Самоволка или как доказать, что ты не нарушал закон?

[olesa13]

Дело такое: в свое время между ИП и хозяином рынка (ООО) был заключен договор поручения на строительство за счет ИП - склада, на территории рынка. После того как построились склады (а это просходило с 1998 по 2000), хозяин произвел межевание земли под рынком, но так замечательно, что земля под складами оказалась вырезанной из его плана! т.е. он произвел выкуп земли вокруг складов, и все владельцы оказались не удел, т.е. кусочки на плане з/у стали принадлежать администрации города, т.к. после межевания з/у был выкуплен хозяином, а предыдущий договор аренды утратил свою силу. Получилось так, что склады зависли, т.к. чтобы оформить д-р аренды з/у необходимо получить п/с на строение, а его не дадут без з/у! Вот какой иск подавать в арбитраж? по самоволке? но согласно ст. у нас нет документов на землю! только копия ранее заключенного договора аренды, где видно, что з/у был в аренде под складами. Кому предъявлять претензии? к хозяину? его право, захотел, вырезал и забил на людей! к администрации? будут мозги делать не один год. Может есть подобная практика признания п/с? Подмогите! плиз...

[M@xim]

Боюсь Вас разочаровать, olesa13, но в данной ситуации в арбитраж Вам идти не с чем. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Насколько я понял из Вашего поста, земля под складами в настоящий момент находиться в публичной собственности.

[olesa13]

правильно поняли,в собственности муниципалитета, но они не против заключить договор аренды со множественностью лиц в обязателстве, но если б только было п/с на строение! и как быть в такой ситуации? как доказывать свое право на строение?

[M@xim]

в том то и беда. п. 3 ст. 222 ГК РФ до сентября 2006 года позволял "автору" самовольной постройки признать на нее право в судебном порядке при условии предоставления ему во владение земельного участка, на котором она расположена. В новой редакции этой статьи такой возможности у нашего горемыки нет. Это самовольная постройка. Права собственности на нее возникнуть не может. По иску собственника земельного участка она должна быть снесена либо собственник земельного участка может признать право собственности на нее за собой, при условии что она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью, то бишь легально возведена с точки зрения строительных норм и правил с получением необходимой разрешительной документации.

[olesa13]

как получить такие документы если строение не зарегистрированное, да, на него есть тех.паспорт, кадастровый паспорт. но оно само по себе находится в одном большом здании, которое введено в эксплуатацию вцелом, как после реконструкции... если нам хозяин даст свои доки (заверенные копии) о том, что здание соответсвует пажарным и градостроительным нормам, этого хватит, или необходимо идти по всем инстанциям самим?

[M@xim]

То есть склад не является технически обособленным объектом, а является частью здания, созданной в результате реконструкции этого здания?

[olesa13]

На него выдан и тех.паспорт и кадастровый паспорт, но кадастровый № не вписан, есть только инвентарный №, но в документах есть полное описание именно этог склада, его размеры, литер, адрес, инв. стоимость, но судья (мы обратилисись за разъяснением) ответил следующее: помещение представляет собой помещение, которое находится в здании, и что у нас нет документов подтверждающих создание капитального объекта недвижимости, в котором находится спорный объект, и в удовлетворении наших требований он все равно откажет, т.к. признание п/с на спорное помещение при отсутствии гос.рег. здания, как объекта недвижимости, противоречит нормам права, точнее п. 4 ст. 25 Закона № 221-ФЗ.

[M@xim]

Здесь судья права, помещение это вторичный объект. Без легализации здания помещение не может быть легализовано.
А собственник здания (как я понимаю это рынок - ООО) свое право собственности на здание собирается регистрировать?

[olesa13]

нет, не собирается, ведь он его целиком вырезал из купленной под ним земли, короче попадос по полной я так понимаю... ну как-то ж его можно оформить по закону?

[M@xim]

olesa13, то есть как я понимаю все здание, в котором находиться Ваше помещение (склад), не имеет собственника? То есть ни кто на него право собственности не зарегистрировал?

[olesa13]

получается так, г-н хозяин посторался, чтоб у людей возникли бооольшие проблемы!

[M@xim]

