незавершенное строительство и ндс

[chelovechek]

уважаемые форумчане! Столкнулась с проблемой,прочитала кучу лит-ры,но четкого ответа на вопрос "Как выйти из этой ситуевины?" мое сознание так и не сформировало Ситуация такая:
наша компания (строительство) отдала другой компании в аренду краны,те платили-платили,а потом платить перестали и долг отдали НЕДОСТРОЕННЫМИ квартирами (вроде как паевый взнос в строительство-переуступка прав требования). Эти квартиры благополучно висели у нас на 08 счете,но сейчас их решили продать (опять же,продаем не квартиры,а как бы переустапаем права требования). Эти квартиры висят в сумме с учетом НДС (т.е. ндс при приобретении не выделяли,он включен в ПС). Теперь непосредственно вопрос: как это сделать? во-первых,загвоздка с документами:
1) та фирма,что отдала нам эти квартиры в счет погашения своего долга никаких счетов-фактур не предоставила,соответственно,я делаю вывод о невозможности принять ндс к зачету в принципе-права ли я?
2) Согл. п.3 ст.154 НК РФ налоговая база в моем случае-это разница между ценой реализуемого имущества с учетом ндс и стоимость реализуемого имущества. Мы продаем эти квартиры по из ПС,никаких вложений не было с тех пор,их стоимость не поменялась. Переоценка не производилась. Т.О. я должна заплатить налог с "0 руб."? ну по логике если..При продаже я должна выдать сч-фактуру или нет? если да,то с какой суммой?
3) учитывая два верхних пункта,что я должна сделать? Да,кстати,права ли я в том,что незавершенку нужно регистрировать так же как недвижимость? директор настаивает на том,что это не нужно,т.е. происходит не реализация имущества,а переуступка прав требований..
если бы ндс включен не был бы,я бы сделала так:
76 91
91 68
91 08,
но НДС включен и я понятия не имею,как тогда 08 счет закрыть..а если я не начислю вообще ндс (ну вроде как все равно ж он к зачету),то опять же мега глюк,т.к. для зачета ндс у меня нет счета-фактуры. Что делать?

[Ярослав]

уважаемые форумчане! Столкнулась с проблемой,прочитала кучу лит-ры,но четкого ответа на вопрос "Как выйти из этой ситуевины?" мое сознание так и не сформировало Ситуация такая:
наша компания (строительство) отдала другой компании в аренду краны,те платили-платили,а потом платить перестали и долг отдали НЕДОСТРОЕННЫМИ квартирами (вроде как паевый взнос в строительство-переуступка прав требования). Эти квартиры благополучно висели у нас на 08 счете,но сейчас их решили продать (опять же,продаем не квартиры,а как бы переустапаем права требования). Эти квартиры висят в сумме с учетом НДС (т.е. ндс при приобретении не выделяли,он включен в ПС). Теперь непосредственно вопрос: как это сделать? во-первых,загвоздка с документами:
1) та фирма,что отдала нам эти квартиры в счет погашения своего долга никаких счетов-фактур не предоставила,соответственно,я делаю вывод о невозможности принять ндс к зачету в принципе-права ли я?
2) Согл. п.3 ст.154 НК РФ налоговая база в моем случае-это разница между ценой реализуемого имущества с учетом ндс и стоимость реализуемого имущества. Мы продаем эти квартиры по из ПС,никаких вложений не было с тех пор,их стоимость не поменялась. Переоценка не производилась. Т.О. я должна заплатить налог с "0 руб."? ну по логике если..При продаже я должна выдать сч-фактуру или нет? если да,то с какой суммой?
3) учитывая два верхних пункта,что я должна сделать? Да,кстати,права ли я в том,что незавершенку нужно регистрировать так же как недвижимость? директор настаивает на том,что это не нужно,т.е. происходит не реализация имущества,а переуступка прав требований..
если бы ндс включен не был бы,я бы сделала так:
76 91
91 68
91 08,
но НДС включен и я понятия не имею,как тогда 08 счет закрыть..а если я не начислю вообще ндс (ну вроде как все равно ж он к зачету),то опять же мега глюк,т.к. для зачета ндс у меня нет счета-фактуры. Что делать?

