Как "правильно" покупать землю?

[АдмиралЪ]

Брали в аренду землю у "Департамента земельных ресурсов" и после 3-х лет аренды решили её выкупить. Заключили с одновременным расторжением договора аренды договор купле-продажи 01.12.2005 и подали документы на "свидетельство о государственной регистрации права", которое нам выдали 21.04.2006. За этот промежуток времени ( со дня договора к/п и выдаче "Свидетельства о гос. рег-ии права" нам была начислена сумма по аренде. Я полагаю их действия по начислению не законны. .. На каком основании и какими законами можно аппелировать в ответе к ним? Заране благодарен!

[B@lex]

одновременным расторжением договора аренды д

ЗУ по акту вернули?

За этот промежуток времени ( со дня договора к/п и выдаче "Свидетельства о гос. рег-ии права" нам была начислена сумма по аренде.

Когда по ДКП передали землю и есть что-нибудь об оплате за фактическое использование земли ДО перехода прав собственности?

Я знаю, что например в аренде ДЗР любят начислять аренду с момента подписания договора ДЗР, а не с момента его реги в ФРС?

[АдмиралЪ]

ЗУ по акту вернули. ДКП от 01.12.2005. За фактическое использование земли есть квитанции об оплате, что это дает?
Начисляли аренду с момента подписания договора ДЗР, а не с момента его реги в ФРС т.к. в договоре ДЗР этот момент учтен.

[АдмиралЪ]

В соответствии с Гражданским кодексом РФ. Купля - продажа Статья 549 «Договор продажи недвижимости»:
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

[B@lex]

За фактическое использование земли есть квитанции об оплате

ну а фактическое использование имело место?

[АдмиралЪ]

Имело конечно, иначе зачем мне было арендовать землю?

[B@lex]

Имело конечно, иначе зачем мне было арендовать землю?

после ареды и до регистрации перехода прав?

[АдмиралЪ]

Регистрации перехода прав по аренде или после ДКП? В обоих случаях да.

[B@lex]

Ну так они в период между расторжением аренды и регой права собственности по ДКП Вам, надо полагать за фактическое использование выставляют.

[Аноним]

Ну так они в период между расторжением аренды и регой права собственности по ДКП Вам, надо полагать за фактическое использование выставляют.

Так я и пытаюсь выяснить на сколько это правомерно. Сдается мне, что после ДКП собственность становится нашей а формальность регистрации необходима для манипуляций над нею...

[B@lex]

Сдается мне, что после ДКП собственность

не становится до гос. регистрации права ... но вы ее пользуетесь..

[АдмиралЪ]

не становится до гос. регистрации права ... но вы ее пользуетесь..

Есть ссылка на статью? На сколько далеко может зайти наше правомерное использование?

[АдмиралЪ]

По закону они должны за нарущение использование земли (договор аренды расторгнули, а сами не съехали) начислять по двойной таксе...
Я вот не пойму, договор аренды расторгнут и с каких пряников они выставили счет за ее использование???

[АдмиралЪ]

Ребят, помогите разобраться в данном вопросе! Очень надо!!!

[marmot]

ну судя по времени размещения поста №14. действительно, очень нужно.
мы где то уже на эту тему рассуждали. я считаю, ар.плату за период после заключения договора но до регистраци права брать неправомерно.
основные мысли такие:

Действительность договора КП нежилого недвижимого имущества не зависит от регистрации ПС(Ст 425. «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения»)Ст. 551. Ст.223.

Таким образом, по договору КП недвижимости договор действует с момента подписания, а ПС возникает в момент регистрации.

