расторжение договора аренды недвижимого имущества...

[JaneAir]

В 2003 году был заключен договор аренды недвижимого имущества, срок устанавливался 5 лет, и договором была предусмотрена возможность пролонгации на следующие 5 лет... Договор был зарегестрирован в УФРС и исполнялись обязательства по нему. В октябре 2008 срок истек, его автоматически пролонгировали, но в ноябре решили расторгнуть окончательно этот договор. Вопрос в следующем: должны ли были стороны подписывать ДС о продлении договора и регистрировать его? В ноябре 2008 необходимо заключать доп соглашение о расторжение, подписывать акт приема-передачи и освобождать помещения, зарегистрирует ли УФРС расторжение, или все таки в таком случае пролонгация была незаконна? В общем нужно понять с планом действия, как быть с этим договором?

[B@lex]

его автоматически пролонгировали

Что это значит?

[JaneAir]

Это значит что его согласно условиям договора продлили, на такой же срок!

[B@lex]

Представляется, что договор заключенный на новый срок, это новый договор аренды, подлежащий регистрации.

[Tcheb]

В случае если в договоре прямо предусмотрена возможность его пролонгации, то договор считается пролангированным на тот же срок и на тех же условиях (разъяснения ВАС).
Расторжение регистрировать нужно, т.к. регистрации подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключены на срок более года, согл. о расторжении по сути есть та же сделка.

[Болик]

Ваш договор автоматически пролонгировался на новый срок, тем более что в ФРС вы ничего не заявляли о расторжении или пролонгации. Следовательно, в ФРС до сих пор договор длится. Чтоб его расторгнуть-составляете доп соглашение о расторжении и регистрируете его в ФРС. После рагитсрации-договор расторгнут.

[B@lex]

Представляется, что договор заключенный на новый срок, это новый договор аренды, подлежащий регистрации.

Я вот из чего исхожу...

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.


Почему в случае с договором на срок менее года и его пролонгации на новый срок мы имеем НОВЫЙ договор, а в случае более года - нет?

[Болик]

все верно, но поймите, что для ФРС пока вы сами не сняли регистрацию договоар аренды тот прежний договор аренды все длится (даже если и не было бы условия о пролонгации). Только Вы сами можете зарегистрирвать договор и прекратить его госрегистрацию путем подачи заявления. Тперь надо только прекратить договор аренды? Тогда допсоглашение и вперед в ФРС на госрегистрацию ОТМЕНЫ.

[B@lex]

все верно, но поймите, что для ФРС пока вы сами не сняли регистрацию договоар аренды тот прежний договор аренды все длится (даже если и не было бы условия о пролонгации).

Болик, Вы хотите сказать, что например, договор аренды на 5 лет, без условия о пролонгации и отсутствия похода в ФРС за снятием обременения в связи с окончанием срока аренды не будет прекращенным в связи с окончанием срока?

[Болик]

Вот самое смешное, что для ФРС не будет

[Болик]

у нас была ситуация с залогом объекта недвижимости-так вот договор закончился в 2005 году, стороны все вернули друг другу и прензий не было. Спустя 2 ГОДА!!!!! мы решили вновь использовать этот объект недвидимости в качестве объекта залога и когда пришли в ФРС брать справку из ЕГРП унас на этом объекте недвижимости висело обеременение еще с того договора 2005 года. Нам все популярно и объяснили

[B@lex]

Вот самое смешное, что для ФРС не будет

Согласен. Только у нас права и обязанности возникают из договора, а не из регистрации, соответственно и прекращаются в соответствии с условиями сделки...
Тем более у ФРС будет обременение стоять - 5 лет. И мне кажется, что как раз они "зависнут", если им принести расторжение окончившегося по их записи договора, потому как сами говорите - порядок заявительный, им этот "автоматизм" заключения договора на новый срок - до лампочки.

[sema]

Болик, Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

[Болик]

sema, согласна, а кто спорит? я вот об этом и говорю, что пока сам законный владелец закладной, залогодатель и залогодержатель или по решению суда заявление о погашении записи не подадут-она и будет висеть в ФРС

[Болик]

B@lex, не думаю, что они зависнут... не все же прямо в последний день действия договора бегут в ФРС снимать обременение....

если им принести расторжение окончившегося по их записи договора

а вот по их записям договор как раз и окончился

[B@lex]

а вот по их записям договор как раз и окончился

ну и? Срок аренды окончился, положим, в сентябре - а мы им расторжение с ноября... Так?)))

[Болик]

B@lex, простите, написала неправильно: хотела написать следующее: а вот по записям ФРС договор как раз и НЕ окончился

[JaneAir]

Представляется, что договор заключенный на новый срок, это новый договор аренды, подлежащий регистрации.

Не пойму, Вы что читать не умеете? Договор был изначально зарегистрирован! И условия о пролонгации были прописаны в договоре. Сейчас необъходимо просто составить ДС о расторжении, акт приема передачи, все это зарегестрировать в УФРС и все забыть!

[JaneAir]

Всем спасибо, просто в органах ФРС я уточнила по из реестру, как они автоматически расторгают или всетаки необходимо расторжение подтвердить не смотря на срок договора. Потом даже если бы не было условия о пролонгации,фактическое пользование осуществлялось, и оплаты проходили, значит обязательства исполнялись... В общем тут и была путаница в моей голове, спасибо всем за помощь!

[B@lex]

Не пойму, Вы что читать не умеете?

Спасибо)) Вы пост 7 прочтите внимательно, плиз.

[JaneAir]

И по реестру ФРС действительно если не зарегестрировать расторжение, то обременение остается... вот в чем дело, тут конечно мог бы встать вопрос в судебном порядке, но по-моему это все оспоримо... тем более, что в нашем случае, стороны абоюдно пришли к решению, и абоюдно исполняли обязательства по договору, усолвия о пролонгации были зарегистрированы... потому все хорошо и ровно )))