Некие соображения:
1. В стоимость полученных вами в оплату прав требования НДС входить не может - нету там НДС. Так что непонятно, откуда у Вас появился НДС.
Право требования - это фин. вложение (п.3 ПБУ 19/02). Таким образом, вы должны были отразить погашение задолженности своего покупателя (или заказчика):
Д 58 - К 62.

Далее, с правами требования ситуация такая. Вы платите деньги по договору. Это инвестиционный взнос - сч.76. Там нет НДС. После окончания строительства, вам передают квартиру. И застройщик должен вам выписать счет-фактуру на НДС, накопленный за время строительства в части вашего взноса (если такой НДС был). Т.е. при передаче заказчиком-застройщиком инвестору (инвесторам) затрат на строительство жилого помещения (либо долей затрат, приходящихся каждому инвестору) в связи с завершением капитального строительства объекта (жилого помещения) инвестору (инвесторам) выставляются счета-фактуры, в которых отражаются суммы налога, уплаченные заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого помещения, и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, а также сторонним организациям, включая услуги заказчика-застройщика, включенные в фактические затраты по строительству жилого помещения.

Так что пока никакого "входного" НДС у вас быть не может. И счет-фактура вам не нужен.
Далее, НДС при уступке права требования начисляется с разницы цен. У вас разница равна нулю, поэтому и НДС нет. Т.е. у вас просто реализация фин.вложения:
Д 76 - К 91.1 - выручка
Д 91.2 - К 58 - списана стоимость фин.вложения.

Далее, вы переуступаете право требования. Это реализация фин.вложений.

[chelovechek]

Ярослав,спасибо Вам большое за ответ.
у нас нет вооббще счета 58,а эта сумма отражается на 08-это имеет принципиальное значение? ведь на 08-это именно незавершенное строительство,а не переуступка прав,так? и как мне тогда поступать?

[Ярослав]

Ярослав,спасибо Вам большое за ответ.
у нас нет вооббще счета 58,а эта сумма отражается на 08-это имеет принципиальное значение? ведь на 08-это именно незавершенное строительство,а не переуступка прав,так? и как мне тогда поступать?

Ну это неверная классификация объекта учета. Хотите, оставляйте все на 08, тем более, что все передано и никаких остатков по счету не должно быть.
Но правильнее - отразить право требования на сч.58.

[Аноним]

правильнее на 58,но я же не буду сейчас лезть в 2005 год и там исправлять,поставили на 08..теперь мне без ндс просто с 08 на 91 списать? чем при проверке мне грозит эта неверная классификация?

[Аноним]

Если инвестиции вкладывались в жилье, гаражи или машино-места, то уступка права на них облагается НДС. Пунктом 3 ст. 155 НК РФ установлено, что при передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (а также на доли в*них, гаражи или машино-места) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с*учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Необходимо учитывать, что в силу п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства налоговая база определяется на день уступки права требования.
Поскольку договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е. государственной регистрации договора цессии. При этом сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118. Кроме того, в случае получения от покупателя аванса также следует заплатить НДС, а после уступки права требования - принять сумму налога к*вычету.
.К. Ходневич,
аудитор ООО "Аудит Ориентал Компани"

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 7, апрель 2008 г.

так облагать или не облагать ндс?

[Ярослав]

налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с*учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е. государственной регистрации договора цессии. При этом сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118.

так облагать или не облагать ндс?

Давайте разберемся.
Непонятно, откуда аудиторша взяла требование о госрегистрации договора цессии. Госрегистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. А передача прав по этому договору в госрегистрации не нуждается. См. ст.11 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ/

Далее, НДС облагается разница. Вы (если правильно понял) переуступили право по цене приобретения. Т.е. разница = 0. Откуда НДС? Облагайте 0 НДС.

[Аноним]

огромное спасибо Вам