недействительность договора аренды

[morkoffka]

Всем привет! ситуация следующая, хотелось бы услышать мнение экспертов:

в этом году ООО "Ромашка" заключило Договор с Федеральным государственным образовательным учреждением (ФГОУ, казенное предприятие и учреждение) договор аренды на помещения, закрепленные за ФГОУ на праве оперативного управления.
Договор был заключен на основе конкурса.

спустя 7 месяцев в адрес ООО "Ромашка" пришло извещение от Прокуратуры, в связи с тем, что в наст.момент рассматривается вопрос о возбуждении против ООО "Ромашка" админ.дела по ч.4 ст. 7.24 КоАП "использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов...".

Выяснилось, что собственник помещений не давал разрешения на заключение договора аренды.

вопросы:
1. данная сделка (без права ФГОУ заключать договор и передавать нежилые помещения, закрепленные за ФГОУ на праве оперативного управления), может быть признана оспоримой (недействительной) или ничтожной? ДОговор может сичтаться незаключенным?
2. реально ли (были ли случаи в практике) потребоать с ФГОУ возврата арендных платежей, выплаченных ООО "Ромашка" за месяцы аренды?
3. судя по налоговой практике при том, что сделака и может быть признана недействительной, ввиду того, что частично она исполнялась (оплата помещений была), пересчетов налогов (в т.ч. НДС) быть не должно, так ведь?

заранее спасибо.

[dementor]

1. Как проходил процесс подписания договора? Вы лично встречались или по почте приехали бумаги?
2.Реально. Можно предположить, что дело пахнет мошенничеством и Вы потерпевший.
3. На усмотрение суда, У Вас особый случай, по практике такого не наблюдал.

[Youlia]

У договора аренды срок какой?

[Аноним]

1. Как проходил процесс подписания договора? Вы лично встречались или по почте приехали бумаги?
2.Реально. Можно предположить, что дело пахнет мошенничеством и Вы потерпевший.
3. На усмотрение суда, У Вас особый случай, по практике такого не наблюдал.

1. встречались лично, потому как ФГОУ "сидит" в соседнем здании. предоставляли документы на конкурс. Потом нам выдали протокол о том, что "мы выиграли" и был заключен договор аренды (на 11 мес.)

2. настолько я поняла из суд.практики, если сделка признается недействительной (но не ничтожной), то в соот-вии с ч.2 ст. 167 ГК РФ - "каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах".
т.е. по сути ООО "Ромашка" пользовалась имуществом и уже фактически произвело возмещение стоимости пользования имуществом. Должно ли при этом ФГОУ возвратить "все полученное по сделке"?

3. т.е. в случае если налоговая решит, что необходимо произвести пересчет, а мы в свою очередь подадим в суд? понятно.

[morkoffka]

1. встречались лично, потому как ФГОУ "сидит" в соседнем здании. предоставляли документы на конкурс. Потом нам выдали протокол о том, что "мы выиграли" и был заключен договор аренды (на 11 мес.)

2. настолько я поняла из суд.практики, если сделка признается недействительной (но не ничтожной), то в соот-вии с ч.2 ст. 167 ГК РФ - "каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах".
т.е. по сути ООО "Ромашка" пользовалась имуществом и уже фактически произвело возмещение стоимости пользования имуществом. Должно ли при этом ФГОУ возвратить "все полученное по сделке"?

3. т.е. в случае если налоговая решит, что необходимо произвести пересчет, а мы в свою очередь подадим в суд? понятно.

сорри, это я писала, забыла авторизоваться.
в пункте 2 немного напутала, имелось ввиду - разница в правовых последствиях при оспоримой и ничтожной сделке.
мне это несовсем понятно

[Youlia]

Ну а в суд кто-то обращался по поводу признания недействительности договора аренды?

[morkoffka]

пока нет.
пока только Прокуратура вынесла постановление о возбуждении дела об админ.правонарушении. (привлекли к штрафу).

дальше в случае нашего неосвобождения помещений - обещала обратиться в суд о выселении и признании договора недействительным.

проблема в следующем: нам на выселение плевать, т.к. сами уже рады съехать и с удовольствием это сделаем.

я вот только боюсь двух моментов:
1. договором предусмотрено письменное уведомление о расторжении договора (хотя если ФГОУ не предоставит согласие собственника, то сделка уже признается ничтожной (?) и расторгать ее не надо.) Не возникнет ли в дальнейшем проблем, что мы незаконно не уплачиваем арендную плату, расторгли (?) договор?
2. что налоговая соберется пересчитать налоги и придется доказывать в суде недействительность сделки и что в любом случае частично (в плане расходов) договор исполнялся, поэтому пересчетов быть не может.

+ хочется все-таки "отобрать" обратно свои арендные платежи. нечего было нас обманывать ...

