Подскажите, как оформить иск к сделке по продаже квартиры

[Elephant_Killer]

проблема следующая: была продана квартира, где я прописан был (и есть) до приватизации, писал отказ от приватизации в пользу родственника. Сейчас этот родственник оформил с другими людьми договор купли-продажи и оформил на них право собственности (госрегистрация) и эти люди требуют моего выселения и снятия с регистрации по п.2 статьи 292 ГК РФ. Как написано в разъяснении к этой статье в Кодексе, данная статья не распространяется на тех, кто имел равные права с тем, кто приватизировал квартиру (приводить цитату не буду, вряд ли она кому нужна). Поэтому иск к себе я оспорю. Но есть второй момент: статья 558.
Цитата из решения верховных судов (программа "Кодекс"):
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

В договоре купли-продажи про меня есть лишь упоминания, что я в квартире прописан и что это не обременение. Все. Ровно одна строчка. Цитата, если опустить фамилию. Больше ни строчки. Т.к. мои права бессрочного проживания в данной квартире (и сохранение прописки) в данном договоре отстутствуют, он нарушает требование закона и, как мы видим из разъяснения, не может быть заключен. Следовательно, хочу подать иск о призании сделки незаконной. Посоветуйте, как лучше написать иск и кто будет ответчиком (покупатель, продавец или сразу оба) ?
ЗЫ. Советы про адвокатов и т.п. конторы не надо. Лишь по моменту нарушения статьи 558.

[efreytor]

а зачем вы отказались от приватизации?теперь пожинаете плоды...собственник квартиры родственник...он имеет право делать что угодно со своей собственностью...а вас выпишут на улицу...

[efreytor]

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
у вас нет такого права

[Аноним]

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
у вас нет такого права

Вы невнимательно читаете. Я по закону сохраняю бессрочное право пользование квартирой. Рекомендую про собственников и их права ознакомиться предметно, иначе ваши советы тут весьма не к месту. Цитата:
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

[efreytor]

Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

писал отказ от приватизации в пользу родственника.

вы написали отказ от приватизации...следовательно вы НЕ реализовали свое право на приватизацию..(можете им воспользоваться кстати)

[Elephant_Killer]

вы написали отказ от приватизации...следовательно вы НЕ реализовали свое право на приватизацию..(можете им воспользоваться кстати)

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища

Т.е. без разницы, реализовал я свое право или нет. В данной выдержке ответ дается в толковании, что даже если кто приватизировал что либо на себя, а потом вселился в другое помещение до приватизации, то все равно требуется его согласие и, при его получении, за ним сохраняется право пользования. Кстати, разбор этой ситуации есть и на этом сайте. Все же рекомендую воспользоваться поиском.

[Elephant_Killer]

а вот и ссылка http://www.klerk.ru/doc/?121043

[efreytor]

Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

и все же в это выдержке говориться о тех кто реализовал свое право на приватизацию...согласие вы давали...отказавшись от приватизации в пользу родственника...тем самым сохранили право на приватизацию...но не участвовали в приватизации квартиры....
откуда кстати цитаты?

я почитаю...пока..

[Elephant_Killer]

Цитаты из кодекса

[efreytor]

считаю что в цитате речь идет о следующем:
Двое проживающих в квартире людей(родственников) решили ее приватизировать,и один и другой дали согласие на приватизацию(заметьте не путем отказа от таковой) и квартиру приватизировали на одного из членов семьи...но формально другой родственник давший согласие,но не отказавшись от приватизации как таковой,реализовал свое право на приватизацию.(т.е участвовал в ней) Вы же в ней не участвовали.

[efreytor]

давайте еще пример....муж и жена решили приватизировать квартиру,оба дали согласие на приватизацию,оба использовали право на приватизацию,но собственником при обоюдном согласии одно из супругов стал только ОДИН супруг.Тогда да я бесспорно с вами соглашусь.Они оба использовали право на приватизацию...и при продаже одним собственником квартиры за другим сохраняется право пользования.Но тут другая ситуация,согласие дано,Но фактически давший согласие на приватизацию в ней не участвовал,т.е сохранил за собой это право....здесь я считаю собственник квартиры один!

Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

[Elephant_Killer]

давайте еще пример....муж и жена решили приватизировать квартиру,оба дали согласие на приватизацию,оба использовали право на приватизацию,но собственником при обоюдном согласии одно из супругов стал только ОДИН супруг.Тогда да я бесспорно с вами соглашусь.Они оба использовали право на приватизацию...и при продаже одним собственником квартиры за другим сохраняется право пользования.Но тут другая ситуация,согласие дано,Но фактически давший согласие на приватизацию в ней не участвовал,т.е сохранил за собой это право....здесь я считаю собственник квартиры один!

Если Вы его зарегистрировали в квартире, а потом приватизировали её, и при этом родственник в вашу пользу отказался от приватизации, то он сохраняет бессрочное право пользования квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Таким образом, сняться с регистрационного учетаа он может только сам и по своему желанию, суд этого не сделает. Продать такую квартиру будет возможное, но родственник останется в ней зарегистрирован (ст.558 ГК РФ), т.к. его право пользования сохряняется и при смене собственника.

Если квартира была приватизирована до того момента, как родственник был в ней зарегистрирован, то при продаже его в договоре можно не указывать, и если он при смене собственника откажется сниматься с регистрационного учета, новый собственник вполне сможет через суд выселить и снять с регигистрационного учета на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ и ст. 35 ЖК РФ.

Ссылку на закон 189-ФЗ найдете сами ? Еще было бы интересно услышать юридическую реализацию приватизации на двоих, но собственник будет один.

[efreytor]

Еще было бы интересно услышать юридическую реализацию приватизации на двоих, но собственник будет один.

Статья 2. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

[Elephant_Killer]

Статья 2. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Ну а как согласие на приватизацию выглядит без участие в ней ? Определение приватизации не хотите прочитать ?

[efreytor]

писал отказ от приватизации в пользу родственника

Считаю ваше согласие выразилось в отказе от приватизации...

[Elephant_Killer]

Считаю ваше согласие выразилось в отказе от приватизации...

Ну слава Богу. Теперь, если не затруднит, перейдем к сути вопроса, а именно нарушение статьи 558 ГК РФ пункт 1. Думаю, это может быть положено в основу иска о признании сделки недействительной (договора купли-продажи) и отмены права собственности, выданного на основании этой сделки. Вопрос: как более правильно оформить такой иск ? Спасибо.

[efreytor]

Elephant_Killer, Прошу суд признать сделку купли продажи квартиры,недействительной так как договор купли-продажи содержит существенный недостаток,а именно ,нарушен п1 ст 558 ГК РФ ,в договоре отсутствует конкретный перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
что то типа. А покупатель как относится к такому обременению? Он сам не хочет расторгнуть такой договор?

[Аноним]

Киллер,а что вам даст расторжение договора? т.е. зачем вы пытаетесь оспорить договор?Суд его расторгнет,они тут же заключат новый. Вас же никогда не снимут с регистрации,чтобы ни было в договоре

[Elephant_Killer]

Elephant_Killer, Прошу суд признать сделку купли продажи квартиры,недействительной так как договор купли-продажи содержит существенный недостаток,а именно ,нарушен п1 ст 558 ГК РФ ,в договоре отсутствует конкретный перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
что то типа. А покупатель как относится к такому обременению? Он сам не хочет расторгнуть такой договор?

Есть мнение, что это мошенничество. Думаю так, потому что покупатель подал на меня иск о выселении, до этого предлагал деньги за выписку, потом стал угрожать. Судя по алгоритму действий, идет расчет на мою правовую безграмотность.

[efreytor]

что это мошенничество

в чем мысль?...мошенничество продавца или покупателя?

[Elephant_Killer]

Киллер,а что вам даст расторжение договора? т.е. зачем вы пытаетесь оспорить договор?Суд его расторгнет,они тут же заключат новый. Вас же никогда не снимут с регистрации,чтобы ни было в договоре

Будем решать проблемы по мер их поступления. Сначала решим эту. Потом посмотрим. Вряд ли кто будет приобретать квартиру, в которую даже прописать и/или поселить никого не сможешь, будь хоть тыщу раз собственник. Поэтому, как я сказал выше, существование этого договора могло быть результатом каких либо мошеннических действий простив родственника-владельца квартиры.

