Договор аренды земельного участка

[Куп]

Уважаемые господа, помогите разобраться!

Ситуация: у предприятия есть в собственности земельный участок, часть которого он сдает в аренду по договору на срок менее года. У арендатора возникла задолженность, которую погашать в добровольном порядке отказывается. Обратились в суд. Суд рассмотрев договор говорит: типа это не договор аренды земельного участка поскольку не определен предмет аренды (границы арендуемого зем участка и тп). Естественно границы зем участка под ларьком в виде составления кадастрового плана и т.п. были не определены.

Вопрос:
1. прав ли в данном случае суд? Поскольку насколько я помню стороны вправе самостоятельно (т.е. удобным для них способом) определять предмет аренды, А составление кадастрового плана обязательно только для гос регистрациии.
2. Каким образом возможно изменить предмет или основание иска для взыскания данной задолженности (первоначально - задолженность по договору аренды зем участка)

Спасибо.

[правоved]

Ч.1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора аренды по ст. 606 ГК РФ являются условия об имуществе (предмете) и оплате за его использование.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению ЗУ, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено .....
ГК РФ не знает такого вида объекта гражданских прав, как часть земельного участка, а только сам ЗУ. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды могут являться только вещи (не их части).

Таким образом, часть ЗУ не является индивидуально определенной вещью и не может быть объектом правоотношений, в т.ч. и сдаваться в аренду.

Поэтому думаю формально Арбитраж прав, т.к. условие об объекте в вашем договоре аренды части ЗУ не согласованны сторонами, а договор - не заключен (не порождает прав и обязанностей).


Забыл уточнить - а что значат последние слова:...задолженность по договору аренды зем участка" был еще договор аренды не части ЗУ, а собственно - ЗУ??

[Куп]

Нет, только часть ЗУ.

и как быть в этой ситуации?

[ИКС+]

Да, участок, а вернее часть его должна быть индивидуализирована, как максимум иметь свой кадастровый номер, как минимум какиенить ориентиры участка , элементарный план. практика стоит мертво -при отсутствии вышеуказ-го договор считается не заключенным.
В таком случае нужно поменять требование на взыскание неосновательного обогащения, для чего установить, что
факт пользования подтверждается частичной оплатой, актом приема-передачи части участка, актом проверки использования