[Youlia]

пока только Прокуратура вынесла постановление о возбуждении дела об админ.правонарушении. (привлекли к штрафу).

К Вам это дело об админ. правонарушении отношения не имеет.

сами уже рады съехать и с удовольствием это сделаем.

Имхо, уведомляйте о расторжении договора и съезжайте.

Насчет претензий налоговой по поводу правомерности отнесения такой "аренды" на расходы - арбитражка в пользу налогоплательщика.

Постановление ФАС МО от 24.11.2003 N КГ-А41/9124-03, в котором сказано: согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во времени, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Таким образом, независимо от того, заключен ли между сторонами договор аренды, признан ли он ничтожным, сторона, фактически пользующаяся имуществом, обязана платить.
Суд указал, что арендная плата, которую арендатор уплатил арендодателю по ничтожному договору, является формой платы за пользование переданным в аренду имуществом.
Небезынтересен, в частности, вывод ФАС Московского округа в Постановлении от 20.01.2005 N КГ-А40/12160-04. Арендатор, договор аренды которого был признан недействительным, обратился в суд с иском о возврате уплаченных им сумм арендных платежей. Как квалифицировал эту ситуацию суд? В результате исполнения ничтожной сделки Общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом. В связи с чем отказ в иске о взыскании в пользу Общества арендных платежей следует признать правильным. Таким образом, судьи поставили знак равенства между категориями "арендная плата" и "плата за пользование имуществом". Именно последнюю и уплачивал арендатор арендодателю по признанному недействительным договору аренды. Платил не по своей прихоти или доброй воле, а в силу прямого требования закона.

[Аноним]

К Вам это дело об админ. правонарушении отношения не имеет.

как раз имеет помещениями пользовались мы и к админ.штрафу привлекли нас.

Имхо, уведомляйте о расторжении договора и съезжайте.

Насчет претензий налоговой по поводу правомерности отнесения такой "аренды" на расходы - арбитражка в пользу налогоплательщика.

Постановление ФАС МО от 24.11.2003 N КГ-А41/9124-03, в котором сказано: согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во времени, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Таким образом, независимо от того, заключен ли между сторонами договор аренды, признан ли он ничтожным, сторона, фактически пользующаяся имуществом, обязана платить.
Суд указал, что арендная плата, которую арендатор уплатил арендодателю по ничтожному договору, является формой платы за пользование переданным в аренду имуществом.
Небезынтересен, в частности, вывод ФАС Московского округа в Постановлении от 20.01.2005 N КГ-А40/12160-04. Арендатор, договор аренды которого был признан недействительным, обратился в суд с иском о возврате уплаченных им сумм арендных платежей. Как квалифицировал эту ситуацию суд? В результате исполнения ничтожной сделки Общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом. В связи с чем отказ в иске о взыскании в пользу Общества арендных платежей следует признать правильным. Таким образом, судьи поставили знак равенства между категориями "арендная плата" и "плата за пользование имуществом". Именно последнюю и уплачивал арендатор арендодателю по признанному недействительным договору аренды. Платил не по своей прихоти или доброй воле, а в силу прямого требования закона.

ой, как интересно! т.е. нас обманули, а мы еще и плату за пользование имуществом вносили. жуть!
спасибо вам большое!

[Youlia]

помещениями пользовались мы и к админ.штрафу привлекли нас.

Глава 34 ГК РФ не устанавливает обязанности арендатора при заключении договора аренды убеждаться в том, что арендодатель имеет согласие собственника на сдачу нежилого помещения в аренду. Стороны должны действовать добросовестно и разумно.
Сам же факт ничтожности сделки должен исследоваться в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности с виновностью арендатора.
Запрет сдавать в аренду недвижимое имущество без согласия собственника законодательно установлен, но адресован он именно арендодателю, а не арендатору.
Именно установление факта неисполнения обязанности по обращению за получением разрешения на сдачу помещения в аренду должно влиять на вопросы квалификации наличия вины в действиях арендатора. Несомненно, что эта обязанность возложена законом на арендодателя.
Невыполнение установленной законом обязанности по получению, оформлению документа стороной, во власти которой такие действия совершить, должно влечь административную ответственность.
Согласно ст. 2.1 КоАП юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
И если суд инкриминирует арендатору вину в том, что он не проверил наличие у арендодателя согласия собственника на передачу имущества в аренду, то такая обязанность должна быть прямо установлена законом, поскольку за ее невыполнение арендатор привлекается к административной ответственности. Попытки установить такую обязанность, прямо в законе не названной, путем толкования гражданского законодательства недопустимую. Ведь административная ответственность - публичное правоотношение, в котором публичная обязанность арендатора должна быть четко сформулирована.