Дали пенку заключая договор аренды

[feda]

Господа юристы-клерки! Есть следующая ситуация:
04.04.2007 г. два ИПшника подписали договор аренды со следующей формулировкой: "Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения по адресу: г. Пупинск, ул. Блюхера 5" . Стоимость аренды составлет по договору 15 000 руб. в месяц, оплата предусмотрена безналично. Арендатор не платит арендную плату в течении 5 мес.("кормит завтраками") Арендодатель подает иск в Арбитражный суд. На предварительном заседании судья (нагибая к мировому соглашению) заявляет, что договор считается незаключенным т.к. не указано количество метров которые сданы в аренду и не указаны основания на котором Арендодатель владеет помещением, а посему судья говорит, что про штрафные санкции можете мол забыть, да и арендные платежи вам не вытащить с Арендатора. Далеее судья предлагает сторонам договориться миром, а то будетразбираться с каждой цифрой. При этом устно Арендатор не сопротивляется, что занимал площади, но утверждает, что деньги отдавал наличными (документов никаких нет) И чего? На самом деле так все плохо? Не выжать с Арендатора задолженность? Да, оригиналы актов сдачи-примки помещения утеряны (остались только копии).

[Аноним]

Условие об имуществе, сдаваемом в аренду - существенное условие договора.
Поэтому это условие должно быть согласовано как можно точнее.
Т.е. должно быть индивидуализировано.
Если это часть жилого помещения, то нужно согласовывать не только площадь арендуемого помещения, но и схему его местоположения в помещении согласовывать.
Иначе да, договор считается незаключенным, т.к. в нем не согласовано существенное условие - предмет договора.
Так что арендные платежи можно попытаться вытащить через главу 60 ГК, а про санкции, указанные в договоре, можно забыть

[Irusya]

feda, договор ничтожен-не согласовано существенное условие-не определен достаточно объект аренды. Однако, можно попытаться развернуть иск в сторону "фактическое пользование имуществом"-взять рынок цен по аренде в вашем регионе, вычислить усреднённую сумму и попытаться взыскать ее. Муторно и сложно, но шанс есть

[marmot]

Может, вам попробовать как то доказать, что объект определен? Что там у вам по бумагам? переписка какая-нибудь,а, может у вас у самих в собственности только часть помещения? Кроме того, может в протоколе суд заседания зафиксирован факт того, что арендатор не отрицает пользование именно тем самым имуществом?
была какаято практика о признании условий об объекте согласованным, если на момент заключения договора у сторон не возникло разногласий.

[feda]

Спасибо ответившим... дополняю
Помещение целиком принадлежит Арендодателю (100 м.кв.) Злосчастный Арендатор фактически занимал 50 м.кв.
Арендатор не отрицает факта использования им помещения (там велась розничная торговля), не отрицает и факта неуплаты арендной платы, но вот сумму которую расчитал арендатор он берет из головы (фактически деньги какие-то передавались), но стороны данного договора друг на друга орут что твои вычисления неверные. Хотим попробовать составить протокол рабочей встречи где арендодатель и арендатор проговорят точно сколько метров арендовалось, о какой сумме аренды догововаривались, сколько и когда платилочясь и т.п. все это оформить при свидетелях и данный протокол в суд. О стоимости аренды хотим запросить письменно рядом стоящие магазины (люди ответят в том ключе: если вы хотите у нас арендовать, то стоимость аренды будет ... руб за метр) и данную переписку в суд тоже. Пройдет ли такой вариант?

[Irusya]

где арендодатель и арендатор проговорят точно сколько метров арендовалось, о какой сумме аренды догововаривались, сколько и когда платилочясь и т.п. все это оформить при свидетелях и данный протокол в суд.

тут свидетели не нужны, имхо. Если сторона признает эту задолженность-она должна написать в отзыве на исковое/ходатайстве "..да, занимал площадь... с суммой в (__) не согласен/согласен..", то есть признать требования полностью или в части.

Пройдет ли такой вариант?

смотря для чего

[feda]

Э, не все так просто - Арендатор вроде балбес, но почуял, что договор "косой" и теперь разворачивается на 180 гр. (мол не плачу, не платил и платить не буду) А хотим на протокол посадить, чтобы стрясти с Арендатора арендную плату за фактическое пользование, а то на словах он говорить то говорит, а гумаги не одной нет.

[marmot]

если торговля -стало быть кассовый аппарат. если кассовый аппарат -он зарегистрирован в налоговой. Пробуете в налоговой получить бумагу, что кас аппарат такой то принадлежащий вашему арендатору зарегистрирован по адресу такому то - вот вам подтверждение того, что помещения использовались.
Возможно, для торговли ваш арендатор получал какие -либо заключения -типа роспотребнадзор, пожарники и так далее -где, возможно, есть описание используемого помещения и его площадь.
опять же протокол заседания -не оспаривает пользование.
пригрозите, что за пользование все равно надо платить. а там уже и рыночные цены святят

[feda]

Правильно про кассовый аппарат, у нас есть карточка регистрации ККМ Арендатора (уже судье передали). Да, и насчет отзыва... ответчик отзыв представляет в суд 1 инстанции, а унас пока предварительное заседание (во всяком случае в определении судья не требовал с ответчика представление отзыва).