Предварительный договор

[Ирина_К]

Можно ли заключить предварительный договор , получив предоплату?

[siegmund]

нет, если для основного договора предусмотрена письменная форма (нотариальное удостоверение)
Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

[stas®]

siegmund, о чем Вы?

Ирина_К, можно, конечно Хотя лучше почетче вопрос сформулируйте... Может мы с siegmund по-разному его поняли

[Ирина_К]

Мы хотели продать объект незавершенного строительства. Нашли покупателя. Однако, для регистрации права собственности на объект необходимо время. Хотели заключить договор, получив предоплату. После регистрации права собственности продать объект покупателю

[stas®]

Ирина_К, ну да... Нормально. Сам так продавал недострой...

[siegmund]

а вот и ненормально: ГК РФ
Статья 455. Условие договора о товаре
1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.


1. договор ваш - не предварительный, а просто договор
2. но в вашем случае договор этот может быть признан незаключенным, так как стороны не согласовали условие о товаре в смысле ч. 3 ст. 455 ГК, т. к. для объектов недвижимости (закроем глаза на то, что это незавершенка) указываются точный (а не стороительный) адрес, всякие там площади, этажность и т.д.
3.

Нормально. Сам так продавал недострой...

- именно недострой (как объект нежвижимого имущества), а не пытались заключить договор к-п завершенного объекта, до возникновения права собственности на него. Ваши права-то на недострой поди были оформлены Статья 25. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.)
ст.25
1. Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
2. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

[stas®]

siegmund, я говорю о том, что нужно Ирине. У нее сейчас нету товара.

Поэтому то, что она заключает - именно предварительный договор, а не "незаключенный из-за отсутствия объекта сделки договор купли-продажи".

[faust]

stas®,
а предоплата, по-твоему, на основании чего поступает?
Предварительный договор содержит только одну обязанность - заключить основной. Деньги по предварительному - это нонсенс.

[Ирина_К]

Спасибо за ответы.Мы решили, что предварительный договор заключать не будем , т. к. по нашему мнению по нему нельзя получить предоплату. Заключим договор купли-продажи , укажем в нем технические характеристики объекта, получим предоплату сейчас, а срок передачи объекта установим через 3 месяца . За это время зарегистрируем право собственности на незавершенку.

[faust]

Ирина_К, и это правильно, я думаю.

[Денис В.]

faust, а нельзя оплату считать обеспечительной мерой к предварительному договору? А потом после заключения нормального договора зачесть это обеспечение в счет оплаты по последнему?

[faust]

Денис В., не нравится мне это. Залогом денег попахивает.
Или задатком при отсутствии денежных обязательств.

[Денис В.]

хорошо, еще идея...
А если заключить нормальный договор с отлагательным вступлением в силу. По нему можно деньги получать (если он еще в силу не вступил)?

ВАСя как говорил, что договор может регулировать прошедшие события, почему бы нельзя смотреть в будущее?

[faust]

А если заключить нормальный договор с отлагательным вступлением в силу

И в нем же написать, что он распространяется на отношения, возникшие до вступления в силу.
Можно, я полагаю. Только если вдруг это самое отлагательное условие не наступить - у продавца неосновательное обогащение.

[Денис В.]

Только если вдруг это самое отлагательное условие не наступить - у продавца неосновательное обогащение.

Согласен. Только вот мне кацца, задатком это обозвать нельзя, просто в договоре прописать необходимость возврата.

[faust]

Да, задатка нет, пока стороны не обозвали передаваемые бабки задатком.