Оплата по договору участия в долевом

[Seanis]

Пришли ребята из службы строительного надзора. Грозят огромными штрафами.
Суть их претензий примерно в следующем:
В договоре участия в долевом строительстве прописан порядок оплаты в соответствии с которым оплата производится в момент подписания договора, до государственной регистрации договора Федеральной регистрационной службой.
Сотрудники Службы считают это нарушением ч. 2 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" от 30.12.2004 г. и собираются привлечь нас (застройщика) к ответственности. По их мнению, оплата по договору участия в долевом строительстве может быть предусмотрена только после его государственной регистрации.
Мы же считаем, что в этой части Федеральный закон не устанавливает порядок оплаты.
Кто прав? Если кто-то уже попадал в подобную ситуацию, поделитесь, пожалуйста, опытом.
Заранее спасибо.

[ИКС+]

вы правы. оплата до госрегистрации не только не противоречит закону но еще и соответствет требованиям ФРС / Об этом в их письме недавно подробно рассписано поищу его если сами не найдете то сброшу. А кого собрались штрафовать грозные ребята

[ДМ]

обратите внимание на "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2008 г. N Ф04-6498/2008(14666-А45-32)"
Наши юристы считают, что право на привлечение ден. средств возникает только после регистрации договора

[Seanis]

А кого собрались штрафовать грозные ребята

Нас конечно .
Огромное спасибо за ответ.
Нам бы очень сильно помогла судебная практика по подобному нашей ситуации поводу , если у вас есть ссылки на что-то (желательно на практику) поддерживающее нашу позицию, то буду весьма благодарен за ссылку.
ДМ Спасибо, посмотрим (только это постановление еще найти нужно - Восточчно-Сибирский округ у нас ), жаль что это постановление против нашей позиции...

[ИКС+]

приношу извинения неправильно информировал. письмо адресовано для регистрации права с. гражданам. ДМ прав судебная практика практически многие фасы выносят акты не в пользу указанного вопроса

[LegO NSK]

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 8 октября 2008*г. N*Ф08-6074/08-2187

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 октября 2008*г. N*12049/08

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2008*г. N*5662/08

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 5 февраля 2009 г. N Ф09-193/09-С1

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 14 января 2009*г. N*А32-12929/2008-58/279-106-АЖ

[ДМ]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2008 г. N Ф04-6498/2008(14666-А45-32)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Корел" на решение от 22.05.2008 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2008 по делу N А45-6129/2008-52/135 по заявлению закрытого акционерного общества "Корел" к Департаменту строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности,

установил:

закрытое акционерное общество "Корел" (далее по тексту - ЗАО "Корел", Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Департаменту строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области (далее по тексту - Департамент) о признании незаконным и отмене постановления N 13/08 от 09.04.2008 о привлечении заявителя к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 500 000 руб.
Заявление мотивировано отсутствием состава административного правонарушения, поскольку на момент принятия оспариваемого постановления Общество, по его мнению, имело право в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ) привлекать денежные средства граждан-дольщиков для целей строительства многоквартирного дома.
Решением арбитражного суда от 22.05.2008, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2008, признано незаконным и отменено постановление N 13/08 от 09.04.2008 о привлечении заявителя к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в части определения меры наказания в виде штрафа в размере 100 000 руб.
В кассационной жалобе ЗАО "Корел" просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права вследствие неправильного толкования положений Закона N 214-ФЗ. Указывает на то, что все договоры на момент подачи кассационной жалобы, указанные в оспариваемом постановлении, прошли государственную регистрацию.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент по ее доводам возражает, просит решение и постановление оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон каждый поддержали свои доводы, изложенные, соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Из материалов дела следует, что Общество осуществляет деятельность по строительству многоквартирного жилого дома, расположенного на улице Шевченко в Октябрьском районе г. Новосибирска, привлекая денежные средства участников долевого строительства.
В ходе проверки по состоянию на 11.04.2008, проведенной Департаментом на основании приказа от 11.03.2008 о проведении планового мероприятия по контролю за соблюдением застройщиком законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов, был установлен факт привлечения денежных средств участников долевого строительства (граждан) до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, что нашло отражение в акте проверки N 05/08-п. Всего с физическими лицами было заключено 124 договора на сумму 565 187,5 тыс. руб., оплачено ими 294 306,092 тыс. руб. Из акта проверки следует, что государственную регистрацию в установленном порядке прошли из них только 53 договора.
Остальные договоры на момент осуществления платежей в пользу Общества в установленном порядке государственную регистрацию не прошли, следовательно, не могут признаны действительными, а получение денежных средств Обществом - правомерным.
Выявленный факт расценен Департаментом как нарушение требований статьи 3 Закона N 214-ФЗ, поэтому 07.04.2008 в отношении Общества составлен протокол об административном правонарушении и принято постановление N 13/08 от 09.04.2008 о привлечении Общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде наложения штрафа в размере 500 000 руб.
Полагая названное постановление незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом согласно части 1 указанной статьи застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.
Согласно статье 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ.
Следовательно, в соответствии с приведенными положениями правовых норм, у Общества отсутствовало право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома.
Таким образом, привлечение заявителем денежных средств граждан для целей строительства многоэтажного дома в отсутствие соответствующего права образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор, в соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы по существу требований заявителя, при этом не допустили нарушений норм материального и процессуального права, а также, учитывая фактические обстоятельства по делу, правомерно снизили размер штрафа до 400 000 рублей.
По изложенным мотивам кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284-286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.05.2008 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2008 по делу N А45-6129/2008-52/135 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Корел" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

[Аноним]

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010*г. N*13863/09

[Аноним]

Частью*2 статьи 3 214-ФЗ установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью*3*статьи*4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части*1*статьи*3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части*2*статьи*3 и части*3*статьи*4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.
Как следует из материалов дела, денежные средства Кузнецовой*Л.И., Крюковой*Т.М., Мироновой*Е.К. привлечены обществом до регистрации договоров в установленном законом порядке.
Следовательно, право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество у застройщика отсутствовало.