Улучшения арендованного имущества

[Сибиряк2006]

Будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды помещений произведены с согласия будущего арендодателя улучшения имущества (помещений). Затем имущество было передано арендатору по договору аренды. С учетом произведенных улучшений арендатор сдавал помещения в субаренду. Произведенные улучшения арендатор учитывал у себя на балансе в качестве основных средств и в течение срока аренды амортизировал. Не будет ли теперь у налогового органа претензий о необходимости безвозмездной передачи улучшений арендодателю перед заключением договора аренды со всеми вытекающими для арендодателя последствиями?

[марусяО]

Не будет ли теперь у налогового органа претензий о необходимости безвозмездной передачи улучшений арендодателю перед заключением договора аренды со всеми вытекающими для арендодателя последствиями?

что написано в договоре о неотделимых улучшениях при расторжении или окончании срока действия договора?

[Сибиряк2006]

в предварительном договоре написано, что будущий арендатор производит улучшения имущества в срок до..., будущий арендодатель по окончании улучшений обязан заключить договор аренды и передает имущество в срок до... и по четко зафиксированной цене. Это существенные условия заключения договора аренды. Вот и хочу понять, должен ли был будущий арендатор по окончании работ по улучшению (еще до заключения договора аренды) передать безвозмездно результаты этих работ будущему арендодателю.

[Сибиряк2006]

а непосредственно в договоре аренды предусмотрена передача любых неотделимых улучшений после расторжения договора, либо по окончании срока его действия

[марусяО]

Вот и хочу понять, должен ли был будущий арендатор по окончании работ по улучшению (еще до заключения договора аренды) передать безвозмездно результаты этих работ будущему арендодателю.

я думаю нет.

передает имущество в срок до... и по четко зафиксированной цене

цена - имеется в виду стоимость аренды?

[Сибиряк2006]

цена - имеется ввиду стоимость аренды.
а почему Вы думаете, что нет? Ведь договор аренды еще не заключен, соответственно будущий арендатор улучшал имущество не в рамках договора аренды, следовательно арендатор принимал в аренду помещения уже с улучшениями? Помогите разобраться

[марусяО]

в предварительном договоре написано, что будущий арендатор производит улучшения имущества в срок до..., будущий арендодатель по окончании улучшений обязан заключить договор аренды и передает имущество в срок до...

арендатор производит улучшения в рамках предварительного договора для последующего пользования "улучшенным" имуществом. для произведения работ необходимо к предварительному договору аренды составить некий акт о предоставлении арендодателем будущему арендатору помещений для производства работ.

[Сибиряк2006]

ну произвел будущий арендатор работы, но на основные средства он же не может себе поставить эти улучшения, так как договор аренды еще не заключен. Следовательно, он улучшил помещения будущего арендодателя безвозмездно и у арендодателя налоговая база. А затем арендодатель передает арендатору имущество уже с улучшениями, которые присутствуют на дату заключения договора аренды (акта передачи). Готовимся к суду, помогите пжлста...

[марусяО]

Готовимся к суду

вы арендатор или арендодатель?

[Сибиряк2006]

мы - арендодатель

[марусяО]

тогда по порядку.
1 предварительный договор заключен.
2. вами дано согласие на произведение работ.
3. по предвар. договору арендатор сделал ремонт.
4. на произведенный ремонт у арендатора есть документы (акты, договора, сч-ф)
5. договор аренды заключен, акт приема передачипомещений есть и в нем указаны неотделимые улучшения, произведенные в рамках предварительного договора
или какие-то пункты не так?

[Сибиряк2006]

все верно, только в актах приема-передачи отсутствуют указания на неотделимые улучшения, произведенные в рамках предварительного договора.
когда сделки заключались главбух арендодателя был уверен, что так как неотделимые улучшения не передавались от будущего арендатора будущему арендодателю, то соответственно они не могли быть указаны в актах приема-передачи помещений, следовательно улучшения должны были быть приняты на баланс арендодателя только по истечении срока аренды.

[марусяО]

суть спора в суде?

[Сибиряк2006]

налоговый орган считает, что перед заключением договора аренды улучшения, произведенные будущим арендатором должны были быть безвозмездно переданы будущему арендодателю, отсюда и налогооблагаемая база у арендодателя.

[марусяО]

перед заключением договора аренды улучшения, произведенные будущим арендатором должны были быть безвозмездно переданы будущему арендодателю,

здорово. напишите полностью пункты предварительного договора, касающиеся неотделимых улучшений, а лучше скан предварительного договора в личку (коммерческие тайны и реквизиты компаний можно убрать)

[марусяО]

я так понимаю у вас проверка была налоговая - точная формулировка их версии

[Сибиряк2006]

Тайн никаких нет, да и топ создан для всеобщего обсуждения...
"3.1. Будущий Арендатор в срок до 31.12.2005 года производит бетонирование полов складских помещений, а также асфальтирование подъездных автомобильных путей к складским помещениям. Указанные расходы Будущего Арендатора не компенсируются Будущим Арендодателем."