olesa13, на мой взгляд - дело дрянь! Может другие участники форума меня конечно поправят и подскажут выход из ситуации, но ... судите сами.
Насколько я понимаю в конце 90-х в результате реконструкции здания рынка возник вторичный объект недвижимого имущества - склад. Ваш ИПшник, насколько я понял, выступал "дольщиком" в отношении этого склада. Сразу возникают вопросы. Земля которая принадлежала на тот момент рынку (на праве бессрочного пользования или аренды) предполагала в качестве целевого назначения право возведения капитальных строений? Если не предполагала, то и здание и склад - самострой, что с ним в этом случае возможно сделать смотрите выше. Второй вопрос, рынок (в этом случае он выступал, по всей видимости, как застройщик) получал разрешение на строительство (реконструкцию), вводил объект в эксплуатацию? Если нет, то с этим самостроем в настоящий момент можно сделать только одно - снести за счет лица его возводившего. Оговорюсь, что до 2005-2006 года (в некоторых регионах возможно и до сегодняшнего времени) заинтересованным лицам удавалось заменить разрешительную документацию - заключением строительной экспертизы о техническом соответствии возведенного самостроя требованиям СНИП, получить последующие согласования пожарников, СЭС и проч., и потом представить это все суду, как подтверждение того, что самомтрой не представляет собой опасности для окружающих и может нормально эксплуатироваться. Но, насколько я знаю, позиция ВАС РФ в настоящий момент сводиться к тому, что если разрешительная документация своевременна не получена, то это однозначно самострой, который подлежит сносу. Ни какими иными доказательствами это опровергнуть нельзя. Вот здесь меня несколько смущет наличие тех. и кад. паспорта на склад. БТИ обычно принимают на тех учет объекты при предоставлении документации по их правомерному возведению...хотя, есть варианты.
Что бы я попробовал сделать на Вашем месте:
1. Выяснил бы вопрос с землей - объект был возведен на земле принадлежащей рынку на момент строительства? предполагало ли право пользования рынка земельным участком его застройку? ну и возможно ли найти (восстановить) документы?
2. Выяснил бы вопрос с разрешительной документацией - получал ее рынок или нет?

Если с землей и разрешительной документацией все в порядке, то начал бы переговоры с рынком по вопросу совместной гос. регистрации его права на здание и Вашего на помещение, если конечно рынок проявит к этому интерес.

[olesa13]

- согласно кадастровому паспорту з/у его разрешенное использование - для эксплуатации вещевого рынка (земли поселений), на тот момент земля находилась в аренде, через пару лет было проведено его межевание и выкуп.
- ООО (хозяин рынка) имеет в наличии акт рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления гос.прием. комиссии от 2001 г., в котором предъявлено к приемке законченное строительством после реконструкции вещевой рынок, тех характеристики по следующим данным - складские помещения и торговые павильоны - 1этаж., решение принято комиссией, есть так же санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии правилам и нормам, а так же заключение УГПН МЧС об обеспеченной пожарной безопасности на территории рынка.

[M@xim]

Это уже радует, но проблему пока не решает. Думаю, что здесь возможно ее решить только при участии ООО (рынка). А именно ломиться с ним в администрацию со всеми документами, получить хотя бы в краткосрочную аренду з/у под здание, потом в ФРС зарегистрировать право собственности на него.

[olesa13]

короче если ООО не проявит интерес, то дело даже суд не решит.

[M@xim]

Можно конечно попробовать через суд, но шансов я думаю мало. Если обращаться в суд, то конечно не с иском о признании права на самовольную постройку. Откажут ибо оснований нет.
Можно попробовать с иском о признании права собственности, но как разбирали выше для признании права на вторичный объект необходимо наличие права на первичный. А оно не зарегистрировано.
Хотя...вот как можно попробовать это дело обыграть. Официально обратиться к ООО (застройщику) - пошли в ФРС права регистрировать. Получить от него отказ или молчание на Ваше предложение. Обратиться в ФРС получить отказ от них (хреново будет если ФРС в отказе по мимо отсутствия регистрации права на первичный объект еще что нибудь накопает). Собрать всю документацию по строительству объекта (правоустанавливающие доки, земля, разрешение на строительство, акт гос. комиссии, экспертизы и проч.) и идти в суд с исковым о признании права. Ответчик - ООО. В иске так и указать - строили, застройщик свои права регистрировать не хочет, ФРС без его регистрации наши права зарегистрировать не может. Объект возведен правомерно. Признайте право. Может проскочит.

[olesa13]

спрашивали и об этом у судьи, сказал - не примет и все тут.

[M@xim]

плохо, olesa13, тогда только "полюбовно" с ООО этот вопрос решать. Я, по крайней мере, иного выхода пока не вижу...

[olesa13]

засада.... блин

[olesa13]

M@xim, а как все-таки оформить аренду на з/у без п/с на строение? разве ООО даст Администрация и КУМИ такую возможность, он же сам отказался от земли под этим сооружением?

[M@xim]

olesa13, без деятельного участия ООО думаю что ни как. Я выше и говорил, что во внесудебном порядке можно попробовать решить этот вопрос только при достижении согласия с ООО. Оно же у нас застройщик.
Ребята конечно молодцы Вопрос с этим зданием у ООО по всей видимости возник перед выкупом. Поскольку право собственности на здание у них зарегистрировано не было, то им бы и земельный участок, на котором расположено это здание, в собственность не предоставили. Поэтому они тупо от него избавились откорректировав границы з/у при межевании. А о Вас как бы забыли. Красавчики...

[olesa13]

не то слово! спасибо за деятельное участие в проблеме, попробую договориться с ООО.

[M@xim]

да не за что, успехов!