Продолжая тему аренды у физ лица

[galucya]

Здравствуйте, это опять я
Решила описать ситуацию целиком.
ООО арендует нежилое помещение принадлежащее двум собственникам в равных долях. Они же учредители этого ООО, один -Директор ООО и одновременно загеристрирован, как ПБОЮЛ, второй-сотрудник ООО - и просто физ лицо.
Договоров аренды сделать лучше два или один?
Какой период расчетов лучше поставить? (месяц, квартал? (год-нежелателен, но возможен)
Как оформить доход? Обоим, как физ лицам, или физ лицо и ПБОЮЛ?
Существует ли возможность оформить все помещение от одного физ лица так, чтобы ПБОЮЛ не коснулась материальная выгода?Если есть, то как?
Если есть умные мысли-поделитесь Буду ОЧЕНЬ рада и благодарна !!!
Можно отправить мысли на galucya@ inbox.ru

[sotnik]

Честно говоря я думаю, что составить один договор. Никто не станет ковыряться в таких тонкостях, как долевая собственность, при проверках. Договор есть, суммы есть, НДФЛ удерживается. А то что помещения долевые инспектора даже если дойдут до того - проигнорируют, не думаюЮ что им захочется ломать голову над такими нюансами, непосредственно не касающимися предприятия. Оформить договор можно на любого из собственников.
Период расчетов - любой, вам угодный. Я думаю, что месяц привычней и общепринят. Не забывайте, что месяц, в данном случае, может быть периодом частоты начислений в затраты и кредиторку, а оплата может быть договором предусмотрена и по другому. Допустим 50% - предоплата перед и 50% по завершению договора. (Это просто пример!!! Условный!!!). На самом деле значительно проще и начисления и платежи - помесячно!
Срок договора делайте меньше года (на один день.) так и пишите: сроком на 364дня с 25.09.2004г. по 23.09.2005г. И закладывайте возможность его безограниченной автоматической пролонгации на такой же следующий срок.
Тут есть тонкость! Год и более - требует госрегистрации в юстиции. А это и лишние (и не маленькие) хлопоты, и затраты и точно решение вопроса с долевой собственностью. Зато, согласно, той же, не всегда понятной юрлогике, пролонгированный договор не подлежит госрегистрации.
О какой мат выгоде вы толкуете? ИМХО она тут не причем! Это в случае если бы он у предприятия, что либо покупал, тогда да! А тут - предприятие у него!
А больше тонкостей и нет! Обычная аренда. Не забывайте ежемесячно удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ.
Я, например, правда у меня - единоличная собственность учредителя, но по этому поводу я высказался уже, просто завел ежемесячное начисление в блоке зарплаты с признаками: "ЕСН - не начислять", "Взносы НС и ПЗ - не начислять", "взносы ПФ" - не начислять", "НДФЛ - да". и просто все идет в зарплатной ведомости отдельным кодом. Просто и удобно.

[galucya]

Как я правильно понимаю аренда у одного будет доходом ПБОЮЛ, а у второго как у физ лица?
Или здесь они оба будут выступать, как физ лица?

[sotnik]

Вообще-то никто и никогда не называл ПБОЮЛ НЕфизическим лицом!
Я же и писал другое! Не знаю, как это правильно, -офомление аренды у двух лиц! Но в данном случае можно спокойно заключать с ОДНИМ! Игнорируя второго, да бы не впутываться в юридические дебри!
А уж какого: предпринимателя или другого - Вам виднее!

[ADSemenov.ru]

sotnik!
Я называл ПБОЮЛ "не совсем физичечским лицом"! У ПБОЮЛ признаки физического лица наблюдаются только в том, что:
1. Он не юридическое лицо.
2. Ему МОЖНО (и только можно) не вести трудовых книжек сотрудников.
3. За ПБОЮЛ "безграничноответственно" всем своим имуществом конкретное физическое лицо, чего не бывает у ЮЛ.

galucya!
Учитывая всё сказанное всеми и предполагая, что предприниматель на УСН 6% и что оба собственника дружат, то прямой смысл иметь договор по ГК с ПБОЮЛ на месяцев так 9 (просто нравится и меньше года!) с оплатой каждый месяц и пусть они потом разделят по-братски, приватно, свои доходы.

