Предварительный договор

[olesa13]

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Уважаемые специалисты, нужен ваш совет. В агентстве недвижимости, мы постоянно заключаем предварит. договора, но возникают ситуации следующего характере: заключили, покупатель оплатил либо всю, либо неполную сумму за объект, продавец передумал, вот как тут как обеспечить права покупателя? Или такие: продавец получил всю сумму до заключения основного договора и скоропостижно скончался, осталась наследницей лишь несовершеннолетняя дочь от гражданской жены, как тут обеспечить права покупателя? Обеспечение права покупателя не столь в части возврата залога, а в основном - обеспечение перехода права собственности на прибретаемую недвижимость, независимо от обстоятельств.

[Youlia]

Непонятно, как покупатель отдал всю сумму по предварительному договору и даже расписку не взял? Если продавец подписал предварительный договор, взял деньги передумал, его можно через суд принудить заключить основной договор. Но обычно деньги закладывают в банковскую ячейку, продавец имеет к ней доступ после регистрации сделки в ФРС.

[olesa13]

Не каждый готов нести фин.потери за открытие и аренду банковской ячейки, но кк я написала главное не фин. обеспечение, это проще вернуть и доказать, а главное обеспечение права на переход собственности по сделке, даже в том случае, если основной договор не был по каким-либо причинам подписан своевременно.

[Аноним]

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Уважаемые специалисты, нужен ваш совет. В агентстве недвижимости, мы постоянно заключаем предварит. договора, но возникают ситуации следующего характере: заключили, покупатель оплатил либо всю, либо неполную сумму за объект, продавец передумал, вот как тут как обеспечить права покупателя? Или такие: продавец получил всю сумму до заключения основного договора и скоропостижно скончался, осталась наследницей лишь несовершеннолетняя дочь от гражданской жены, как тут обеспечить права покупателя? Обеспечение права покупателя не столь в части возврата залога, а в основном - обеспечение перехода права собственности на прибретаемую недвижимость, независимо от обстоятельств.

Уважаемый (-ая)! у Вас все свалено в кучу - преддоговор, оплата, залог, обеспечение и пр. Все сказанное - полная чушь! И практика здесь не критерий истины вовсе...

[marmot]

так многие работают (не говорю, что это правильно, но никуда от этого не денешься). вопрос автор ветки ставит правильный: как защитить права покупателя, а не как объегорить его, поэтому лучше конструктивные мысли, а не высказывания типа поста №4.
я тоже сталкивалась с аналогичной проблемой.
общие выводы:
при такой схеме как оплата стоимости квартиры по предварительному договору покупатель просто играет в рулетку повезет -не повезет с застройщиком (ну или с "продавцом").
Покупатель не сможет помешать недобросовестному продавцу продать построенную квартиру другому покупателю за большую цену (во-первых, он может просто не узнать об этом, а во-вторых, не успеть сделать к-л телодвижения). Кроме того, некоторые Продавцы ПС на квартиры на себя могут и не зарегить вовсе, поэтому у них не будет квартиры, которую обещали Покупателю.
Покупатель фактически дает заём Продавцу (без процентов, часто с размытыми сроками, да еще бывает и с убийственными условиями), так как при недобросовестном продавце Покупатель по этой схеме может вернуть только деньги (при условии, что у него есть докукменты, подтверждающие уплату денег).
если почитать этот предварительный договор и немного вдуматься, то вот что получается. Покупатель сейчас платит деньги, чтобы Продавец построил и получил в собственность квартиру.
резюме: если есть желание покупателям рискнуть: то
а)не на последние деньги;
б) искать надежную компанию с репутацией честной (говорят, бывают такие)
в) уплату денег оформлять безукоризненно, чтоб хоть деньги назад поиметь в случае чего

[olesa13]

Дорогой Аноним, такие ответы относятся к категории - не специалист, я же их не спрашивала.
marmot - благодарю за картинку, вполне отображает действительность.
Только все понятно, кроме того как же обеспечить право покупателя на переход права собственности?

[Александр Татаринов]

Не каждый готов нести фин.потери за открытие и аренду банковской ячейки

Какая чушь; покупая квартиру за min 200 тыс.$ не каждый готов нести фин. потери за ячейку. Вам самому-то не смешно от сказанного?

[olesa13]

Нет не смешно, иногда срок предшествующий заключению основного договора равен году, и держать в аренде ячейку такой срок не резонно т-щ Татаринов.

[marmot]

Но обычно деньги закладывают в банковскую ячейку, продавец имеет к ней доступ после регистрации сделки в ФРС.

ни один продавец на первичном рынке так работать не будет. ему деньги сейчас нужны на строительство и проч.

"как же обеспечить право покупателя на переход права собственности?" при такой схеме, по-моему, никак. можно конечно предварительный пограмотнее составить. подумать надо

[Александр Татаринов]

olesa13, Согласен. Не понятно только, при сегодняшнем избытке предложения на рынке недвижимости зачем заключать предварительные договора годовалого срока, которые к тому же, предварительные договора эти - липа чистой воды.
marmot, На строительство не предварительные договора к-п заключать надо, а подрядные, имхо.

[olesa13]

Абсолютно согласна, с тобой marmot, ни кто ждать не будет, продавец желает сразу вложить денюжку. Грамотнее это - да, но вот чтотам вписать такое, чтобы

обеспечить право покупателя на переход права собственности

?

[olesa13]

Не втом дело, что предварит. договора на год заключаются от нечего делать, тема другая - пока идет стадия оформления документов, в основном это касается домовладения с зем. участком, как раз его оформление и занимает большую часть указанного мной срока, вот и получается, что Продавцу деньги нужны, и приходится заключать вот такой вот договор, но зачастую возникают вышеуказанные проблемы.