Могу ли я сдать комнату в московской области законным путем, человеку не имеющему прописку/регистрацию в москве или области?
Ситуация такая: есть 3-х комнатная коммунальная квартира, я являюсь собственником 2-х комнат. Собственник 3-ей комнаты планирует сдавать комнату в коммерческий наем.
Как я могу помешать этому действию?
сдать можете при условии согласия других сособственников
ИМХО
а мне кажется можно и согласия второго собственника не нужно...
"Verba volant, scripta manent"
кроме собственного имущества у них есть еще места общего пользования
Cогласие может и не потребоваться, т.к. в Свид-ве о праве собственности может быть указано, кто конретному физ лицу принадлежит комната № 1, площадью ___ кв.м., и на обороте не указаны сособственники, то - однозначно не надо никакого согласия. И такие документы, как правило в коммун квартирах.
А если в Свид-ве указана доля (1/2) в квартире - тогда нужно.
В первом случае даже при продаже не надо предлагать комнату соседям (ст.250 ГК). На этот счет и Решение ВС имеется (еще от 2004г).
А тут соответственно - аналогия!
Постановление Президиума Верховного суда РФ от 17 ноября 2004*г. N*19пв04
Президиум Верховного Суда Российской Федерации
рассмотрел в порядке надзора представление Первого заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Р. по делу по иску А. к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г., объяснения Б., А., их представителей Б., П. (доверенности в деле), Президиум Верховного Суда Российской Федерации установил:
А. обратилась в суд с иском к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире N*162 по адресу: г.*Москва, Ленинский проспект, д.*67. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М., которая 10 апреля 2002*г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Б. Истица считает, что при этом было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения.
Ответчик иск не признал.
Решением Гагаринского районного суда г.*Москвы от 27 декабря 2002*г. иск был удовлетворен. Суд решил признать договор купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г.*Москве, заключенный 10 апреля 2002*г. между М. и Б., недействительным;
перевести на А. права и обязанности покупателя Б. по договору купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире по адресу: г.*Москва, Ленинский проспект, д.*67, кв.*162, заключенному М. и Б. 10 апреля 2002*г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002*г.
Взыскать с А. в пользу Б. договорную покупную цену комнаты - рублевый эквивалент 14.000 долларов США.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003*г. решение суда оставлено без изменения.
Определением президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004*г. состоявшиеся по делу судебные постановления были оставлены без изменения, надзорная жалоба Б. - без удовлетворения.
В последующей надзорной жалобе Б. был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального права.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2004*г. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 4 июня 2004*г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004*г. решение Гагаринского районного суда г.*Москвы от 27 декабря 2002*г. в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты 11,9 кв.м. в квартире 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г.*Москве, заключенного 10 апреля 2002*г. между М. и Б., отменено, в остальной части решение того же суда и последующие судебные постановления оставлены без изменения, а надзорная жалоба Б. - без удовлетворения.
В представлении Первого заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации поставлен вопрос об отмене всех вынесенных по делу судебных постановлений в части требования о переводе на А. прав и обязанностей покупателя и вынесении по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении указанного требования.
Проверив материалы дела, обсудив доводы представления, Президиум Верховного Суда Российской Федерации находит его обоснованным.
В соответствии со ст.*389 ГПК РФ Председатель Верховного Суда Российской Федерации или заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации имеет право внести в Президиум Верховного Суда Российской Федерации мотивированное представление о пересмотре судебных постановлений в порядке надзора в целях обеспечения единства судебной практики и законности.
Судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Между тем, судом не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц.
Из материалов дела следует, что на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991*г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992*г. N*16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в Москве", а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998*г. N*25-П 7 июля 1999*г. между Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г.*Москвы (по поручению Комитета муниципального жилья) и М. был заключен договор передачи ей в собственность комнаты N*1 жилой площадью 11,9 кв.м. в квартире коммунального заселения N*162 в доме 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве (л.д.*19).
М. заключила договор передачи ей в собственность исключительно комнаты N*1 и получила на основании этого договора свидетельство о собственности на комнату N*1 в квартире коммунального заселения N*162 по Ленинскому проспекту 67 (л.д.*20).
Из материалов дела следует также, что А. позже, в 2001 году, заключила договор передачи двух других комнат (N*2 и N*3) в квартире N*162 и стала собственницей указанных комнат (л.д.*12).
Из содержания Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Закона г.*Москвы от 11 марта 1998*г. N*6 "Основы жилищной политики города Москвы", а также Постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998*г. N*25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты N*1 между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (М. и А.) не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности М. и А. Соответственно, М. не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества (комнаты N*1), которое не находилось в общей собственности.
Сам договор купли-продажи спорной комнаты был нотариально оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке. По сообщению органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав не требуется представление документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения (л.д.*82-83).
В обоснование выводов о том, что при заключении договора купли-продажи от 10 апреля 2002*г. не были выполнены требования статьи 250 ГПК РФ, судебные инстанции сослались на то, что в договоре указывалось на продажу комнаты N*1 жилой площадью 11,9 кв.м. с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения (л.д.*13). Отсюда, по мнению судебных инстанций, следует, что квартира N*162 в доме N*67 по Ленинскому проспекту находилась в общей долевой собственности А. и М., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой комнаты, которое было нарушено при заключении договора от 10 апреля 2002*г.
С доводами судебных инстанций нельзя согласиться.
Согласно ст.*3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20 мая 2002*г. N*55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.
Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.
В пункте 2 договора передачи от 7 июля 1999*г. определено, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.
Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты.
Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья не применима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.
Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, М. могла свободно распорядиться своей собственностью (комнатой N*1) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не долей в общей собственности.
Ссылка в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации на то, что объектом права собственности является квартира в целом, а предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей собственности на квартиру неосновательна, так как по договорам передачи в собственность каждого из нанимателей квартиры 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г.*Москве М. и А. передавались жилые помещения, а не квартира в целом. В общую собственность им были переданы лишь места общего пользования. Предметом же договора купли-продажи от 10 апреля 2002*г. являлась принадлежащая на праве собственности М. комната N*1 с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования.
Таким образом, по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению и не применил закон, подлежащий применению, что в соответствии со ст.*387 ГПК РФ является основанием для отмены судебных постановлений.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390 ГПК РФ по делу допустимо вынесение нового решения об отказе А. в удовлетворении ее требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи.
Руководствуясь ст.ст.*387, 388, п.*5 ч.*1 ст.*390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Верховного Суда Российской Федерации постановил:
решение Гагаринского районного суда г.*Москвы от 27 декабря 2002*г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003*г., определение президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004*г., определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004*г. в части требования о переводе на А. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире по адресу: г.*Москва, Ленинский проспект, д.*67, кв. 162, заключенному М. и Б. 10 апреля 2002*г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002*г. отменить. В указанной части по делу вынести новое решение об отказе А. в удовлетворении заявленного требования.
ой, сколько букф - не осилил))правильнее - общая собственность...кроме собственного имущества у них есть еще места общего пользования
но в ЖК никаких ограничений не вижу...
а в ГК ...
Статья 288. Собственность на жилое помещение
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
почувствуйте разницу - "помещение", "комната", "квартира"...
"Verba volant, scripta manent"
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
Ответить с цитированием