[Greta]

galucya, а Вы не хотите заключить договор безвозмездного пользования?
При этом налог на прибыль у ООО не увеличиться (ст.251.1.11 НК), НДФЛ у арендодателя тоже не будет, поэтому без разницы, кого сделать арендодателем.
Я бы заключила два договора с обоими собственниками.

[sotnik]

Greta, Приведенный Вами пункт НК касается переданного ИМУЩЕСТВА, проще говоря ПОДАРКА от собственника его предприятия. Вы же притягиваете к этому пункту договор ПОЛЬЗОВАНИЯ, т. передачи ПРАВА, а не ИМУЩЕСТВА. Вот, если бы, собственники передали в ООО само помещение, это было бы ИМУЩЕСТВОМ!
А использование безвозмездного договора приведет к применению пункта 8) ст. 250 "Внереализационные доходы":
8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;
Подробно, как следует применять данный пункт см. инструкцию МНС по 25-й главе.

С безвозмездкой, в части налогового законодательства, лучше вообще не играться! Я об этом писал всегда! Нарвешься на такое применение ст..40-й, что последние штаны снимут......

[Greta]

sotnik!
У нас владельцем помещения является единственный учредитель ООО. На баланс ООО помещение ставить очень не хотелось, поэтому он заключил сам с собой (как физик с одной стороны и как юр.лицо с другой) договор безвозмездного пользования помещением, юристы на консультации сказали, что это наш внутренний документ, налогов с этого никаких.
Получается, что за пользование своим же помещением, не получая за это ни копейки, он должен заплатить кучу налогов, причем и как физик и как юр.лицо?

[sotnik]

И у меня такая же ситуация. Дирктор-единственный учредитель и он же влвделец помещения. Собственно мы заключили договор аренды на небольшую сумму и успокоились. Я начисляю ежемесячно и удерживаю налог - без проблем. Собственно я просто ввел в ежемесячные начисления еще один вид начислений - арендную плату, естественно, без начислений ЕСН и НС И ПЗ. Начисляю одновременно с з/пл и выплачиваю по единой ведомости. Выплачиваю причитающуюся сумму. Конечно там налог 13%, а не 6%, как с дивиденда, но и сумма не великанская, в конце концов лучше жить спокойно. Только в 20-м сч. отношу не на расходы по з/п, а на расходы по найму помещения. Всех проблем.
Если у Вас проблема с этим ну ООЧЕНЬ принципиальная, хотя почему ей такой быть - неясно, но вдруг!!! Тогда можно заключить договор на небольшую сумму, оговорив начисление и выплату - один раз в год.... Тут Вы вольны. Небольшая сумма - уже не безвозмездка!
Мой учредитель-директор-арендодатель уяснил себе, что я сам буду считать и платить и подам данные в конце года, что ему дергаться не нужно и вполне согласился....
А безвозмездка - штука опасная....
А по поводу Вашей фразы:

он должен заплатить кучу налогов, причем и как физик и как юр.лицо?

Давайте все же помнить о принципе имущественной обособленности предприятия от его учредителей!
Физлицо учредитель - сам и платит свои налоги, юрлицо - само и платит свои. Понятно, что все - владельца-хозяина, но опускаясь в эти правила - запутаешься окончательно!
А в данном случае хозяину ничего и не нужно "самому"! Предприятие становится его налоговым агентом.
И, напоследок, о юристах. Да простят мне наши клерковские юристы, коих мое замечание не касается вовсе!
Но, практически, очень многие отечественные юристы в подобных делах замыкаются на требованиях гражданского законодательства, абсолютно не зная и игнорируя требования налогового. Словно налоговое законодательство - это вовсе не отрасль отечественного права или отрасль "подчиненная" гражданскому.... Увы, увы, но учить я никого не собираюсь. Просто знаю сию прискорбную особенность и всегда ее учитываю в работе.

[Greta]

мы заключили договор аренды на небольшую сумму и успокоились

Но ведь эта небольшая сумма должна как-то соотноситься с рыночной стоимостью? Не может же в договоре быть 100 руб. в месяц.

Предприятие становится его налоговым агентом.

