ЕНВД для услуг по временному проживанию

[fan_tan]

Нужен совет специалиста! Хотим сдавать квартиру посуточно, согласно ст.346.26 п.2,пп.12 попадаем под ЕНВД, который "съест" больше, чем мы заработаем даже в самом лучшем случае...
Нашла две лазейки для работы по УСН 6%, подскажите, насколько они "рабочие":
1. В НК говорится, что ЕНВД может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов. Может, но не обязан. Однако в городском положении о ЕНВД данный вид деятельности числится как обязательный к уплате ЕНВД. Чему верить?

2. Ст.346.26 п.2.1. гласит, что ЕНВД не платится если есть договор доверительного управления имуществом. Так может заключать его с собственниками квартиры, вместо договора аренды? И работать по УСН?

Если кто-нибудь сталкивался с такой проблемой, поделитесь опытом, пожалуйста!

[Над.К]

1. Ну все правильно. Может и не применяться, если местные власти так решат. В Питере вот не применяется. А Ваши власти, решили, что применять надо. Никуда не денешься.
2. Может. Только законодатель тоже не лыком шит - УСН 6% применять нельзя, только 15% и придется платить НДС (ст.174.1)

[Cooler]

Может, но не обязан.

Это город может, но если он решил, то Вы обязаны.

Однако в городском положении о ЕНВД данный вид деятельности числится как обязательный к уплате ЕНВД.

Значит, придется платить ЕНВД.

Так может заключать его с собственниками квартиры, вместо договора аренды?

Вы кем будете по отношению к этой квартире и ее собственникам?

[fan_tan]

доверительным управляющим осталось убедить владельцев нам доверять))

Обидно, что из-за ЕНВД теряет смысл вся идея...
Простой расчет - допустим, площадь квартиры 30кв.м., мы берем ее в аренду за 10 т.р., сдаем посуточно за 1500 в сутки (максимум для однушки в нашем городе). Доход при полной "загрузке" 45 000.
ЕНВД:Базовая доходность с одного метра на 2009 г. 1145 руб., всего за квартиру получится 39 159р.
В итоге: 45 000-10 000 - 39 159=-4159
Благотворительность чистой воды...

На этом фоне даже УСН 15%+НДС выглядит не так страшно, все познается в сравнении

Вот и будь честным человеком в найшей стране

[Над.К]

:Базовая доходность с одного метра на 2009 г. 1145 руб

Вообще-то базовую доходность никто не менял, она как была 1000, так и осталась.
Вы как-то странно считаете, базовая доходность - это не налог
Налог считается так
30 кв.м (физпоказатель) х 1000 руб (базовая доходность) х 1,148 (К1) х К2 (см.местный закон) х 3 месяца (в квартале 3 месяца) х 15%. Без учета К2 (а он может быть равен 1) получается 15498 рублей. Впрочем, тоже не мало

[fan_tan]

да уж, я тот еще бухгалтер, второй день в этом копаюсь всего-навсего
Поняла в чем подвох с базовой доходностью - в приказе, где я его нашла, показатель уже увеличен на дефлятор, как раз и получается 1148 за метр

большое спасибо за ответы и помощь с расчетом!

[fan_tan]

"30 кв.м (физпоказатель) х 1000 руб (базовая доходность) х 1,148 (К1) х К2 (см.местный закон) х 3 месяца (в квартале 3 месяца) х 15%."

Не совсем поняла почему берем 15% от итога? С ними результат более симпатичный получается, но хотелось понять
15 498 на три месяца было бы еще терпимо!

PS: пока проще скопировать, чем цитировать...

[Над.К]

Не совсем поняла почему берем 15% от итога?

Как почему? Потому что это ставка налога такая 15%.
К2 посмотрите в местном законе, если он у Вас есть. Может еще меньше будет налог

[fan_tan]

К2 будет 0,75, либо 0,7 в зависимости от улицы
А про ставку, простите глупый вопрос, я просто считала, что 15% и 6% - это УСН, а по ЕНВД я нашла только такую формулу
ВД = (БД x (N1 + N2 + N3) х К1 x К2 ), поэтому и не понимаю к чему эти 15% отнести...Можно ссылочку попросить или объяснить поподробнее?
Просто, если будем платить в среднем по 5000 в месяц налог, то задумка возвращается к жизни!
Спасибо!

[Над.К]

Ну так вот это ВД (вмененный доход) и умножается на налоговую ставку 15%. Которая и указана в главе 26.3 НК.
Каждый налог имеет свою ставку. И ЕНВД тоже. Только у каждого налога по разному считается налогооблагаемая база. У ЕНВД налоговая база считается вот так

ВД = (БД x (N1 + N2 + N3) х К1 x К2 )

Только и всего

[fan_tan]

Огромнейшее спасибо!!!
начинаем действовать!

