Строительство жилья

[Наталья Н.С.]

Добрый день!
Организация (инвестор и заказчик в одном лице) занимается строительством малоэтажного часиного жилья. Берет займы, приобретает земельные участки, привлекает подрядчиков для выполнения строительных работ.

Помогите пожалуйста со следующими вопросами:

Вопрос1. По БУ %% по полученным займам капитализируются, в НУ -внереализационные расходы. Правильно ли я понимаю, что в БУ формируется одна стоимость Объекта кап.вложений в последствии с/с готовой продукции(с учетом %%-ной нагрузки) в налоговом - без %% и в налоговом накапливается убыток?
Вопрос 2. Так как операции по реализации жилья освобождены от НДС, соответственно если мы не занимаемся другими видами деятельности, мы принимаем "входной" НДС в кап.затраты. Так или я не права?

[snow_1]

Вопрос 1 - ДА
Вопрос 2 - Для ответа Вы не написали главное, в чем смычл Вашего бизнеса, если вы строите частное жилье, что бы потом его сдавать в аренду, то НДС можете возмещать
если будете продавать то входной НДС ставте в затраты

[Iskorka777]

в налоговом накапливается убыток

Этот убыток потом возможно возместить только в размере 30%?
У нас получается огромная сумма по итогам 2008 года, порядка 9 млн, а в 2009 планируется еще привлекать займы а кредиты, НАМНОГО больше! И ожидаемый убыток за 2008-2009 год составит около 30 млн! Что с нами сделают органы, как думаете?

Р.S. А в бу/у - у нас прибыль...

[Stroy-ka]

Если строите и регистрируете право собственности сначала на себя, то %% в БУ и НУ учитывате так как вы и написали. Убытки прошлых лет зачтете по ст 283. Ограничений в размере зачета убытков прошлых лет статьей не предусмотрено.
Если долевка, то все расходы за счет целевых средств дольщиков (цели расходования определяете в договоре ДУ, в т.ч. могут быть %% по кредитам) не ваши расходы в целях налогообложения прибыли. И никакой разницы в БУ и НУ по процентам не получается. %% учитываете в 08 в БУ и как средства, израсходованные в рамках целевого финансирования для целей налогообложения прибыли.
Налоговые органы к разнице в БУ и НУ всегда не ровно дышат. Они ее не понимают. )) И назначают для начала камералку. Важно как можно подробнее ответить, что разница в БУ и НУ вызвана различными методами учета %% по долговым обязательствам, обусловленными действующим законодательством и провести проф.ликбез со ссылками на пункты ПБУ и статьи НК, какую-нибудь арбитражную практику и письма уважаемого МинФина.

[Iskorka777]

не ваши расходы в целях налогообложения прибыли

это на каком основании не наши? Т.е. при долевке, все проценты, независимо от нормы (ставка рефин х1,1) , признаются расходами для Н/У? А как же тогда формировать доход с полученной экономии?

Я сейчас так веду: %% разделяю на 97 - учитываемые и неучитываемые. Которые учитываемые сразу ставлю в декларацию по прибыли как внереализационные расходы, и у меня формируется убыток. А когда будет ввод в экусплуатацию и сформируетя экономия-этот убыток планирую зачесть.

Чтото я совсем запуталась....

[Iskorka777]

сижу и думаю сейчас над всей этой темой:
При долевке, все расходы, в тч. и %%, в б/у и н/у - накапливаются до того момента, пока не будет сдача в эксплуатацию дома?

И только тогда, чтобы сформировать экономию (налогооблагаемую базу) и нужно будет принять %% к н/у в размере "ставка рефин. х 1,1"?

[Плюша]

При долевке, все расходы, в тч. и %%, в б/у и н/у - накапливаются до того момента, пока не будет сдача в эксплуатацию дома? Чтобы сформировать экономию (доход) и нужно будет принять %% в размере "ставка рефин. х 1,1", чтобы сформировать налогооблагаемую базу?

Я учитываю на 91.2 в бухгалтерском и во внереализационых расходах в налоговом учете. Расходы наши, то есть не нужно проценты относить на задолженность дольщику, а платить их за счет целевых средств можно, если прописать в договоре долевого участия. Ставку рефинансирования сейчас (с сентября 2008 года) умножаем на 1,5.

[Iskorka777]

Ставку рефинансирования сейчас (с сентября 2008 года) умножаем на 1,5.

я еще прошлым веком живу)))

[Iskorka777]

Я учитываю на 91.2 в бухгалтерском и во внереализационых расходах в налоговом учете

Плюша, в н/у , у вас тоже убыток по итогам года?

[Плюша]

Плюша, в н/у , у вас тоже убыток по итогам года?

У меня несколько видов деятельности, получилась небольшая прибыль. Удачно увеличили расходы проценты, взятые по ставке рефинансирования, увеличенной в 1,5 раза.

[Iskorka777]

Вопрос: Организация (застройщик) занимается строительством объектов по договорам участия в долевом строительстве, в связи с чем привлекает заемные средства путем заключения договоров кредита. Вправе ли застройщик учесть в качестве внереализационных расходов в целях исчисления налога на прибыль расходы в виде процентов по полученному кредиту или включить их в первоначальную стоимость объекта строительства?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 24 сентября 2008 г. N 03-03-06/1/541

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли организаций расходов в виде процентов по кредиту, полученному застройщиком для долевого строительства, и исходя из содержащейся в письме информации сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Если застройщиком в ходе строительства объекта долевого участия получен кредит, то расходы в виде процентов по кредиту учитываются застройщиком.
При этом согласно пп. 2 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для целей налогообложения прибыли к внереализационным расходам относятся расходы в виде процентов по долговым обязательствам любого вида.
Расходом признаются проценты по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего и (или) инвестиционного). Расходом признается только сумма процентов, начисленных за фактическое время пользования заемными средствами (фактическое время нахождения указанных ценных бумаг у третьих лиц), и первоначальной доходности, установленной эмитентом (заимодавцем) в условиях эмиссии (выпуска, договора), но не выше фактической.
Таким образом, для целей налогообложения прибыли расходы по процентам за кредит, полученный застройщиком для строительства объектов с долевым участием, учитываются в составе внереализационных расходов с учетом особенностей, предусмотренных ст. 269 Кодекса, и не включаются в первоначальную стоимость объекта строительства.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
24.09.2008



Осюда вывод: каждый год формировать убыток, а потом при формировании экономии-этот убыток возместить, так?

