необходимость регистрации аренды нежилых помещений

[Максимиан]

Неоднократно читаю в статьях на клерке следующее:
"Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания."
Честно, говоря всегда полагал, что договоры с нежилыми помещениями подлежат регистрации (конечно же заключенные на срок более года) и считаются заключенными с момента регистрации. Может быть я в чем то ошибаюсь. Помогите разобраться, очень актуально.

[sema]

в ГК черным по белому написано

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)



Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.


разницу видим когда регистрации подлежит договор, а когда переход права собственности регят?

а теперь аренду смотрите

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды


2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

видите что регят???

[sema]

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

[Максимиан]

эт я знаю. вопрос в другом -

Неоднократно читаю в статьях на клерке следующее:
"Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания."

вопрос почему они считаются заключенными с момента подписания
З.Ы.: о купле-продаже я не спрашиваю, об аренде зданий и сооружений тож не спрашиваю

[Максимиан]

прочитал еще раз. мысль не улавливаю

[sema]

Максимиан, ваше утверждение написанное в первом посте максимум подходит под куплю продажу жилых и не жилых помещений.
вы его дернули не из аренды, а из купли.

об аренде зданий и сооружений тож не спрашиваю

очень смешно. вы наверно не в курсе что помещения тож туда относятся)

[Максимиан]

sema, я их дернул вот отсюда:

12:01 01.04.2008
Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки
Автор: Антон Лебедев

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Итак, что же такое задаток?

........................

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

.................................

Автор: Антон Лебедев, адвокат АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» СПбГКА

Это статья из клерка от 01.04.2008 г. Я и ранее подобные высказывания читал на клерке. Хочу понять почему указанный автор утверждает, что договор аренды недвижимых помещений считается заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации.
Актуально, потому что моими коллегами был подписан договор субаренды с арендатором. После подписания, после подачи на регистрацию (документы были сданы в фрс), но до регистрации от арендодателя пришло письмо с запретом на заключение договогра субаренды. И теперь если понимать, что договор считается заключенным с момента подписания - то к черту арендодателя, а если с момента регистрации то вопросы все равно остаются.

[Максимиан]

по моему начал втыкать - статью не правильно истолковал. прошу прощения, что отвлек внимание.

[sema]

Максимиан, точно не правильно))

если читать целиком и не выдергивать куски, тогда у вас все сложится