НДФЛ и продажа доли в собственности

[LegO NSK]

Прочитал Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008*г. N*5-П интервью с Г.А. Гаджиевым, судьей Конституционного Суда РФ обнаружил следующий факт.

Иванов И.И. имеет 1/2 долю в праве собственности на квартиру (другую 1/2 имеет Петров П.П.). Доля принадлежит Иванову И.И. менее 3 лет.

При одновременной продаже Ивановым И.И. и Петровым П.П. своих долей (1/2 и 1/2) в рамках одного договора (то есть при продаже квартиры целиком), скажем, за 5 млн. руб., Иванов И.И. получит имущественный налоговый вычет в связи с продажей имущества в размере 1/2 от 1 млн., то есть 500 000 руб.

При продаже доли (1/2) только Ивановым И.И. за 2,5 млн. руб. (вторая доля так и остается за Петровым П.П.) Иванов И.И. получит имущественный налоговый вычет в связи с продажей имущества в размере только 125 000 руб. (максимальный вычет от продажи иного имущества).

То есть продавая долю одновременно с другим совладельцем и не одновременно, Иванов И.И. получит разные суммы вычета.

Все так понимают или я не прав?

[Искорка]

При продаже доли (1/2) только Ивановым И.И. за 2,5 млн. руб. (вторая доля так и остается за Петровым П.П.) Иванов И.И. получит имущественный налоговый вычет в связи с продажей имущества в размере только 125 000 руб. (максимальный вычет от продажи иного имущества).

Я понимаю, что так было в 2004 г. Сейчас в случае одновременной продажи 1млн. делится, а при продаже в разные даты каждый имеет вычет в 1млн.

[LegO NSK]

Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008*г. N*5-П

По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности, и получать при этом право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей (при нахождении имущества в собственности менее трех лет). В данном подпункте помимо закрытого перечня жилой недвижимости, при продаже которой возникает право на имущественный налоговый вычет, содержится указание на возможность получения такого вычета при продаже "иного имущества" - в сумме, не превышающей 125 000 рублей, если "иное имущество" находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, и в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже "иного имущества", если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более.
Тем самым Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи.
Положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 года N*112-ФЗ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, - в системной связи с положением абзаца четвертого подпункта 2 пункта 1 той же статьи, согласно которому при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности, и статьей 249 ГК Российской Федерации, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов по общему имуществу, - означает, что оно подлежит применению при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности. При этом соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности. При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежит.Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре. В случае такого выдела отношения общей долевой собственности прекращаются. Абзац первый подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 года N*112-ФЗ, допускающий предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности, в жилом доме или квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что такой вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры.
Поскольку доля в праве на объект недвижимости (в данном случае - объект жилой недвижимости) по своим фактическим характеристикам, по своей ценности значительно отличается от не разделенного на доли права на такой же объект, который можно индивидуализировать и определить как самостоятельный объект права собственности, суммы имущественного налогового вычета могут различаться в зависимости от того, что именно продает налогоплательщик - целое жилое помещение, выделенную в нем долю в натуре или его долю в праве общей долевой собственности и, соответственно, за продажу чего он рассчитывает на имущественный налоговый вычет.

[LegO NSK]

А теперь комментарии судьи Гаджиева

"эж-ЮРИСТ", N 11, март 2008 г.

Гадис Абдуллаевич, предоставление имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц - это тема, которая, безусловно, волнует миллионы россиян. Не могли бы Вы разъяснить нашим читателям суть выявленных КС РФ проблем в отношении сделок с долями в имуществе?
- Конституционный Суд РФ рассматривал три разные жалобы, объединенные в одно производство. Все они касались одной и той же проблемы - как распределять имущественный вычет, если при сделке купли-продажи на стороне продавца или покупателя выступают сразу несколько лиц. Приступив к рассмотрению данного дела, мы обнаружили следующее несоответствие.
В подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ говорится, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами данного имущества пропорционально их доле - на этой формулировке я особо акцентирую внимание.
В подп. 2 этого же пункта сказано, что при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности.
Обратите внимание - в первом подпункте говорится просто "доля", причем непонятно, идет ли в данном случае речь о доле имущества, а во втором подпункте ясно говорится о доле собственности. Но ведь понятия "доля имущества" и "доля собственности" - вещи совершенно разные.
Точнее понять, что такое "доля в праве собственности", можно на следующем примере. Владелец однокомнатной квартиры умирает и передает ее по наследству двум своим детям, в результате чего у каждого из них возникает доля в праве собственности на эту квартиру. Доля в праве означает, что эта неделимая квартира оказывается в общей собственности двух лиц. Такую долю невозможно выделить в натуре.
Доля в имуществе - это то, что может быть объектом договора купли-продажи с точки зрения жилищного законодательства. Соответственно, ни часть однокомнатной неделимой квартиры, ни "угол", ни часть комнаты не могут считаться долей в имуществе. Не допускается предоставление "угла" комнаты в юридической действительности, хотя на практике как явление социальной жизни оно существует.
Доля в имуществе возникает только тогда, когда ее реально можно выделить. Доля в натуре как явление появляется в результате раздела отношений общей долевой собственности, если так решили сособственники или если один из них принял такое решение. Но выйти из обозначенных правоотношений сособственник может только, если данную долю он может "взять с собой", если она действительно является объектом жилищных правоотношений.

