аренда и купля-продажа

[marmot]

Договор аренды здания на срок 9 месяцев.
В течение действия этого договора заключается между Арендодателем и Арендатором договор купли-продажи здания. здание передается по акту приема-передачи. Получены частично деньги. Документы поданы в регпалату. регистрация тянется несколько месяцев по вине покупателя.
продавец хочет выставить арендную плату за время регистрации, мотивируя это тем, что, типа, ПС еще не перешло, он еще собственник, платит налог на имущество и проч.
Ваше мнение, насколько правомерно выставить ар.плату за пеиод с момента подписания договора и акта п/п до регистрации ПС

[Storn]

договор аренды не расторгнут?
считаю, что взымание арендной платы правомерно, поскольку право собственности еще не перешло от продавца (арендодателя) к покупателю (арендатору)
ИМХО

[Александр Татаринов]

Если здание передано покупателю, продавец не может им распоряжаться; следовательно, сдача в аренду недвижимости, в том числе покупателю, не правомерна.

[marmot]

договор аренды не расторгнут. заметьте, нет и акта передачи имущества от Арендатора арендодателю.

[Irusya]

имхо-требования арендодателя правомерны. Срок договора аренды не истек, пользование имуществом не прекращено (актом не оформлено).

[marmot]

зато:
а) получены деньги за продажу имущества
б) сторонами подписан акт приема-передачи проданного имущества (одновременно с подписанием договора КП). Если ты имущество передал (фактич и по бумажкам) как же ты его сдавать то в аренду можешь, ты же им не владеешь?
в) кроме того, продавец не справе распоряжаться проданным имуществом после заключения договора КП. А что такое сдача в аренду ,как не распоряжение?

PS. я пока не спорю, я размышляю)))))))))))))))))

[Александр Татаринов]

Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8
14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Т.е., если

сторонами подписан акт приема-передачи проданного имущества

аренда не возможна.

[marmot]

По договору КП недвижимости договор действует с момента подписания, а ПС возникает в момент регистрации.

После заключения договора КП и передачи недвижимости в соответствии с заключенным договором, Покупатель пользуется имуществом не потому, что оно сдано ему в аренду, а потому, что оно продано уже ему, оно является предметом исполненного обязательства. Арендная плата вносится за пользование имуществом и требовать её внесения за проданное им-во неправомерно.

Право собственности подразумевает возможность лица владеть, пользоваться и свободно распоряжаться своим имуществом. (ст.209). В случае с уже исполненным договором КП :
покупатель является законным владельцем, продавец фактически уже не пользуется имуществом, т к оно реально передано Покупателю, а так же не может распорядиться этим имуществом, и, соответственно, не может «предоставить арендатору…имущество за плату во временное владение и пользование»(ст.606ГК)
фуууу....

может быть, это новация? (414ГК) Аренда прекратилась соглашением сторон о заключении договора КП?

[урист]

мне кааца что решающим моментом будет являться договор +АКТ, если он подписан, то имущество передано.

[dan57]

Основанием права собственности является договор КП и Акт приема-передачи (может еще какие нибудь док-ты - в зависимости от ситуации), а свидетельство на право собственности подтверждает законность сделки и право собственности. Думаю Арендатор (бывший) стал владеть зданием с момента подписания Акта приема-передачи, а РегУпр должны "зафиксировать" сделку в теч 1 месяца или отказать в регистрации или предложить приостановить регистрацию одной из сторон по законным обстоятельствам, но в любом случае РегУпр уведомляет каждую сторону.