продавец теряет право распоряжаться этим имуществом любым способом, поскольку оно служит предметом исполнительного обязательства. (см.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8)

После заключения договора КП и передачи недвижимости в соответствии с заключенным договором, Покупатель (он же арендатор) пользуется имуществом не потому, что оно сдано в аренду, а потому, что оно продано уже ему, оно является предметом исполненного обязательства. Ар плата вносится за пользование имуществом и требовать её внесения за проданное им-во неправомерно.
Право собственности подразумевает возможность лица владеть, пользоваться и свободно распоряжаться своим имуществом. (ст.209). В случае с уже исполненным договором КП :
покупатель является законным владельцем, продавец фактически уже не пользуется имуществом, т к оно реально передано Покупателю, а так же не может распорядиться этим имуществом, и, соответственно, не может «предоставить арендатору…имущество за плату во временное владение и пользование»(ст.606)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 27 июля 2006 г. N Ф08-2655/06
При новом рассмотрении суду следует учесть, что договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Из смысла пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса
Российской Федерации следует, что договор купли-продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи прекращаются отношения сторон, первоначально существовавшие на основе договора аренды. Арендная плата за пользование земельным участком с момента заключения договора купли продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок взысканию не подлежит.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округаот 15 июля 2005 г. N Ф08-2700/05
"Тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на проданные земельные участки была осуществлена намного позже подписания договора, правового значения не имеет, поскольку договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора"
(извлечение)
Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Дон-АСТ" о взыскании с ответчика 1 615 649 рублей 76 копеек, из которых 1 474 752 рубля 76 копеек задолженности по договорам аренды земельных участков от 01.06.03 NN 576 и 611 и 140 897 рублей пени (с учетом изменения и уточнения иска).
Решением от 06.12.04 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд указал, что задолженность общества по арендным платежам подтверждена документально, пеня на сумму этой задолженности начислена правомерно. Взыскиваемая задолженность включает в себя помимо признанной ответчиком задолженности за 2003 год еще и задолженность за 2004 год, поскольку с момента заключения сторонами 26.03.04 договоров купли-продажи и до регистрации 02.11.04 перехода к ООО "Дон-АСТ" права собственности на участки (предмет договоров) общество пользовалось этими участками на праве аренды.
Изучив материалы дела и выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

1 июня 2003 года Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска и ООО "Дон-АСТ" заключили договоры аренды земельных участков NN 576 и 611, расположенных в г. Волгодонске по ул. Гаражной, 8 и Радужной, 3. По условиям этих договоров арендатор обязался уплатить 304 982 рубля 18 копеек и 192 930 рублей 40 копеек соответственно арендной платы за использование земельных участков в период с 01.06.03 по 31.12.03 (пункты 3.1 договоров), а также 175 410 рублей 46 копеек и 111 985 рублей 57 копеек соответственно, за фактическое использование участков в период с 01.01.03 по 31.05.03 (пункты 9 договоров).
3 февраля 2004 года стороны заключили дополнительные соглашения к договорам аренды N N576 и 611. Этими соглашениями установлены новые арендные платежи за использование обществом "Дон-АСТ" земельных участков в 2004 году. По договору N 576 такие платежи составили 523 159 рублей 90 копеек, а по договору N 611 - 466 566 рублей 50 копеек.
2 апреля 2004 года договоры аренды зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области.
26 марта 2004 года Комитет и ООО "Дон-АСТ" заключили договоры куплипродажи земельных участков, расположенных в г. Волгодонске по ул. Гаражной, 8 и Радужной, 3. Регистрация права собственности общества на приобретенные им земельные участки произведена 02.11.04.
Ссылаясь на неисполнение обществом "Дон-АСТ" обязанностей по уплате арендных платежей за пользование земельными участками в период с 01.01.03 по 02.11.04, комитет обратился с данным иском.
Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 упомянутого Кодекса, договор купли продажи земельного участка вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, с момента заключения договоров куплипродажи от 26.03.04 обязательства по упомянутым договорам аренды, в силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратились.
Тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на проданные земельные участки была осуществлена 02.11.04, правового значения не имеет, поскольку договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
При таких обстоятельствах суд необоснованно взыскал с ответчика арендные платежи за период с 26.03.04 по 04.11.04 и начислил на них пеню. Вместе с тем в кассационной жалобе ООО "Дон-АСТ" просит отказать Комитету во взыскании с общества арендных платежей лишь за период с 20.07.04 по 04.11.04.