Инвестконтракт и момент продажи долёвок

[blackmag]

Встретились два инвестора. И1 имеет земельный участок поселений и там можно построить жилой многоквартиный дом. И2 умеет строить и имеет соответствующую лицензию заказчика, есть еще Генподрядчик (свой тоже, от И2).
И решили И1 и И2 сложиться в едином порыве и построить этот чудесный 12-этажный дом (Объект).
Учитывая мой небогатый опыт в этой сфере, предполагаю:
1. Делаем инвестконтракт с условием фиксации стоимости вложения И1 = цена ЗУ. И2 вкладывается собственнос в стройматериалы и работы по строительству Объекта.
2. И2 получает полномочия заказчика - так как имеет соответствующую лицензию.

Как начать независимо после получения разрешения на строительство И2 на Объекте непосредственно И1 продавать долевки? А И2 тоже независимо. Возможно ли это? Мне видится то, что можно частично переуступать свои права по договору инвестирования между И1+И2, который они заключат в части финансовых вложений, а в замен получать право требования. Или?

[B@lex]

Или?

Между И1+И2 - договор ПТ, потом предварительные договоры под продажу с соинвесторами...
Насчет предварительных на квартиры в меня могут кидаться камнями...но это ИМХО))

[Аноним]

Да уж, камнями. Пред д-ры - порочная практика. Про 214-ФЗ забыли?
Зачем так сложно и вне рамок закона - Это я Blackmen? Забыли про соинвестирование для физ лиц! Только д-р долевого участия.
Опять напомню про 214-ФЗ! Можно кстати в инвестконтракте указать, что И-2 получает денеж средства. А можно и так: И-2 продает квартиры по как агент И-1.
А вообще грамотно было бы так: И- 2 (он же Зак-Застройщик) продает по ДДУ И-1 квартиры. А И-2 реалтизует их по д-ру уступки прав по ДДУ.

[B@lex]

Про 214-ФЗ забыли?

Нет...и очень даже "за")) только Вот когда будет ВАСя и ВС по разграничению 214-ФЗ и 39-ФЗ...тогда и словоблудие закончится....

А так может до бесконечности продолжаться...

Предметом инвестиции является право требования результата...предметом 214-ФЗ, является передача в собственность дольщика недвижки....

Пока не будет разъяснений, копья, в том числе и по вышке можно до бесконечности ломать...

[blackmag]

Да, я сегодня вот тоже нудамал.
Ситуации выходит даже две.

Ситуация 1. ООО владеет ЗУ и проектной документацией.
Участник (И1) ООО продает свою долю в ООО непосредственно И2. Взамен получает некоторое кол-во бобла, а на остаток - обязательство в будущем переуступить определенное кол-во м2 в строящемся доме.

Ситуация 2. Некое физлицо (И1) имеет на праве аренды ЗУ. Оно имеет возможность в будущем расширить размеры ЗУ за счет приобретения у МО участка рядом и переоформить аренду ЗУ1 в собственность, естественно хочет поучаствовать в строительстве дома. Фиксируется сумма в договоре и стоимость кв.м. жилья. То есть на выходе получаем жилые площади.

По №1. боюсь только то, что по ДКП доли в первой части - передача денег все ок, а вот уступка того права, которого еще нет...
С другой стороны есть п. 4 ст. 454 и п. 2 ст. 455 ГК РФ. Понятно, что недействительным такой не хотелось бы иметь договор...

По №2 - смешанный договор инвестирования или, чтоб не городить, ДПТ.

[blackmag]

прочитал п. 3 ст. 1 ФЗ о ДДУ и ужаснулся...облом, инвесторы не могу переуступить физкам право требования...