Добрый день, уважаемые! Прочитал много информации на данном форуме, все очень интересно и познавательно!
Хотел бы обобщить свои новые познания.
Предположим у нас есть ООО на ОСНО. Есть лицензия на строительство зданий и сооружений. Есть также все необходимые внеоборотные активы для строительства.
Дополнительно у предприятия есть капитал в 200 000 000 рублей.
Цель: построить многоквартирный жилой дом – на 90% собственными силами и за счет собственных средств.
Предположим следующие затраты (225 000 000 рублей):
Стоимость земли: 45 000 000 рублей
Проектно-изыскательские работы: 15 000 000 рублей, в том числе НДС. Выполняют подрядчики.
Материалы: 90 000 000 рублей, в том числе НДС
Стоимость работ: 60 000 000 рублей
Прочие затраты: 15 000 000 рублей, в том числе часть НДС
Общая сумма от реализации квартир составит 300 000 000 рублей
Возникают следующие ситуации:
- по НДС
1. Согласно статье 149 НК РФ пункт 3 подпункт 22 и 23. Реализация квартир не облагается НДС. Следовательно, наше предприятие вообще не будет напрямую платить НДС, только косвенно заплатит за НДС предъявленный поставщиками материалов, проектировщиками и прочими организациями.
Если я все излагаю верно, то получается что те девелоперы, которые работают с подрядчиками, теряют на НДС. В нашем примере – это НДС со стоимости работ и части прочих затрат, т.е. затраты у нас составят не 225 000 000 рублей, а примерно 238 000 000 рублей.
- по БУ и НУ
2. Как отражаются затраты по стоимости земли (приобретение земли, расселение, арендные платежи)? Через 97 счет, как расходы будущих периодов, со списанием в зависимости от процентования?
3. ПИР, материалы, работы, прочие затраты отражаются по мере их списания в производство на 20 счет. Затем в конце месяца 20 счет закрывается на 08. Верно?
4. Что происходит в таком случае с налогом на прибыль. Финансового результата нет, т.к. нет реализации. Я полагаю, что в данном случае возникает отложенный налоговый актив, как разница между процентом будущей реализацией в 300 000 000 и процентом от общей себестоимости в 225 000 000 рублей в зависимости от процента выполнения. Так ли это?
5. Что происходит в конце строительства? Все расходы, т.е. 225 000 000 уже сформированы на 08 счету. Нужно ли вводить в эксплуатацию (на 01 счет), а затем продавать:
62 – 90 300 000 000
90 – 68 нет согласно 1 пункта
90 – 01 225 000 000
Или все делается по-другому?
Прокомментируйте, пожалуйста! Буду очень рад услышать Ваше мнение!