[Stroy-ka]

В БУ ПБУ 15 позволяет относить проценты на стоимость инвест актива. Значит можно относить на 08/3 и не показывать убытки в балансе, разумеется, если кредитные деньги были потрачены на стройку. Если в договоре ДУ написать про возможность расходования целевых средств на оплату %% по долговым обязательствам, то не возникает их нормирования для целей налогообложения прибыли, ибо все расходы производятся за счет средств целевого финансирования. Это также позволяет уменьшить итоговую сумму экономии заказчика, а значит приведет к уменьшению уплачиваемого НДС.

[Stroy-ka]

Но уважаемый МинФин с моей точкой зрения не согласен, ибо этот альтернативный вариант на совершенно законных основаниях позволяет оптимизировать налоговые платежи.

[Iskorka777]

В ДДУ прописано у нас ,что денсредства направляются на погашение % и займов. Значит мне смело не принимать к н/у %%, и просто их накапливать до сдачи дома? И абсолютно всю сумму %% без нормирования принимать к расходам при формировании экономии?

Где подвох? Слишком все хорошо складывается...

[Stroy-ka]

В этом:
Статья 251. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы
14) в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами:
в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов;
И в противоположном мнении МинФина.

[Iskorka777]

и всетаки, дайте совет, формировать мне этот несчастный убыток в н/у или нет?

[Stroy-ka]

Iskorka777, решение принимать вам.
Есть 2 варианта:
1. %% на 91/2 в БУ, нормирование по прибыли в НУ и накапливаемый убыток в НУ. Это устроит Минфин.
2. %% на 08/3 в БУ и не принимаете их в НУ до момента определения экономии застройщика полностью их принимая в расчет при определении этой экономии. Организовываете учет целевого финансирования в БУ, все тщательно прописываете в УП. Будете спортить с ФНС, вероятность судебного разбирательства достаточно высока.

[Iskorka777]

Stroy-ka, спасибо! а если такой вариант:

%% на 08/3 в БУ и не принимаю их в НУ до момента определения экономии застройщика, а принимаю их в пределах нормы в расчет при определении этой экономии.

[Stroy-ka]

Подумала... Много подумала... У меня так не получается. А вы на что сослаться хотите с таким подходом?

[Iskorka777]

На свою учетную политику. Ведь в конечном итоге сумма экономии, не изменится. В н/у я проценты приму согласно нормам НК, только не сразу в момент возникновения внереализ. расходов, как это требует НК, а позже,в момент формирования экономии. Бюджет не пострадает в любом случае. Единственное, что меня смущает - это дата признания %% как расходов. Потом просто боюсь налоговики не примут эти % , так как сразу не были они признаны в том налог. периоде, в котором и были совершены.

[Stroy-ka]

Iskorka777, учетная политика не должна противоречить нормам НК, ПБУ и положениям договора ДУ.
В договоре ДУ у вас написано, что % оплачиваете за счет целевых средств, тогда в НУ - это расходы в рамках целевого финансирования и никаких норм для них НК не устанавливает.
В договоре ДУ у Вас не написано, что %% могут погашаться за счет дольщиков, тогда - это ваши внер расходы для НУ и вы их нормируете. Если %% гасите деньгами дольщиков, то возникает нецелевое использование средств для налога на прибыль и вы сразу должны заплатить 24% (20%) налога.
Вы пишете, что %% оплачиваются за счет средств, выделенных на содержание заказчика, тогда у вас возникает как минимум доход в этих суммах, облагаемый НДС и НП.
В договорах ДУ органичиваете сумму %%, оплачиваемых долевыми средствами размерами, предусмотренными ст. такой-то НК. Тогда в суммах превышающих это доход с точки зрения НП. Если %% гасятся за счет средств дольщиков полностью, то с момента нецелевого использования средств облагаете суммы сверх ставки налогом на прибыль. Если путем невероятных усилий обнаруживаете, что сверх проценты погасили собственными средствами, то тогда увеличите налог на прибыль в момент определения экономии по деятельности застройщика.
С моей точки зрения, доказать наличие определенного количества собственных средств на р/сч на определенную дату при 1 виде деятельности достаточно проблематично.

[Iskorka777]

Stroy-ka, я приняла такое решение:
принимаю %% к н/у в том периоде как этого требует ст. 272 и 269, в каком они возникли, соответственно у меня возникает убыток в декларации.
Но для того чтобы этот убыток не беспокоил налоговиков-формирую вирт.доход по прниципу равномерности доходов и расходов. Как этого и требует НК.

Сдам уточняющие расчеты ха 1,2,3 квартал, а за 2008 год выйду с минимальной прибылью.
Как думаете?

[Iskorka777]

А когда в 2010 году будет сформировна реальная экономия, виртуальная экономия пойдет в зачет? При сдаче декларации за 2010 год с реальной экономией, какой доход ставить? Реальный или реальный за минусом виртуального?