоговая сумма вносилась как: обеспечение, если 1. жильцы уедут и прихватят с собой мебель, не заплатив за аренду. 2. Наговорят по межгороду. 3. Сломают чего-нибудь... и т.д. При расторжении договора, залоговая сумма возвращается, если вышеуказанного не произошло. Все дело в том, что в договоре никак не отражено условие о возврате этой суммы (диспозитивная норма это) и арендатор решил себе ее замылить в связи с этим. Вот меня и интересует № статьи, в которой написано, что действия его неправомерны.

[Сонца]

rasterjasha, а как передавались деньги в течение срока аренды? есть распискаи, что передано за такой-то месяц?

[rasterjasha]

да. в расписке указано:
передана
1. арендная плата за период с такое-то по такое-то
2. Залог
подписи, дата.

[Сонца]

rasterjasha, я правильно поняла из Вашего поста №23, что в случае расторжения договора, залоговая сумма возвращается (кстати, это в договоре написано? или на словах?)
если на словах, то получается следующее:
у Вас договором предусмотрена только арендная плата, так? в акте передачи помещения нет указания на то, что мебеля и прочие интерьеры передаются в пользование под залог? если нет - прекрасно.
фактически получается сумма "залога" - неосновательное обогащение со стороны а/дателя.

[rasterjasha]

сумма "залога" - неосновательное обогащение со стороны а/дателя.

Ого! Спасибо!!! И чем это ему грозит?...

[Афина]

Сонца, какое же это неосновательное обогащение. Сумма получена по конкретному договору.

[Александр Татаринов]

какое же это неосновательное обогащение. Сумма получена по конкретному договору.

В случае не возврата это неосновательное обогащение.

[Irusya]

Смотрите, что я нашла
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца..."
Наймодатель может смело сказать, что иные сроки в договоре не предусмотрены, а потому сумма задатка-залога-аванса-неосновательного обогащения будет засчитана в счет оплаты последующего месяца проживания..