А хозяину не нужно будет регистрироваться как ПБОЮЛ, ведь он будет извлекать выгоду в течение длительного времени?

[sotnik]

Ну, во-первых, у нас это не сто рублей, а значительно больше, дурака валять мы не стали. Во-вторых, это уже в любом случае не безвозмездное использование => появляется повод для споров и отстаиваний своих точек зрения.
Для сдачи в аренду ПБОЮЛ становится нет необходимости, это все таки не деятельность. Тысячи людей сдают в аренду квартиры и все прочее, я не помню конкретно, но это не раз разъяснялось самим МНС.

[ADSemenov.ru]

ПБОЮЛ или не ПБОЮЛ - это вопрос всего лишь "оптимизации" налогов.

[Николь]

ПБОЮЛ или не ПБОЮЛ - это вопрос всего лишь "оптимизации" налогов.

А можно поподробнее с точки зрения оптимизации налогов!?
У меня скоро возникнет такая-же проблема с арендой помещения.

[ADSemenov.ru]

1. Если арендодатель ФЛ, то он заплатит НДФЛ 13% с дохода. Есть ещё налоговые вычеты, которые уменьшают базу налогообложения, но это можно принимать в расчёт только если арендодатель больше ниоткуда не получает доход (безработный!). Вопрос об НДС периодически поднимался в верхах, но так и заглох. Но даже если его и введут для ФЛ-арендодателей, то, я думаю, автоматически должен появиться зачёт его для арендатора. Поэтому здесь платим только 13%.

2. Если арендодатель ПБОЮЛ на УСН "Доходы", то он платит 6% с дохода и + 150 рублей ежемесячно в ПФ. НДС арендатор не зачитывает (как и в случае с ФЛ). Отчёты для ИМНС можно письмом с описью - за 6 мес., за 9 мес. и за год. В ПФ - за год.

А вот в случае с ФЛ, скорее всего, просто письмами не отделаться будет. Придётся походить в ИМНС, а по окончании года ещё и с декларацией "помучиться".

[Николь]

Спасибо.

[Аноним]

Будьте добры, подскажите где можно посмотреть об НДС, аренде, ПБОЮЛ и физ лице! ПБОЮЛ на вмененке, еще как физ лицо сдавал в аренду помещение (2001 год). Налоговая составила акт, в котором требует выплатить НДС и ЕСН с полученных сумм.

[sotnik]

Лучше всего обратится к налоговым адвокатам (консалтинговую фирму). Мне, например, просто затруднительно давать советы ПБОЮЛ, да еще и в рамках законодательства 2001г.

[Аноним]

А если один из арендодателей ПБОЮЛ, но сдача в аренду не является его основной деятельностью, можно ли заключить договор аренды с ним, как с физ лицом? И как тогда отразить всё в декларации...

[ADSemenov.ru]

Анониму

Естественно, можно. Регистрация гражданином предпринимательской деятельности не ограничивает его прав как гражданина. Но, тем не ме-нее, ПБОЮЛ является гражданином. Это неприятная коллизия в нашем законодательстве позволяет некоторым государственным органам трактовать смысл договоров, заключённых с ПБОЮЛ или просто ФЛ в "свою" пользу – на предмет увеличения налогов и сборов в "закрома нашей Родины". Поэтому надо тщательно готовить текст договора, чтобы не позволить его переквалифицировать. Если хотите аренду у ФЛ (не ПБОЮЛ), то основное отличие от ПБОЮЛ вижу в том, что арендатор ЮЛ должен исполнить роль налогового агента по НДФЛ для ФЛ. Значит, пропишите эту обязанность прямо в договоре. Это явно не позволит никому считать, что договор заключён с ПБОЮЛ (якобы потому, что ПБОЮЛ является физическим лицом). И, наоборот, хотите с ПБОЮЛ – не упоминайте в договоре термин "гражданин", а только Предприниматель, а в преамбуле - полностью по всей аббревиатуре ПБОЮЛ.

Отражение в декларации для ФЛ? Форма 3-НДФЛ.
Лист А "Доходы от источников в РФ, облагаемые по савке 13%". Пи-шите доход от сдачи в аренду, источник дохода, и удержанный с Вас налог. Необходимо иметь подтверждающую справку от источника дохода о суммах.
Лист В "Доходы от предпринимательской деятельности и частной практики". Пишите про остальные доходы в рамках ПБОЮЛ.

