Договор субаренды

[marine]

Подскажите, пожалуйста, как следует поступить в такой ситуации?
Наш офис располагается с недавнего времени на территории некоего института, до этого мы за аренду помещения платили налом нашему арендодателю, кот. сам снимает некоторую площадь у этого института. Теперь мы собираемся заключить с арендодателем договор субаренды на 1 год. Они нам принесли договор субаренды, чтобы мы его подписали, все бы ничего, только мы этого директора по договору в глаза не видели, и не знаем, имеют ли они право сдавать нам какую-то площадь, т. е. прошел ли гос. регистрацию договор аренды нашего арендодателя с этим институтом. Так вот - как это можно узнать и как нам надо начислять НДС (если мы заключим договор) по договору субаренды, как обычно или иным способом?

[Оксана М.]

Сначала давайте договоримся об определениях. Институт - арендодатель. Фирма, которая снимает у него помещение и передает его в субаренду вам - арендатор. Ваша фирма в этом случае - субарендатор. Если это так (т.е. если я Вас правильно поняла), то Вы можете потребовать с Вашего арендатора копию зарегистрированного договора аренды. Это необходимо хотя бы для того, чтобы Вы могли знать о сроках, на который заключен этот договор (срок действия Вашего договора СУБаренды не может превышать срока действия этого договора, а также не может быть заключен раньше дня регистрации этого договора). К тому же в договоре аренды должно быть указано, что арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение в субаренду. В некоторых случаях в таких договорах есть пунктики, где сказано, что договора СУБаренды подлежат согласованию с собственником помещения (или арендодателем).

[Оксана М.]

(В добавление к вышесказанному). Если окажется, что у арендатора (т.е. фирмы - посредника) нет прав сдавать помещение в субаренду, то расходы по субаренде Вы не можете отнести на себестоимость (издержки обращения), равно как и взять по ней НДС к зачету...

[eny]

Какие последствия наступят в случае выяснения того, что арендатор все таки заключил договор субаренды, но не имел права сдавать помещение в субаренду и заключать договор, т. к. договор с арендодателем не прошел гос. рег-цию? Что в это случае грозит субарендатору от налогового органа?

[ЮЮ]

Если Вы не принимаете для налогового учета расходы по арендной плате, и, как сказала Оксана М., не принимаете НДС к зачету, то ничего Вам от налоговых органов не будет.
НО! Собственник (который настоящий) может запросто наказать как Вас, так и своего арендатора, выгнав Вас обоих со своей территории, потребовав при этом все ваши платежи у арендатора (как необоснованное обогащение). Короче, договариваться нужно с первоисточником и заключать договор аренды на срок менее 1 года, чтобы не регистрировать (с 1 января по 30 декабря, например).
Далее,
если же в договоре между собственником и арендатором нет фразы о том, что возможна субаренда, Вам нужно, как минимум, заручиться письмом собственника о том, что он не против и т.д.
если договор между собственником и арендатором заключен на срок менее 1 года - то все в порядке.
если более: тут надо порассуждать.
Два варианта:
1) Он зарегистрирован - все в порядке
2) Он не зарегистрирован - то бишь не заключен - тогда вы оба в пролете: как Вы, потому что заключили договор с "дядей Васей" на аренду Белого дома, так и сам "дядя Вася".