 |
ИП:Сдача в аренду помещения, ком. услуги-доход?
ИП на УСНО, доходы 6%. Основной вид деятельности-сдача в наем собственного помещения. Все квитанции по ком. платежам выписаны на ИП. Хотим заключить с арендатором дополнительный договор о посреднических услугах по уплате коммуналки. Т.е мы выставляем счет на сумму ком. платежей+процент за услугу, а потом оплачиваем ком.платежи сами. Вопрос в том, что в данном случае будет являться нашим доходом? И как избежать "лишнего" дохода в данном случае?
Был у меня когда-то такой ИП
но у нас хозяин ЗАО и ИП это было одно лицо
ЗАО тупо платило ар.плату
комуналку..охрану, свет - платило ЗАО
а прочее ИП
но если у вас еще и % за услуги, то это ваш доход.
НЕ надо просто быть жадным, надо значит было арендную плату так выставлять, что никаких % не было.
ИМХО
Причем тут жадность? Вопрос в том, что арендатор не сможет сам оплатить ком. услуги, т.к все договора оформлены на ИП. Соответственно, платим мы, а он уже компенсирует наши расходы. Но мы-то эти деньги себе не оставляем, а перечисляем ЖСК и Телекому. В расход мы их списать не сможем. Так что же, платить с суммы ком. платежей налог????
нетСообщение от Jogik
я про процент за услуги
если вы получаете деньги за комуналку.. кстати в договре же у вас это прописано?
Что вы платити ком. услуги за них, а они позже возмещают вам расходы???
в том плане, если ком. услиг стоят 10 рублей
Вы заплатили. 10 р.. вам они возместили 10р
то все тип топ
а вот если вы берете 10 + 2 р. за услуги.. то с 2 р и платите.
Вы имеете в виду в договоре по аренде? Он у нас пока еще не подписан. Вот и хотим по возможности все предусмотреть.
в договоре обязательно должно быть прописано про ком.услуги, а еще кто будет делать ремонт вы или он
вам потом по этому договору жить и в случае чего в суд ходить..
Т.е этот пункт можно предусмотреть в договоре?
Про 2 р.-то понятно, просто я думала, что все суммы, которые попадают на счет, учитываются при уплате налога. Это если УСНО доходы.
прежде всего, вы должны для себя понять, что есть для вас доход.
Вы ведь когда ИП регистрировали.. писали.. Сдача в аренду нежилого фонда.. так?
вот значит ар. плата и есть ваш доход.
я бы на вашем месте все ком. услуги.. наличкой проводила, но для них это расход и супер полезно..могут, не согласится.
Короче про коммуналку пишите в договоре.
а потом пишите бух. справку на свои 2 р. и тоже в доход.
а еще ваш доход это, если вам банк приплатил % за остаток на р/с
доходов много всяких незапланированных бывает.
нет, они хотят, чтобы все проходило по безналу, с документами.
я правильно поняла, что если у нас в договоре по аренде написано, что арендатор компенсирует нам все расходы по коммуналке, то мы ему выставляем отдельно 2 счета на аренду и коммуналку, он нам перечисляет деньги, мы перечисляем коммунальщикам, а налог 6% платим только с суммы аренды?
ну хватит вам мух с котлетами то путать.
давайте думать логически
если ваш доход это аренда..
то как комуналка, которую вы платити за арендатора может быть вашим доходом? (которую вам же потом и возмещают)
А так и пишите, что я ИП плачу за ЗАО комуналку, которую не позднее 5-го числа следующего месяца..(или на ваше умозаключение) он возмещает мне мои расходы
А вабще вы бы порылись в инете на фомру договора.
А в декларации.. пишете сумму ар.платы.. которая поступила к вам на р/с
а доки да. все так
спасибо!!!
Важно, чтобы ваше понимание совпадало с пониманием налоговой и минфина.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 16 августа 2005 г. N 03-11-04/2/48
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики о порядке
учета налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему
налогообложения и сдающими имущество в аренду, расходов по уплате
коммунальных платежей сообщает следующее.
Главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации не
предусмотрено уменьшение доходов налогоплательщиков, применяющих
упрощенную систему налогообложения и выбравших в качестве объекта
налогообложения единым налогом доходы, на сумму произведенных ими
расходов.
В связи с этим при сдаче в аренду складских, офисных и торговых
помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией
арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей,
уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим
организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по
содержанию помещений, передаваемых в аренду.
В случае, если договорами аренды предусматривается уплата
коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм
арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать
в составе доходов при определении налоговой базы по единому
налогу.
Заместитель директора
департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
Н.А.КОМОВА
Хотя, есть еще и вот такие письма:
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо
от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166
Вопрос: Наше общество с 01.01.2005 г. работает на упрощенной системе налогообложения, вид - доходы. Основной вид деятельности - сдача в наем нежилых помещений. Не являясь поставщиком связи напрямую, в то же время через нас транзитом проходят эти расчеты с арендаторами, используя балансовый счет № 76. Наше общество по услугам связи доходов не имеет, в связи с чем возникает два вопроса:
- должны ли мы учитывать полученные средства за услуги связи от арендаторов в доходы для налогообложения при "упрощенке", и если да, то почему в таком случае мы должны нести убытки (наценку на эти услуги мы не делаем, а налог платить должны)?
- как учитывать в этом случае НДС, так как мы его полностью оплачиваем поставщику связи, с которым у нас заключен договор, и одновременно выставляем счет-фактуры арендаторам с выделением в них НДС (по их требованию, так как они эти услуги берут в затраты, а мы - нет), поэтому: имеем ли мы право выставлять счета-фактуры арендаторам без выделения НДС или нам делать налоговые декларации по НДС нулевые в итоге?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваши письма от 29.03.2006 № 03-18 и от 07.07.2006 № 03-31 по вопросу определения доходов налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения и сдающими имущество в аренду, и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики при применении упрощенной системы налогообложения должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, доходы от реализации и внереализационные доходы. Указанные доходы определяются соответственно исходя из положений статей 249 и 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.
Согласно статье 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Учитывая изложенное, налогоплательщик-арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам статьи 249 Кодекса, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.
Таким образом, суммы возмещения арендаторами услуг связи учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Кроме того, обращаем ваше внимание на то, что в том случае, если между арендодателем и арендатором заключен агентский (комиссионный или другой аналогичный) договор, согласно которому арендодатель-агент (комиссионер или иной поверенный) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала, комитента) юридические и иные действия, доходом арендодателя является сумма полученного агентского (комиссионного или иного аналогичного) вознаграждения. Данное утверждение основано на нормах подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Кодекса, в соответствии с которым в составе доходов не учитываются денежные средства, поступившие комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору.
Таким образом, если иное не предусмотрено договором, у поверенного в целях исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве дохода будут приниматься в расчет только суммы вознаграждения (комиссионного, агентского и иного), выплачиваемого ему за оказание услуг.
При этом отмечаем, что разъяснения по вопросу уплаты налога на добавленную стоимость будут вам направлены дополнительно.
Заместитель директора Департамента
таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
А.И. Иванеев
Вопрос: Организация, применяющая упрощенную систему с объектом налогообложения "доходы", сдает в аренду недвижимое имущество. Организация заключила с арендаторами - индивидуальными предпринимателями агентские договоры, в рамках которых арендаторы (принципалы) за вознаграждение поручают арендодателю (агенту) приобретать для них коммунальные услуги. Что будет являться доходом организации-арендодателя, учитываемым при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН?
Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 23 октября 2006 г. N 18-11/3/93008@
В соответствии с п. 1 ст. 1001 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, исчисляемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ, и не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
В пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.
К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Таким образом, если иное не предусмотрено договором, агент для исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в качестве дохода учитывает только суммы агентского вознаграждения, выплачиваемого принципалом за оказание услуг по агентскому договору.