Однако, если ПБОЮЛ на УСН 6% - не вижу смысла заключать договор с ним как с ФЛ. Лучше уж, на всякий случай, отнести в ИМНС соответствующие коды ОКВЭД и заключать как с ПБОЮЛ. Регистрировать коды можно в любом количестве, хоть весь справочник!

[galucya]

Большое спасибо всем, кто принял участие в обсуждении
Узнала много полезного и интересного, но думаю, что тема еще не закрыта

[Николь]

Я меня еще один вопрос.
Я (ООО) скоро буду арендовать у ФЛ помещение. Договор составлен. Определена сумма арендной платы в месяц, к примеру 10000 рублей. С этой суммы я должна удержать 13%-1300 рублей и перечислить в бюджет как налоговый агент. Соответственно выплатить ФЛ 8700.
НО. Я делаю в помещении ремонт и согласно договора мои затраты, к примеру 100000 рублей, будут считаться арендной платой за 10 месяцев вперед. Я буду ежемесячно составлять акт взаимозачета с ФЛ, чтобы списывать сумму арендной платы на затраты с 97 счета.
А 13% мне откуда взять, чтобы отдать их в бюджет????

[ADSemenov.ru]

Николь, должен Вас огорчить.
Забудьте термин "взаимозачёт" - он Вам мешает. Когда Вы приготовили очередные 10000 рублей, чтобы потратить в очередном месяце на ремонт, то отложите из них 1300 для перечисления в конце месяца (по факту Вашего с ним акта на 10000) в бюджет в виде НДФЛ на этого ФЛ. Вот и всё. Соответственно и проводки.
Таким образом на ремонт Вы можете потратить только 87000.

[Николь]

Таким образом на ремонт Вы можете потратить только 87000.

Но я уже потратила 100000. Это мне теперь из своих надо 13000 в бюджет потихоньку отдавать???
Уж лучше я ФЛ ПБЮОЛом сделаю, пока время есть. Пусть сидит на УСНО и платит сам 6% с дохода. Скорее всего, мне придется еще и ПБОЮЛа-арендодателя взволить на свои хрупкие плечи.

[ADSemenov.ru]

Николь, не 13000 отдавать, а 14943 рубля. Ведь 100000 это уже чистые деньги, 87% от налоооблагаемой суммы, а сумма будет уже 114942,5287!

Интересная тема "платить аренду арендодателю ФЛ" услугой (ремонт). Покупая материалы и нанимая фирму на ремонт Вы, вероятно, получали счета-фактуры и у Вас появилась возможность зачесть НДС. Но намереваясь оплатить этим ремонтом аренду Вы обязаны восстановить НДС и предъявить его арендодателю. Иначе говоря по затратам на ремонт Вы не можете зачитывать НДС, потому что результат ремонта принадлежит арендодателю. Я не утверждаю это безусловно, с ходу, но подумать есть о чём.

А что другие думают об этом?

[Николь]

Интересная тема "платить аренду арендодателю ФЛ" услугой (ремонт). Покупая материалы и нанимая фирму на ремонт Вы, вероятно, получали счета-фактуры и у Вас появилась возможность зачесть НДС. Но намереваясь оплатить этим ремонтом аренду Вы обязаны восстановить НДС и предъявить его арендодателю. Иначе говоря по затратам на ремонт Вы не можете зачитывать НДС, потому что результат ремонта принадлежит арендодателю. Я не утверждаю это безусловно, с ходу, но подумать есть о чём.

А что другие думают об этом?

У меня были такие мысли, но я их отмела в сторону. Видимо зря. Похоже, мне аренда дорого обойдется. Арендодатель-родственник шефа и пенсионер к тому-же. Ремонт нужен и немалый, а где пенсионер денег возьмет? Вот мы, т.е ООО, его и делаем. Точнее только начали делать. Придется ФЛ ПБОЮЛом делать. А куда деваться.

[ADSemenov.ru]

Правильной дорогой идёте, Николь! (А вопрос с НДС всё равно останется...)