[Сибиряк2006]

В решении нет ссылок на нормы права, указывается только, что улучшения произведены вне рамок договора аренды, поэтому необоснованно включены арендатором в состав основных средств, следовательно указанные улучшения, произведенные арендатором до заключения договора аренды имущества, подлежат включению в доходы арендодателя, как полученные безвозмездно.

[марусяО]

предмет "предварительного договора"?

[марусяО]

ие. До государственной регистрации права собственности на недвижимость с арендатором оформлен предварительный договор аренды. Затем стороны планируют заключить основной арендный договор. В период действия предварительного договора арендатор выполнил за свой счет текущий ремонт помещения и произвел с согласия арендодателя неотделимые улучшения. По договору арендодатель стоимость вложений в арендованное имущество не компенсирует. Каким образом арендатор учитывает при налогообложении прибыли расходы на арендные платежи, текущий ремонт и капитальные вложения, понесенные за время действия предварительного договора?

Ответ: Предварительный договор - протокол о намерениях, который обязывает стороны заключить в будущем договор на условиях предварительного договора. В данной ситуации предварительный договор не является основанием для учета расходов. Плата за аренду и расходы на ремонт уменьшат налогооблагаемую базу после того, как будет заключен основной договор, или после его государственной регистрации (если такая регистрация обязательна). Конечно, при условии, что положения основного договора аренды будут распространяться на правоотношения, возникшие с момента фактической передачи помещения. Стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество арендатор включает в расходы посредством начисления амортизации. Сумма амортизационных отчислений учитывается при налогообложении прибыли также после заключения основного договора. В рассматриваемой ситуации арендатору придется представлять уточненные декларации за прошедшие отчетные периоды.
Арендатор самостоятельно определяет, какие затраты в арендованное помещение относятся к текущему ремонту, а какие - к капитальным вложениям. Основанием может служить смета на проведение ремонтных работ. Об этом говорится в Письме Минфина России от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191.

К.В.Новоселов
К. э. н.,
советник государственной
гражданской службы РФ 2-го класса
Управление администрирования
налога на прибыль
ФНС России
Подписано в печать
22.01.2008

[Сибиряк2006]

Будущий Арендодатель и Будущий Арендатор в срок до 01.01.2006 года (ниже - Срок) обязуются заключить договор аренды складских помещений общей площадью..., расположенных...

[Сибиряк2006]

Дайте полные реквизиты этого письма, пжлста...

[Сибиряк2006]

как-то неоднозначно высказался чиновник...
"Конечно, при условии, что положения основного договора аренды будут распространяться на правоотношения, возникшие с момента фактической передачи помещения."
Это означает, что помещение должно было быть передано Арендатору (Будущему Арендатору) после заключения предварительно договора для производства улучшений? Правильно я понял?

[Сибиряк2006]

И как в основном договоре предусмотреть распространение на правоотношения, возникшие с момента фактической передачи помещения?
Как это выглядеть-то должно?

[марусяО]

это не официальное письмо.
есть и другие письма, по поводу "предварительный договор не является договором аренды и соответственно все произведенные улучшения будущим арендатором являютя доходом арендодателя".
на будущее такого рода отношения нужно оформлять одним договором аренды

[марусяО]

как в основном договоре предусмотреть распространение на правоотношения, возникшие с момента фактической передачи помещения

прописать про неотделимые улучшения, произведенные в рамках предварительного договора

[Сибиряк2006]

а если арендатор начал работы в рамках предварительного договора, а закончил работы по улучшению, когда уже договор аренды был заключен и помещения были ему переданы?

[марусяО]

а если арендатор начал работы в рамках предварительного договора, а закончил работы по улучшению, когда уже договор аренды был заключен и помещения были ему переданы?

в момент заключения договора аренды работы не были произведены и соответственно их оценить невозможно и соответственно оценить доход арендодателя тоже невозможно

[марусяО]

вот еще можно поразмыслить на предмет ст. 606 ГК "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование" т.е. в предварительном договоре есть намерение о передачи имущества во временное владение и соответственно его можно рассматривать как договор аренды (это только мои мысли)

[Сибиряк2006]

ну, например, допсоглашением предусмотрено, что договор аренды заключается, когда Будущим Арендатором выполнено не менее 90% работ по улучшению имущества. Следовательно, улучшения в полном объеме произведены уже Арендатором, а не Будущим Арендатором, а значит не могли быть переданы Будущему Арендодателю (так как не окончены) и поэтому обоснованно включены Арендатором в состав основных средств? Не посчитает ли судья налоги с 90%?