ИП, НДФЛ и имущественный налоговый вычет

[wrungel]

Форумчане, помогите пожалуйста разобраться!

В 2008 году физик заключает договор о долевом участии в строительстве.
В 2009 году дом пострен и в августе 2009-го он оформляет себе в собственность построенную квартиру.
С сентября 2009-го года физик начинает здавать две квартиры в аренду по отдельным договорам аренды: ту, которая была куплена по договору о долевом участии и ещё одну, которую он получил по договору дарения в 2004-м году. Аренда берётся в обоих случаях наличными.
В ноябре 2009-го физик впервые становится ИП с видом деятельности Сдача в аренду собственного жилого имущества и с 6% УСНО.
Кроме сдачи в аренду этой квартиры у него никаких других доходов нет, не было и не будет в ближайшие 3 года.
Цель - минимизировать налоги.
Вижу два способа:
1) Платить 6% как ИП
2) Платить 13% как физ. лицо минус имущественный налоговый вычет. Так как доходы от аренды не превышают 500.000 руб в год, все налоги списываются и платится фактически 0% налогов.

Вопросы:
возможен ли вариант 1) в принципе, учитывая что оплата аренды проишодит наличкой?
если вариант 1) возможен в принципе, может ли ИП воспользоваться налоговым вычетом за купленную квартиру?
возможен ли вариант 2) в принципе? Или физик, оформивший ИП, обязан платить 6% как ИП?
Какие ещё есть варианты, что бы воспользоваться этим налоговым вычетом и/или минимизировать налоги?

Заранее благодарю за ответы!

[Cooler]

возможен ли вариант 1) в принципе, учитывая что оплата аренды проишодит наличкой?

Возможен, при условии применения ККМ или БСО (с арендаторами-физиками).

если вариант 1) возможен в принципе, может ли ИП воспользоваться налоговым вычетом за купленную квартиру?

Что из чего вычитать собрались?

возможен ли вариант 2) в принципе?

Для подаренной квартиры - да, для специально построенной - не рекомендуется.

[wrungel]

@Cooler: большое спасибо за ответ!

Если я правильно понял, в этом случае оптимальным в плане минимизации налогов было бы сдавать:

• Специально построенную квартиру как ИП с УСН 6%
• Подаренную квартиру как физик с НДФЛ 13% минус налоговый вычет за специально построенную квартиру

А может ли одно и то же лицо в принципе одновременно подавать две налоговые декларации: как ИП и НДФЛ как физик?
Или налоговая заставит декларировать доход от сдачи обеих квартир как ИП?

[Cooler]

может ли одно и то же лицо в принципе одновременно подавать две налоговые декларации: как ИП и НДФЛ как физик?

В принципе - да.

Или налоговая заставит декларировать доход от сдачи обеих квартир как ИП?

Схема ухода от налогов слишком очевидна и вероятность переквалификации сдачи обеих квартир в предпринимательскую деятельность, мне кажется, близка к 100%.

[Над.К]

wrungel, дублирование вопросов в форуме категорически запрещено! Дубль удален

[wrungel]

Подскажите ещё пожалуйста,

какие налоги придётся платить с продажи этих двух квартир через 3 года, если до этого времени законы не поменяются?
Очевидно, что с продажи квартиры, специально построенной для сдачи в аренду, придётся платить 6% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

А как будет в этих случаях? 13% НДФЛ минус налоговый вычет или 6% как ИП с УСН?

1. ИП перестаёт сдавать подаренную ему квартиру и через Х месяцев продаёт её.
2. ИП перестаёт сдавать построенную квартиру и через Х месяцев продаёт её.
3. ИП перестаёт сдавать обе квартиры, закрывает ИП и через Х месяцев продаёт их.

Чему равен при этом Х?

[Cooler]

Очевидно, что с продажи квартиры, специально построенной для сдачи в аренду, придётся платить 6% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Да. И не только со специально построенной, а и с другой тоже: главный критерий тут - использование имущества в предпринимательской деятельности.

Чему равен при этом Х?

Чему угодно, количество месяцев роли не играет, важно только, является ли физлицо ИП на момент продажи или нет? Потому что никакими средствами нельзя заставить непредпринимателя платить предпринимательские налоги.

Поэтому можно со спокойной душой прекратить сдачу в аренду, закрыть предпринимательство и уже хоть на следующий день оформлять продажу любого количества квартир.

Другое дело, если останутся действующие договоры аренды и через короткое время после регистрации владелец снова станет ИП и снова начнет заниматься тем же самым, вот тогда... Вы меня понимаете?

Но и то, доказывать что-то в таком случае налоговой придется через суд.

[ДМ]

" И не только со специально построенной, а и с другой тоже: главный критерий тут - использование имущества в предпринимательской деятельности"


Но если деятельность УСНО 6%, имущество куплено до регистрации ИП, вычет при покупке по НДФЛ не применялся, т.к. ИП на УСНО 6%, то и здесь вычета не было. Почему при продаже имущества нельзя продать его как от физлица и получить вычет 100% если имущество в собственности более 3-лет, или в размере произведенных расходов?

[FM]

Почему при продаже имущества нельзя продать его как от физлица и получить вычет 100% если имущество в собственности более 3-лет, или в размере произведенных расходов?

можно, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности....

[ДМ]

Но почему, ведь на налгообложение по УСНО это не повлияло. Даже если принять эту версию, у меня сумма сделки гораздо больше лимита по УСНО. Как быть в этом случае?

[FM]

Но почему, ведь на налгообложение по УСНО это не повлияло.

что не повлияло на налогообложение?

у меня сумма сделки гораздо больше лимита по УСНО. Как быть в этом случае?

т.е вы продаете имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности?

[ДМ]

в разъяснениях МинФина часто идет привязка к тому, что стоимоть данного имущества уже принимается к вычету в процессе предпр. деятельности. У меня УСНО 6%. Сейчас имущество продаю. Нужно срочно решить оставить ЧП или закрыть. НДфл хочется заплатить с разницы между ценой продажи и покупки.

[FM]

ИМХО проще закрыть.

[ДМ]

Боюсь не успею, сделка больно хорошая, но и срок 3 дня. кто сталкивался, как отбиться от налоговой можно. все равно сумма больше чем УСНО.