Всем здравствуйте, подскажите, пожалуйста, как рассчитывается кадастровая стоимость зем. уч. Мы (ООО) хотим выкупить арендованный участок, но директор заявил, что сильно завышена кадастровая стоимость - мол, разберись, будем обжаловать в суде... Я только поняла, что главы субъектов устанавливают средний уровень кадастровой стоимости участка, а как вообще рассчитывается кадастровая стоимость? Как вообще в суде можно заявить: мол - не согласен, высокая оченЬ?
Есть спец. методические указания. Но сами Вы навряд ли расчитаете, поверьте. В земельном управлении есть спец. прграммы с помощью которых они расчитывают кадастровую стоимость земельного участка.
Вот вам тот материал который я готовла для себя, может Вам поможет))
ЭТАПЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Определение кадастровой стоимости земельного участка происходит в 2 этапа:
- Кластеризация земельного участка. Кластеризацией является процедура группировка земельных участков по общности признаков, в качестве которых выступают определенные факторы (факторы кластеризации) и отнесение одного земельного участка к определенной группе;
- Собственно определение кадастровой стоимости земельного участка.
I) Кластеризация земельного участка состоит из следующих этапов:
1) на уровне субъекта федерации формируется группа экспертов из 5-7 человек. В комиссию обязательно должны входить:
- специалист Комитета по земельным ресурсам и землеустройству субъекта федерации;
- представитель территориального органа Минимущества России;
- 1-2 оценщика с рекомендуемым опытом работы в области оценочной деятельности в регионе не менее 3 лет;
- 2-3 риэлтора с рекомендуемым опытом работы в области риэлтерской деятельности в регионе не менее 3 лет.
2) группой экспертов определяются следующие факторы кластеризации:
- расстояние до центра субъекта в км;
- расстояние до ближайшего поселения в км;
- наличие либо отсутствие водопровода;
- наличие либо отсутствие кв.м.зопровода;
- наличие либо отсутствие канализации;
- наличие либо отсутствие электричества;
- расстояние до ближайшей магистрали транспортом в км;
- расстояние до ближайшей грузовой станции ж/д в км;
- расстояние до ближайшего морского/речного порта в км;
- количество жителей в административном районе, в котором расположен участок в тыс. человек;
- иные факторы;
3) распределение земельных участков по кластерам.
II) Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости. Сбор данной информации осуществляется по земельным участкам и единым объектам недвижимости, расположенным за чертой и в черте поселений.
III) Расчет рыночной стоимости определенного земельного участка с использованием собранной информации с использованием следующих методов:
1) метод капитализации земельной ренты, расчет производится по формуле:
РСз = АП
Кк
где:
- РСз – рыночная стоимость земельного участка в рублях;
- АП – арендная плата за земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя в рублях;
- Кк – коэффициент капитализации арендной платы, рассчитывается с привлечением оценщиков.
2) метод выделения, расчет производится по формулам:
РСз = РЦеон – ОС или РСз = РЦеон х Дз
где:
- РСз – рыночная стоимость земельного участка в рублях;
- РЦеон – рыночная цена единого объекта недвижимости в рублях. В качестве единого объекта недвижимости рассматриваются в совокупности земельный участок и строения на нем;
- ОС – стоимость воспроизводства или возмещения улучшений в рублях, рассчитывается с привлечением оценщиков;
- Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимого имущества, рассчитывается с привлечением оценщиков или риэлторов.
3) метод остатка, рассчитывается с привлечением оценщика.
IV) Проведение анализа статистической однородности информации о рыночных ценах с учетом факторов кластеризации (п.2 раздела I). Анализ проводится путем расчета среднеквадратического отклонения и выбраковки рыночных цен и (или) рыночной стоимости. Данные действия проводятся с использованием специализированной программы ПК ГКОЗ Пром.
V) Проверка достаточности информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков с учетом факторов кластеризации (п.2 раздела I).
VI) Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью и факторами кластеризации (п.2 раздела I). Уравнение определяется с использованием специализированной программы ПК ГКОЗ Пром.
VII) Проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков. Критерий достаточности R2 определяется с использованием специализированной программы ПК ГКОЗ Пром.
Связь считается достаточной, если R2 >= 0,7. Если R2 < 0,7, связь считается недостаточной и производится пересмотр факторов кластеризации (п.2 раздела I). Пересмотр производится до тех пор, пока связь между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации не будет достаточной.
VIII) Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (УПКСЗпром1) путем подстановки в уравнение связи индивидуальных характеристик земельного участка, определенных с учетом факторов кластеризации (п.2 раздела I). Производится с использованием специализированной программы ПК ГКОЗ Пром.
IX) Определение окончательной кадастровой стоимости земельного участка производится при наличие двух факторов:
1) Если по земельному участку имеется достаточно информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости:
- расчет кадастровой стоимости производится путем умножения УПКСЗпром1 на площадь земельного участка.
2) Если по земельному участку недостаточно информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости:
2.1) определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости (УПКСЗпром2) по формуле:
УПКСЗпром2 = УПКСЗпром1min х УПКСсред2
УПКСсред1
где:
- УПКСЗпром1min – минимальное значение УПКСЗпром1;
- УПКСсред1 – среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии – удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлен УПКСЗпром1min
- УПКСсред2 – среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии – удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, отнесенным ко второй группе и вошедшим в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.
2.2) Расчет кадастровой стоимости производится путем умножения УПКСЗпром2 на площадь земельного участка.
Спасибо огромное, а не подскажете, как называется цитируемая инструкция? я её распечатаю и передам руководству
а вообще получается, что пропишут в кадастровом паспорте - то и принимайте, т.к. доказать или как-то поспорить невозможно
А у нас с 2010 года увеличили кадастровую стоимость земельных участков в 7 раз , по словам юриста, сама еще не смотрела, т.к. сложно переварить такую информацию- повышение земельного налога в 7 раз. Конечно, все проверю, может, юрист что-то путает? Есть ли у кого-нибудь такие же "приятные" новости?
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
Ответить с цитированием