Договор аренды при новом собственнике нежилого помещения

[Yak]

ООО арендует муниципальное нежилое помещение. Договор аренды действителен до 1.12.2008 г. 3 июля помещение было продано на аукционе кому-то (пока не объявлялся). При продаже оглашалось обременение договором аренды. Очевидно, право собственности будет оформлено после гос. регистрации (скажем, месяц).
Вопрос: 1. Имеет ли право новый собственник выгнать нас из помещения до 1.12.?
2. Продолжать ли оплату аренды старому собственнику?
3. Имеет ли право новый собственник до 1.12. изменить размер арендной платы, если она должна выплачиваться ему?

[stas®]

1, 3 - читайте ныне действующий договор.
2 - платите собственнику, вплоть до получения официального уведомления о его смене.

[djserj]

В Гражданском кодексе написано какие правоотношения должны быть при смене собственника во время действующего договора аренды. Сначала прочитайте договор, затем раздел ГК по аренде. Закон на Вашей стороне, и до 1.12 вы не покинете помещение.

[stas®]

до 1.12 вы не покинете помещение.

Это зависит от текста договора аренды.

[Аноним]

Нет, не зависит, я прошла все суды - ст. 617 - нельзя - я выиграла, пункт довгора о том, что "договор подлежит досрочному расторжению в случае приватизации" признан ничтожным! Есть такая практика (ФАС ПО).
Менять арендную плату тоже можно не чаще чем раз в год, так что если вам в этом году уже меняли, плюйте на договор - ст. 614 важнее, если не меняли, читатйте договор. Насчет платить - согласна, пока вас не уведомят (или вы не узнаете, что собственник сменился - если они это потом смогут доказать), платить надо старому по прежней цене. Есть в ГК нормы о просрочке кредитора - мол, неисполнение обяз-в вызвано виной кредитора.

[Yak]

Всем, кто откликнулся, большое спасибо! Прочел ст.617 ГК, никаких исключений не предусмотрено. В тексте договора досрочное расторжение договора при смене собственника не предполагается.
Значит, до декабря остаемся на месте и платим Госкомимущества аренду в прежнем размере . Аккуратнейшим образом...

[stas®]

Нет, не зависит, я прошла все суды - ст. 617 - нельзя - я выиграла, пункт довгора о том, что "договор подлежит досрочному расторжению в случае приватизации" признан ничтожным!

Такой пункт - конечно, ничтожен. Но в договорах может предусматриваться множество других причин, не связанных со сменой собственника.

[Н и к]

Арендуем недвижимое имущество.
Сменился собственник.
С какого момента мы должны платить аренду новому собственнику.
1)момент подписания актов приема передачи от старого собственника новому - позиция нового собственника.
2) с момента госрегистрации права собственности нового собственника - мое мнение.
3) дата получения официального уведомления от нового собственника с реквизитами для уплаты аренды.
Кто прав?

[B@lex]

с момента госрегистрации права собственности нового собственника - мое мнение

с момента записи о праве нового собственника в ЕГРП

[Irusya]

Леш, а фактическое пользование до момента регистрации права?

[B@lex]

Леш, а фактическое пользование до момента регистрации права?

старому ...естественно важен момент уведомления о смене при условии совершения платежа старому и не знании о смене собственника ...(узнавании об этом факте после реги, но совершением оплаты)...

Но, в теории, ИМХО, до реги - старому, с даты записи в ЕГРП - новому.

[Irusya]

B@lex, не, я о том, что акт подписали,а право еще кучу времени не регится. Фактически помещение передали. права нет. и чего тогда?

[Н и к]

Акты подписали март 09. Право собственности май 09. Уведомление от нового собственника июль 09.
Интересуют наши шансы в суде, если до него дойдет.
Согласны платить новому с момента записи в ЕГРП думаю выиграем.

[B@lex]

B@lex, не, я о том, что акт подписали,а право еще кучу времени не регится. Фактически помещение передали. права нет. и чего тогда?

момент возникновения права собственности п.2 ст 223 ГК РФ

[B@lex]

Фактически помещение передали. права нет.

Irusya, насчет наличия для ФРС акта наверное ты права ...
Только, если теотеризировать, можно ли передать по акту по ДКП, что передано по акту по аренде? ... ведь передача по акту подразумевает владение ... а владеет им-вом на момент заключения ДКП - арендатор.

[marmot]

Акты подписали март 09. Право собственности май 09. Уведомление от нового собственника июль 09.
Интересуют наши шансы в суде, если до него дойдет.
Согласны платить новому с момента записи в ЕГРП думаю выиграем.

Простите, а почему Вы про суд говорите -вы не вовремя вносили плату? Если вы исправно платили -то к Вам вообще никаких вопросов не должно быть.
Я считаю так: до получения официального уведомления хоть от одной из сторон -вы платите тому, кто указан в договоре. Лучше всего-иметь уведомление, подписанное и старым и новым собственником.
Если же у вас была просрочка внесения АП -то да, лучше, на мой взгляд, до момента перехода права оплатить старому собственнику, а с момента перехода прав -новому. (опять же, если вы уведомлены надлежащим образом).

To B@lex: право сдачи помещения в аренду принадлежит собственнику. поскольку право не зарегено, я думаю, оснований для получения АП нет:ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума N 8 от 25.02.1998 г. "до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом."

[B@lex]

оснований для получения АП нет

marmot, "основания" получения АП могут быть в самом договоре КП

По насчет общих правил я высказался ...

Я считаю так: до получения официального уведомления хоть от одной из сторон -вы платите тому, кто указан в договоре. Лучше всего-иметь уведомление, подписанное и старым и новым собственником.

согласен ... или нет, например, на руках выписки из ЕГРП о смене собственника.

[Н и к]

Спасибо, только основание возникновения права собственности у нового собственниа не договор, а распоряжение ФАУГИ. Это что-то меняет?
Новый собственник не очень хочет видеть нас как арендатора ищет причины для расторжения договора.


Вот такой момент еще интересует.
Допустим новый собственник желает доказать, что договор аренды ничтожен. Подает в суд, а через два месяца направляет нам письмо с новыми (своими) реквизитами для оплаты аренды. Является ли это для суда признанием новым собственником нас, как арендатора.

[B@lex]

Спасибо, только основание возникновения права собственности у нового собственниа не договор, а распоряжение ФАУГИ это что-то меняет.

основание возникновения права собственности...договор ...основание к заключению договора - Распоряжение о предоставлении в собственность ...ФРС их в качестве оснований может вместе написать в ЕГРП

это что-то меняет.

нет

И ищет причины для расторжения договора.

не исполнение обязательств по аренде ... ведите себя хорошо и будет Вам счастье!

[marmot]

marmot, "основания" получения АП могут быть в самом договоре КП

только, я думаю, бухгалтерия меня живьем в землю зароет, если я принесу им договор КП, где будет написано, что арендные платежи до реги ПС получает покупатель

Ник, а у вас точно, собственник меняется? на основании распоряжения?

[B@lex]

Ник, а у вас точно, собственник меняется? на основании распоряжения?

Может быть, имел место выкуп у "властей".

[Н и к]

Предыдущий арендодатель ФГУП (недвижимость у ФГУПа на праве хозведения).
Выходит распоряжение:"прекратить право хозведения ФГУПа и передать в собственность такого-то города, края, области."

далее ФГУП передает по актам, новый собственник регистрирует право собственности в ФРС.

На счет выкупа остается только догадываться.

[B@lex]

На счет выкупа остается только догадываться.

виноват опережаю сыбытия.

далее ФГУП передает по актам

он уже передал))) арендатору...