Уведомление неких органов о продаже дачного участка

[LegO NSK]

Всем привет! Вопрос в следующем. Случайно вычитал следующую норму:

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
2.*Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.*Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
3.*В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
4.*Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Если дачный участок (СНТ) относится к категории "земли с/х назначения", то его продажа должна сопровождаться извещением некоего гос./муниц. органа? Честно говоря, ни разу о таком не слышал.
Кто-нибудь сталкивался на практике?

[Лёнка]

LegO NSK, вечно ты что-нибудь откопаешь...

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации

это какой конкретно и в какой форме? а объявление в газете будет считаться таким извещением?

[Akilah]

Извещают Правительство субъекта (либо как там оно у субъекта называется). Форма извещения утверждается минимуществом. Извещение по форме (там указывают участок: площадь, адрес, кадастровый номер, условия сделки) направляется в Правительство, оно перенаправляет в Минимущество для решения вопроса. В течение 30 дней отвечает или не отвечает. Если хочет купить, покупает, если не хочет, пишет отказ. Если и само не хочет и продажу хочет затормозить, дает (негласное) указание в УФРС по месту нахождения участка не регистрировать без отказа, а отказ не дает. Продавец в надежде на то, что не получил отказ, значит можно продавать идет регистрировать сделку, а там приостанавливают до получения этого самого отказа. И тут уже продавец начинает думать, что удобнее - судиться с регпалатой или просить отказ Правительства. Как правило для получения отказа надо еще побегать, собрать визы Росприроднадзора, Минсельхоза и пр. Вот так это примерно происходит. Если участок с\х назначения, а не земли поселений, то да, надо извещать. В газете извещение не подойдет

[Akilah]

Да, совсем из головы вылетело. СУществует практика долевого вхождения в участок - там согласия не требуется. Но это зависит от практики в субъекте. В некоторых УФРС сделку тормозят как мнимую.

[LegO NSK]

LegO NSK, вечно ты что-нибудь откопаешь... это какой конкретно и в какой форме? а объявление в газете будет считаться таким извещением?

Просто наконец-то решил заняться оформлением в собственность своего дачного участка (приватизацией), шерстил нормативку по данной теме и случайно обратил внимание.

Насчет формы. Нашел, что у нас так:

Закон Новосибирской области от 30 декабря 2003 г. N 162-ОЗ
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области"

Статья 9. Купля - продажа земельного участка
2. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме администрацию области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. В случае, если область не имеет намерений приобрести в собственность земельный участок, указанный в пункте 2 настоящей статьи, департамент уведомляет в письменной форме продавца об отказе от приобретения данного земельного участка областью.
В случае, если область откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

[LegO NSK]

Да, совсем из головы вылетело. СУществует практика долевого вхождения в участок - там согласия не требуется. Но это зависит от практики в субъекте. В некоторых УФРС сделку тормозят как мнимую.

Я про долевое читал, но не особо понял, как это на практике выглядит. Все участки в СНТ замеряются и площадь каждого участка участвует в общем расчете площади. Потом считаются доли в праве собственности исходя из пропорции Sуч/Sобщ. Регистрируется общедолевое право. Но конкретное месторасположение именно моего участка нигде не фиксируется. Так, что ль?

[Akilah]

Не, речь не об этом. То, о чем ты пишешь - это колхозная долевка. Но на ее примере хорошо рассматривать. Есть доля в колхозном массиве, например 1\320 - в народе "пай". Собрались два дольщика, выделили участок (2\320) и хотят продать его фермеру. Так вот, чтобы не спрашивать Правительство, один извещает другого о продаже, получает от него отказ (ст.250 ГК РФ) и смело продает свою долю "на сторону". Другой делает то же самое. Это долевое вхождение и есть. Иногда делают то же самое, но когда собственник один. ПРосто составляют два договора на 1\2 и 1\2 доли (ну, или как там еще по другому). Вот такие сделки УФРС иногда тормозит как мнимые, направленные на обход преимущественного права. Обычно, чтобы не нарваться на затягивание процесса, доли (1\2 и 1\2) одного собственника продаются "разным" покупателям, а потом сводится все на одного.

[Akilah]

А приватизация дачного участка, вроде бы не так делается? ТАм просто по амнистии межуем и регистрируем - или это не дачный участок?

[LegO NSK]

Да не, с приватизацией всё понятно. Заинтересовала именно продажа. Вдруг когда придётся участок/дачу продавать.

П.С. Насчет #7 - спасиб.

А вообще дачным участкам свойственно относиться к с/х землям?

[Akilah]

Нет, потому что дачные кооперативы располагались как правило в межселенных зонах. То есть уже не земли поселений, но еще не с\х. А вообще, чтобы проверить назначение, можно выписку из Государственного Земельного Кадастра заказать в земельном (бесплатно). Там будет указано назначение. Для этого желательно знать кадастровый номер (если есть), или хотя бы местоположение.

[Akilah]

Иногда, чтобы продать подороже (особенно если есть дом), относят эти земли к землям поселений (меняют назначение - ФЗ специальный есть), чтобы в построенном или имеющемся там доме можно было прописываться.

[LegO NSK]

У меня в документах стоит "земли с/х нахначений".

П.С. При регистрации продажи з/у ФРС проверяет наличие у продавца:
1) уведомления региональных властей о предстоящей продаже,
2) ответа этих властей?