[Elephant_Killer]

в чем мысль?...мошенничество продавца или покупателя?

возможно, что и того и того. Слишком там все странно. Но меня мало интересуют их взаимоотношения. Т.к. жизнь портят мне, приходится защищаться.

[efreytor]

ответили уже...а может нет мошенничества? может продавец убедил покупателя что вас будет легко выписать....но не получилось....мне просто интересно почему покупатель после денег суда и угроз не хочет сам расторгнуть этот договор...

[Elephant_Killer]

ответили уже...а может нет мошенничества? может продавец убедил покупателя что вас будет легко выписать....но не получилось....мне просто интересно почему покупатель после денег суда и угроз не хочет сам расторгнуть этот договор...

а разве такое убеждение не есть мошенничество со стороны продавца ? Покупателя я видел один раз, разговор со мной он строи кратко "ты тут никто". Все слабо похоже на добросовестную сделку.

[efreytor]

мошенничество со стороны продавца

доказать практически невозможно...

[efreytor]

Из указанной правовой нормы следует, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации). Каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает.

Но при этом Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.(Авт)

Таким образом, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.

При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим в собственность данное жилое помещение, исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу.

Теперь я хочу разобраться в выводах ВС РФ…
Суд говорит о том что приватизация жилого помещения возможна только с согласия всех проживающих(прописанных)…в том числе и ранее принимавших участие в приватизации, но при этом ст 11 того же закона говорит о том что участвовать в приватизации можно только один раз!Т.е формально согласие нужно, но участвовать в приватизации этот человек не может так как уже использовал свое право на приватизацию.
Потом суд делает вывод о том что согласие на приватизацию автоматом влечет за собой участие в ней(за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.)
Тогда можно сделать вывод, что если я отказываюсь от участия в приватизации, (сохранив за собой право на приватизацию) это автоматом должно отменить мое согласие на приватизацию. Иначе получается что согласие даю, но не участвую…это противоречит выводам суда.
Обдумайте ход моих мыслей….

[Аноним]

Elephant_Killer
Прочел всю переписку! Если бы я не был юристом, то, разумеется, ничего бы не понял. Уважаемый Клерк! Мошенник здесь ВЫ! Человек купил квартиру, а Вы не хотите из нее выписываться, я никогда не поверю, что Вы не знали о продаже квартиры и в момент заключения договора не написали расписку о том, что обязуетесь выписаться в течение недели! Если делом занималось агентство, то другого быть не может!
Скажите, а что Вы хотите? Проживать совместно с собственником новым в одной квартире???
Хотите расторгнуть договор? Но Вы не забывайте, что расторжение договора серьезное дело, ведь и деньги же нужно вернуть назад!
Ну и главное, что Вы полностью ошибаетесь, то, о чем Вы пишите, касается БЫВШИХ членов семьи собственника и на них действительно не распространяется действие ст.4 ЖК и т.д. Вы к бывшим членам семьи не относитесь, в лучшем случае Вы просто член семьи, и уже на Вас распространяется ст.292 ГК РФ, т.е. Вас суд выселит на законных основаниях!

[Аноним]

Извините еще раз!

[Elephant_Killer]

Извините еще раз!

Ну за что же извиняться ? Верить или не верить ваше право. О факте продажи квартиры я узнал по факту появления нового собственника с претензией.
По поводу бывшего или не бывшего вы прочитали толи не все, толи не правильно. Имеется в виду прекращение семейных отношений как основание для прекращения права пользования жилым помещением. И не более того.
Прочтите еще раз разъяснение ВС:

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища

По поводу договора, возврата денег и т.п. меня это не беспокоит. Я ни продажей, ни получением денег не занимался. Так что пусть это будет проблемой того, кто учавствовал в сделке.

[efreytor]

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища


Мне интересно на основании чего суд пришел к таким выводам!На основании собственных противоречий?