[ЕвгениА]

1. Ну все правильно. Может и не применяться, если местные власти так решат. В Питере вот не применяется. А Ваши власти, решили, что применять надо. Никуда не денешься.
2. Может. Только законодатель тоже не лыком шит - УСН 6% применять нельзя, только 15% и придется платить НДС (ст.174.1)

Подскажите пожалуйста по такой ситуации:

ИП сдает квартиры посуточно в Питере (квартиры ей не принадлежат), под ЕНВД она не попадает т.к. питерский закон не имеет такого вида деятельности в списке для ЕНВД. Выходит есть возможность использовать УСН.

вопрос в том как оформить отношения с хозяевами квартир чтобы они не квалифицировались как "доверительное управление имуществом" и можно было применять УСН 6% с оборота (а не 10% с прибыли как должны делать участники договоров доверит. упр-я). Возможно ли с хозяевами оформить обычный договор аренды жилья с правом субаренды?

и второй момент

если все таки отношения с хозяевами являются доверит. управлением, то с чего ИП должна платить НДС? хозяева квартир это же обычные физ лица кот. не являются плательщиками НДС... или имеется ввиду что ИП должна выставлять НДС при сдаче квартир посуточно..?

спасибо

[Над.К]

Возможно ли с хозяевами оформить обычный договор аренды жилья с правом субаренды?

Возмножно. Но только уже будет тогда выгоднее применять УСН 15%, ведь будут большие расходы в виде выплат хозяевам квартир.
Не связывайтесь с доверительным управлением. ВОпрос с НДС очень скользкий и может быть придется решать его в суде.

[ЕвгениА]

Возмножно. Но только уже будет тогда выгоднее применять УСН 15%, ведь будут большие расходы в виде выплат хозяевам квартир.
Не связывайтесь с доверительным управлением. ВОпрос с НДС очень скользкий и может быть придется решать его в суде.

да с доверительным упр-ем и не хочется связываться, просто не понятно что это такое вообще, оттуда и вопрос.

а на насчет базы УСН - я думаю 6% с Дохода это все таки проще, налогов хоть и несколько больше платить, но ведь не надо подтверждать никакие расходы перед налоговой, меньше бумажек и расчетов чем при базе доходы минус расходы... или я не правильно рассуждаю ? (опыта работы с УСН нет к сожалению)

Кстати ИП зарегистрирована в Лен обл (в ее районе такая деятельность попадает под ЕНВД), а квартиры будет сдавать в Питере где соотв-но эта деятельность под ЕНВД не попадает.. получается что ЕНВД применять не надо, а надо платить УСН по месту регистрации (т.е в Лен обл), так ?

[Над.К]

но ведь не надо подтверждать никакие расходы перед налоговой

А Вам все равно придется это делать. У Вас основной расход - выплата по договорам аренды владельцам квартир. Вы еще и НДФЛ должны удерживать с этих выплат и перечислять в бюджет. И вот этот НДФЛ может очень налоговую и интересовать.

а надо платить УСН по месту регистрации (т.е в Лен обл), так ?

Так

[ЕвгениА]

У Вас основной расход - выплата по договорам аренды владельцам квартир

это конечно так, только пугает риск что расходы учтешь, а при проверке налоговая скажет что они это неправильно оформлены и снимет их .. подскажите пожалуйста, как правильно подтвердить такие расходы? ... в голову приходит только д-р аренды и расписка от хозяина о получении платы (либо платежка из банка если по безналу аренду перечислять...)

Вы еще и НДФЛ должны удерживать с этих выплат и перечислять в бюджет. И вот этот НДФЛ может очень налоговую и интересовать.

выходит этот НДФЛ надо посчитать и перечислить в налоговую по месту регистрации хозяина, верно? а надо ли ИП ходить в эту налоговую (или может даже вставать там на учет!?) и документы им какие то предоставлять?

p.s. спасибо большое за Ваши ответы

[Над.К]

это конечно так, только пугает риск что расходы учтешь, а при проверке налоговая скажет что они это неправильно оформлены

ну так оформите правильно, это ведь элементарно.
Договор аренды с указанием права сдачи в субаренду. Акт передачи имущества в аренду. И расписки на выплату арендной платы арендодателю. Вот и все документы.
выходит этот НДФЛ надо посчитать и перечислить в налоговую по месту регистрации хозяина, верно?

выходит этот НДФЛ надо посчитать и перечислить в налоговую по месту регистрации хозяина, верно?

Да нет, по месту регистрации ИП

[Аноним]

ну так оформите правильно, это ведь элементарно.

ну в целом Вы правы)))

еще вопрос насчет ставки УСН доходы минус расходы
В СПБ она 10% а в Лен обл. 7%, по крайней мере до 2012 года. Так если ИП зарегистрирован в ЛО, но деятельность ведет в СПб то какому закону подчиняться и соотв-но какую ставку применять?

[Andyko]

ЛО

[ЕвгениА]

ЛО

а из чего это следует?

[Над.К]

Из того, что налог по УСН платится не по месту деятельности, а по месту прописки