[Akilah]

Значит распространяются все нормы по сельхоз. закону. То есть с уведомлением Правительства. В принципе, можно поискать выход (неофициальный) на регпалату и спросить - имеют ли они что-то против долевого вхождения. Если нет, то смело продавать двумя договорами. Опять же, если есть участок (то есть все выделено и поставлено на кадастровый учет), то нормы действуют. Если это пока просто виртуальный пай, то схемы другие.

[Akilah]

Ну, у нас хотят ответ, поэтому при направлении уведомления "пробиваем" ответ. Как говорится, чем бы дитя не тешилось, лишь бы побыстрее.

[Akilah]

В принципе, по мелким участкам Правительство ничего против продажи не имеет. просто надо будет побегать для ускорения процесса.

[Лёнка]

У меня в документах стоит "земли с/х нахначений".

пошла смотреть что у меня...а то 17 собралась уже с документами на регистрацию...

[LegO NSK]

Значит распространяются все нормы по сельхоз. закону. То есть с уведомлением Правительства. В принципе, можно поискать выход (неофициальный) на регпалату и спросить - имеют ли они что-то против долевого вхождения. Если нет, то смело продавать двумя договорами. Опять же, если есть участок (то есть все выделено и поставлено на кадастровый учет), то нормы действуют. Если это пока просто виртуальный пай, то схемы другие.

Не, у нас не долевое, все участки замерены геодезистами, проведено межевание, от соседей согласие и ещё ворох всяких бумажек, которые надо отнести в администрацию сельского района. Потом в ФРС.

[Лёнка]

У меня в документах стоит "земли с/х нахначений".

это в строке 8.2? (категория земель)

[Akilah]

А в администрацию зачем? Или в кадастровую на согласование?

[LegO NSK]

А в администрацию зачем?

Получать постановление главы района о передаче з/у в собственность.

[LegO NSK]

это в строке 8.2? (категория земель)

Нету щас документов под рукой. Честно скажу, не помню, как называлась бумага, там рисунок участка с указанием координат и описанием отрезков (от точки 1 до точки 2 - соседский участок № ..., от точки 2 до точки 3 - земля общего пользования/дорога и т.п.). Вот в нем и указано: категория земель - земли с/х. Разрешенное использование - садоводство.

[Akilah]

Чаем не госакт????

[LegO NSK]

Неее, это геодезисты-посредники делали. Конкретно по договору со мной. Кадастровый план или топоплан, не обратил внимания на название, т.к. толком с документами не знакомился (вчерась только забрал).

У нас земля "самозахвата" была, дач 100-150, наверное. Оказалось, что в старом СССРовском земельном акте товариществу выделялось условно 80 га, а прилагался план, по которому фактически 100 га нарисовано было. Вот эти 20 га и были проблемными. Народ стал оформлять право собственности в 2007 году и проблема всплыла. 2 года что-то там правление мурыжило, в итоге подало в СОЮ иск к администрации сельского района о признании за СНТ права пользования землей на вышеупомянутые 20 га.
Выиграли, правда, администрации было пофигу почему-то. Теперь вот приватизировать и регистрироваться в ФРС будем.

[Akilah]

Межевой план.Там каждый участок нарисован с поворотными точками с привязкой к гос. системе координат. Для регистрации ФРС захочет взглянуть на постановление и на решение суда.

[LegO NSK]

Межевой план.

Во-во-во, именно медвежий план

Для регистрации ФРС захочет взглянуть на постановление и на решение суда.

А откель она узнает про решение суда, если ответчиком по иску СНТ (администрацией) мне будет выдан документ (постановление о передаче в собственность)? Или мне надо будет брать у председателя СНТ всю документацию на землю (копии госакта, решения суда и т.п.)?

[Akilah]

Я, может, что-то упускаю. Если я правильно понимаю, участок зарегистрирован за дачным кооперативом (право пользования - это что? Аренда? Вообще-то с момента введения Земельного кодекса право постоянного бессрочного пользования или безвозмездного срочного пользования дачным кооперативам не выдается. А кому выдавалось - надлежит перерегистрации на аренду или выкупу в собственность), то при регистрации ФРС захочет убедиться, что эта земля действительно выделялась дачному кооперативу и регистрация права происходит с соблюдением процедур и прав всех других собственников и землепользователей. Может, вы там 20 га у кого-то оттяпали и теперь пользуясь дачной амнистией, регистрируете их по упрощенной процедуре на себя.

[LegO NSK]

Текста судебного решения я не видел, т.к. это СОЮ и в интернете посмотреть невозможно. Но в 2009 же году СНТ судилось в арбитраже с этой же администрацией (почему в разных судах - непонятно) ещё по одному кусману земли - там был иск "обязать заключить с СНТ договор аренды на 49 лет". Видимо, здесь такой же предмет иска был.
Насчет того, переоформили ли право пользования - спасибо за совет, надо председателя помучить вопросами.

[Akilah]

Всегда пожалуйста.

[LegO NSK]

И все-таки вернемся к баранам)))

При регистрации продажи з/у ФРС проверяет наличие у продавца:
1) уведомления региональных властей о предстоящей продаже,
2) ответа этих властей?

И реально ли покупателю получить геморрой, если продавец не уведомил администрацию области?

[Лёнка]

а если это "земли населенных пунктов" какие проблемы могут возникнуть?