Но ведь налоговое законодательство не различает эти понятия?
- То, что доля в имуществе и доля в праве - разные вещи, это аксиома, которую должны знать студенты второго курса юридического факультета. Если студент на экзамене по гражданскому праву не может рассказать, в чем заключается эта разница, то экзамен он не сдаст.
Однако, как видим, законодатель проявил некоторую неряшливость, в результате которой трудно понять, о какой доле в Налоговом кодексе РФ идет речь, что путало правоприменителя. Указанные противоречия возникли вследствие нестыковки между терминами и нормами Гражданского кодекса РФ и терминами и понятиями НК РФ.
Мы исходили из того, что налоговое право - своего рода второй этаж нашей правовой системы, на первом этаже которой находится гражданское право. Гражданские правоотношения порождают обязанность платить налоги, соответственно, те термины, которые используются в гражданском праве, понятия и подходы, существующие в этой материальной отрасли права, должны быть обязательны и для налогового права.
Ввиду вышеизложенного мы дали следующее толкование: слово "доля" в случае подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ нужно понимать как "доля в праве собственности", а не как "доля в имуществе". Исходя из этого подхода и была разрешена проблема двух заявителей - граждан Аникина и Козловых.

Высказанная Конституционным Судом РФ позиция о том, что долей, в отношении которой может быть предоставлен вычет в размере 1 миллиона, является только доля, выделенная в натуре, довольно неожиданна. Будет ли предоставляться вычет при покупке/продаже невыделенных долей (долей в собственности)?
- Невыделенная в натуре доля - это доля в праве собственности. Мы не исключаем возможность получения имущественного вычета и в таком случае. Просто его размер будет другой.
Доля в праве по закону - это так называемое "иное имущество". Здесь мы сталкиваемся еще с одной загадкой - в подп. 1 ст. 220 НК РФ говорится о продаже жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков (кстати, очередная нелепость - садовых домиков в нашей стране больше не существует, как было установлено Конституционным Судом РФ на заседании 13 марта; у нас есть только жилые строения, а садовые домики - это наследие социалистического прошлого) или земельных участков и долей в указанном имуществе - это исчерпывающий, закрытый перечень имущества. Но читаем далее в этом же предложении - "...а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей..." - появляется понятие "иное имущество", и никто не знает, что это такое.
В шутку можно сказать, что, строго следуя этой статье, я буду иметь право на вычет при продаже двух голубей. Но если каждый человек будет при продаже самой элементарной вещи претендовать на имущественный вычет, то с точки зрения администрирования затраты на это окажутся намного более высокими, чем те доходы, которые получит государство, что неразумно.
Главное то, что под эти слова об ином имуществе мы подвели ту самую долю в праве (невыделенную долю). Продавая ее, человек также имеет право на вычет - только максимальная сумма вычета (если доля была в собственности менее трех лет) в данном случае будет составлять не миллион, а 125*000 рублей. Один из наших заявителей, гражданин Аникин, оказался как раз в такой ситуации - он являлся собственником одной десятой доли в четырехкомнатной квартире. Естественно, такую долю в натуре выделить невозможно, поэтому, продавая ее, он не имеет права на вычет в размере одного миллиона рублей. Ведь такая доля - неликвидный товар.
Не будет ли покупка (продажа) доли в праве общей долевой собственности приравниваться к покупке (продаже) имущественных прав? Ведь тогда налогоплательщик не получит имущественного вычета в принципе.
- Действительно, Налоговый кодекс РФ в отличие от ГК РФ в понятие "имущество" имущественные права не включает. Однако надо иметь в виду, что доля в праве - это не имущественное право. Имущественным правом будет само право общей долевой собственности. Доля же в праве - это дробь, частица, атом, а не само право.
Смотрите по аналогии - Конституционный Суд РФ рассматривал дело о консолидации акций. Возник вопрос: может ли существовать такое правовое понятие, как доля в акции? Может ли человек, обладающий половиной акции, голосовать? - Нет. А что он в принципе может? - Ничего. Следовательно, такого понятия существовать не может. Это не есть имущественное право, оно ничего не дает.

[Чиж]

Положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 (т.е. продажа) Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 года N*112-ФЗ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле,

- в системной связи с положением абзаца четвертого подпункта 2 пункта 1 той же статьи (касающегося покупки им-ва), согласно которому при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности,

и статьей 249 ГК Российской Федерации, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов по общему имуществу, - означает, что оно подлежит применению при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности.

Довольно неожиданный и очень натянутый вывод, ИМХО.