Следовательно, доходами организации-арендодателя для целей налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, признаются доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества, определяемые в соответствии со ст. 346.15 НК РФ, и доходы, полученные в виде агентского вознаграждения.
Заместитель
руководителя Управления
действительный государственный советник РФ
2 класса
С.Х.АМИНЕВ
23.10.2006
ну, а я что выше говорила?
т.е все-таки лучше заключить 2 отдельных договора: один на аренду, а второй договор-комиссии по коммуналке?
Jogik, включайте слова про то, что арендодатель является агентом по коммуналке, в договор аренды.
спасибо!!!
Вот еще одно любопытное письмецо:
Министерство финансов Российской федерации
Письма
от 26.01.2009 № 03-11-09/18, от 26.01.2009 № 03-11-09/19
«Об учете доходов при заключении агентского договора»
Вопрос: О порядке определения дохода индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, при заключении агентского договора с третьими лицами, где предприниматель (агент) действует от своего имени, но за счет принципала.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения доходов у индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, при заключении агентских договоров и сообщает следующее.
В соответствии с п. п. 1 и 1.1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса, и не учитывают доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 "Комиссия" ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
Согласно положениям п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
Запуталась окончательно!!! Так все же лучше заключить 2 разных договора? Причем договор комиссии должен быть заключен первым?
Договор с коммунальщиками должен быть заключен после заключения агентского договора, причем договор с коммунальщиками должен быть заключен только в интересах принципала.
Так договор с коммунальщиками у нас уже давно заключен. Мы же и сейчас платим ком. услуги, пока и не сдали помещение.
Ну и делайте выводы. Лично я, учитывая весь этот геморрой с агентсткими договорами, плачу, как собственник помещения, за коммуналку сам и не пытаюсь экономить 6% с коммунальных платежей, тем более, что арендаторов много, они иногда меняются и часть помещений я не сдаю, а использую сам. Но это - лишь моя позиция, а не рекомендация, поскольку я перестраховщик.
Последний раз редактировалось YourS; 04.02.2009 в 12:25.
Автор минфиновского письма даже не удосужился вникнуть в документ, на который ссылается.
Рассмотренная Президиумом ВАС ситуация в переложении к нашему случаю выглядела бы так: арендодатель выставил арендатору счет за коммунальные услуги, оказанные в период, когда арендуемое помещение еще не было сдано, под предлогом "ну вы же в теплое помещение въехали". Арендатор это оспорил - и был прав. То есть вопрос не в том, когда был заключен бумажный договор агента с третьим лицом, а в том, кому в действительности это третье лицо оказывало услугу.
Неверно.Договор с коммунальщиками должен быть заключен после заключения агентского договора, причем договор с коммунальщиками должен быть заключен только в интересах принципала.
так как же лучше поступить? все-таки коммуналка с телефоном и интернетом выходит около 7000 руб. в месяц. не хочется просто так заплатить за год 6% (5000 руб. налога).
Если принять за истину цитируемое мной письмо, то верно, а если принять за истину вашу позицию, то неверно.
YourS, рекомендую обращаться к первоисточникам, а не слушать частное мнение налогового инспектора или тетушки из Минфина.
Вам Письмо Президиума ВАС и то решение, о котором он пишет, дать? Или сами найдете?
так.... сейчас начнется словесная дуэль, а мой вопрос так и останется без ответа!!!!!!
Собственно, письмо Комковой моей позиции не противоречит, хотя она сама этого не понялаРечь идет о сделке, а не о договоре.В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
Уважаемые! Государство, что зря придумало УСН 6% и 15%, а? 6 процентов со ВСЕГО Сейчас пороюсь найду ссылочку по заполнению квартальной декларации, где при заполнении указано, что если у вас УСН 6% то ваши расходы вы не УЧИТЫВАЕТЕ! Еще при заполнении КДиР, также Вы не отражаете Ваши расходы если УСН 6%.
Решение одно коммуналку платит САМ арендатор, тогда боле мене логично, если не читать вы приведенные письма .
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
