Хелп! Как выкрутиться?!

[Поля]

Добрый всем! Помогите, сами мы не местные.
Частник заключил с частником предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Задаток составил 1 млн. Если основной договор купли-продажи не будет заключен до указанной даты по вине покупателя, то задаток не возвращается. Условия сделки предполагают последующие расчеты за недвижимость с использованием аккредитива прописанного в договоре банка.
Покупатель уже не хочет (не может) покупать недвижимость, но и терять 1 млн. тоже. Описанный в договоре банк накрывается медным тазом.
Вопрос: как на елку влезть и Ж... не ободрать???

Посоветовали получить с банка офиц.письмо, что они не могут предоставить аккредитив в нынешней ситуации.
Мне, честно говоря, весьма сомнительно, что банк будет вообще со мной на эту тему разговаривать.
Скажите, возможно ли выйти достойно из сложившейся ситуации??

[Irusya]

Исполнение предварительного не может быть обеспечено задатком.
по 381-задаток должен остаться у продавца...
Имхо-договариваться о "комиссионных за отказ" только

[Irusya]

хотя, можно попробовать и через неосновательное обогащение вытащить...

[Поля]

В том-то и дело, что нафига им комиссионные за отказ, когда у них уже все 100%????

[Irusya]

В том-то и дело, что нафига им комиссионные за отказ, когда у них уже все 100%????

100% чего? задатка мнимого? "Нафига отказ"-это откат называется)))
Через неосновательное обогащение, повторяюсь, можно попробовать. У стороны нет оснований удерживать деньги в качестве обеспечения неденежного обязательства. Но тут от суда зависит многое-как расценят

[Поля]

По ГК как раз получается, что покупатель кругом виноват и задаток не возвращается. А признать виновным третью сторону, банк мы можем попробовать?

[Irusya]

Поля, банк тут причем?сторона ведь отказалась от заключения предварительного, а не банк?)
да и вряд ли это "задаток" в смысле ГК
ИМХО

[Поля]

Под определение задатка вроде бы подходит... Блин, не юрист я ни разу!
ВЫ мне так скажите: на основании чего я могу потребовать назад свои деньги?

[Irusya]

Под определение задатка вроде бы подходит...

не совсем. предварительный договор-это "обещание" друг другу заключить основной договор на условиях предварительного. То есть сам по себе, кроме обязанности заключить договор в будущем он никаких последствий не порождает. Определение задатка по 380 "..признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения..." понимаете разницу? Нет того самого "основания", во имя которого должен быть выплачен задаток.
То есть в чистом виде-это не задаток. Это некая сумма, которую вторая сторона сберегла без правовых оснований. Соответственно-это неосновательное обогащение.Туда и бить надо..
ИМХО

[Аноним]

попрубуйте найти причину отказа от покупки, которая независит от воли покупателя

[Поля]

Первым пунктом в договоре: Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить часть здания... И только третьим, что стороны обязуются подписать основной договор... Че-та не выходит.. так?

[Поля]

Я и ищу причину отказа: банк не может предоставить аккредитив в связи со своим плачевным финансовым положением (даже налоги уже не уходят)

[sema]

пункт дай сюда договора про задаток или что у тебя там.

[sema]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 по делу N А49-2228/2006-55/10
Суд разъяснил, что в силу ст. 429 ГК РФ из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство - обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Следовательно, по мнению суда, в рассматриваемом случае условие предварительного договора об оплате до заключения основного договора стоимости имущества, бывшего предметом незаключенного основного договора, являлось ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащее ст. 429 ГК РФ.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Центрального округа от 07.07.2006 по делу N А48-6424/05-10
Как указал суд, в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по мнению суда, предварительный договор является одним из видов договоров, предусмотренных действующим законодательством, и, следовательно, обязательства, возникающие из него, могут быть обеспечены задатком.

[Поля]

5. В обеспечение исполнения настоящего предварительного Договора Стороны достигли соглашения о задатке в сумме 1 млн. Названный выше задаток включается в продажную цену объекта.

[Irusya]

Названный выше задаток включается в продажную цену объекта.

вот оно) предоплата
Ps: опечаталась)

[sema]

Поля,

Следовательно, по мнению суда, в рассматриваемом случае условие предварительного договора об оплате до заключения основного договора стоимости имущества, бывшего предметом незаключенного основного договора, являлось ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащее ст. 429 ГК РФ.

думаю вот оно твое. но повернуть конечно можно по разному....

[sema]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17)
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика двойной суммы задатка, уплаченного ответчику по условиям предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Суд удовлетворил исковые требования частично и взыскал с ответчика в пользу истца половину от заявленной суммы (т.е. ту сумму, которая фактически была уплачена истцом в пользу ответчика по предварительному договору).
Вынося такое решение, суд, в частности, указал на то, что денежная сумма, уплаченная истцом ответчику, не может считаться задатком, поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут. При этом по смыслу п. 3 ст. 380 ГК РФ если сторонами не доказано иное, уплаченная сумма является авансом.

[Поля]

Спасибо! Разницы я особой не вижу в силу своей катастрофической ограниченности в этой области, но руководству доложу: пусть берет под белы ручки грамотного юриста и рулит к Продавцу. А то меня в банк послали за письмом о его несостоятельности. Так мне его и выдадут, а потом догонят и еще раз...))