То есть продавая долю одновременно с другим совладельцем и не одновременно, Иванов И.И. получит разные суммы вычета.
Все так понимают или я не прав?

Так и выходит.

[pilsonis]

Я понимаю, что так было в 2004 г. Сейчас в случае одновременной продажи 1млн. делится, а при продаже в разные даты каждый имеет вычет в 1млн.

Я правильно поняла, что если два разных человека продадут по 1/2 доли в одной квартире, но разными датами, и на них будут оформлены два разных свидетельства по 1/2 разными числами, то эти люди будут иметь налоговый вычет от продажи по 1млн. рублей.

[LegO NSK]

pilsonis, неправильно Вы поняли. По 125 тыщ.

[Урало4ка]

Подскажите, пожалуйста, ну совсем мозг запутался..

Квартира была продана 15 февраля 2008г. за 5 млн руб, так написано в
договоре

Приобретена она вот как:

47/100 квартиры подарили 05.07.2001
53/100 квартиры подарили 13.08.07, право собственности
зарегистрировано 12.11.07

Т.е. часть квартиры была в собственности более 3-х лет, а вторая часть
- менее 3-х лет.

Налоговый вычет при продаже имущества предоставляется в размере 100% стоимости квартиры,бывшей в собственности более 3-х лет, т.е. в моей ситуации части квартиры, т.е. 47/100, стоимостью 2 350 000 руб.
Получается, что эта сумма, т.е. эта часть дохода вообще не должна
облагаться налогом, да?

При продаже имущества, находившегося в собственности менее 3 лет,
налоговый вычет предоставляется в размере 1 млн руб. И здесь
т.е. в моем случае из стоимости остальной части квартиры остается
1 650 000 руб. для налогобложения, налог получается 214 500 руб.

Но есть какие-то разные письма МНС о том, что предоставляется этот вычет 1 млн при продаже части квартиры... В одном
случае написано, что если продается половина картиры, то и вычет
половинный ))) а в другом письме - что если вся квартира была в
собственности, то и вычет полный...
Протсо, если вычет предоставляется не 1 млн, а 500 тыс., то налог
получается 2 650 000 - 500 000 = 2 150 000, 13% - 279 500 руб.. т.е.
прилично больше. Сорентируйте плиз...

[LegO NSK]

Налоговый вычет при продаже имущества предоставляется в размере 100% стоимости квартиры,бывшей в собственности более 3-х лет, т.е. в моей ситуации части квартиры, т.е. 47/100, стоимостью 2 350 000 руб.
Получается, что эта сумма, т.е. эта часть дохода вообще не должна
облагаться налогом, да?

Нет, будет облагаться, но вычет будет в той же сумме.

[LegO NSK]

2650000 - это доход от продажи доли, бывшей в собственности менее 3 лет.
Вычет по нему будет 1000000*53/100=530000.
Итого имеем доход 5000000
вычет1 = 2350000
вычет 2 = 530000
всего вычеты = 2880000
налоговая база = 2120000
налог = 275600.

[Урало4ка]

Спасибо, уложу в голове и еще вернусь)

[ZZZhanna]

Вот еще вопрос на ту же тему:
Доля в квартире 1/6 – в собственности более 3-х лет. Всего 6 собственников по 1/6.
1/18 получена по наследству – в собственности менее 3-х лет, на эту 1/18 есть отдельное оформленное св-во о собственности (т.е. общая совместная собственность исключается?)
В 2008 году вся квартира продана за 3 600 000 руб.
Доход 1/6=600 000 + 1/18 = 200 000.
Одновременно продана еще одна квартира за 1 млн.руб.
Т.е. общий доход 1 800 000.
Налогооблагаемая база:
с 1/6 более 3-х лет 600 000 – вычет 600 000
+ (200 000 + 1 000 000 - вычет 1 000 000)= 200 000
Да? Или нет?

[ZZZhanna]

Знаю, что вопросы нельзя дублировать. Уважаемые модераторы, может быть, перенесете этот вопрос в бухгалтерский раздел?

[LegO NSK]

старое имущество

Доход 1/6=600 000

вычет на всю сумму

молодое имущество

+ 1/18 = 200 000

вычет 1/18 от миллиона = 55556 руб.

Одновременно продана еще одна квартира за 1 млн.руб.

вычет 1 млн.
Но общий вычет не может превышать 1 млн. У нас 1055556.
То есть вычет 1 млн.

Доход = 1800000
Вычеты = 1600000
Налоговая база = 200000
Налог = 26000

[ZZZhanna]

Я по-другому считала,но у меня тоже получился налог 26000.

[LegO NSK]

ZZZhanna, как считали?

[ZZZhanna]

ZZZhanna, как считали?

Доход <3 лет = 1200000
вычет 1000000 => под налог 200000
13% = 26000
Я сомневалась, что можно будет применить на 1 человека вычет величиной в весь 1 миллион с 2-х квартир.