Ничтожная или оспоримая...

[ab2093]

в 2008 году ООО "ДА" продает объект недвижимости "торговый павильон" в пользу ООО "НЕТ", право собственности на который зарегистрировано в 2005 г., Смущало лишь то, что объект расположен на арендованном з/у, где русским по белому написано, что з/у предоставлен в краткосрочную аренду на предмет возведения торгового павильона, объектом недвижимости не являющимся. У нового собственника появилась необходимость продлить договор аренды. Обращается в Москомзем, а от туда в 2010 году иск - Признать не подлежащим государственной регистрации право собственности ООО «ДА» на объект, общей площадью 50, расположенный по адресу: г. Москва, ул. ....
Мотивация:
- изначально государственная регистрация права собственности ООО «ДА» на объект по адресу: г. Москва, ул. ..., общей площадью 50 кв.м., произведена при отсутствии документов, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают возникновение права собственности на созданный объект недвижимого имущества, в частности, при отсутствии документов, подтверждающих возведение указанного строения на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
- Земельный участок, площадью 54 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. ... был предоставлен ООО «ДА»» по краткосрочному договору аренды № М-01-... от ....01.2004г. сроком до ... мая 2007 года для эксплуатации существующего торгового павильона являющегося движимым имуществом (п. 1.1. договора);
- в настоящее время БТИ не может подтвердить статус объекта по адресу: г. Москва, ул. ...., общей площадью 50 кв.м, как объект капитального строительства...

Префектура к тому же ссылается на бурную арбитражную практику, причем не оспаривает права собственности самого ООО НЕТ на павильон.

Вопрос: сделка купли-продажи недвижимости (того самого павильона, который со дня на день недвижимостью признавать перестанут) между ООО "ДА" и ООО "НЕТ" ничтожная или оспоримая?

В принципе продавец не против реституции, но как - только через суд или можно просто расторгнуть (после решения суда о признании движимым).. ?

[alz]

ООО "НЕТ" добросовестный приобретатель? Это общество уплатило цену, добросовестно заблуждалось относительно законности оформленного павильона? Если да, то тут только могут возникнуть оспоримые сделки и виндикационный иск (ст. 302 ГК РФ) – см. знаменитый на эту тему п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» и само Постановление. Недобросовестность для применения последствий двусторонней реституции нужно будет доказать истцу. Нужно основание для признания сделки недействительной (для применения реституции). Например, ст. 168 ГК РФ прямо говорит, что нужна ссылка на закон, где будет говориться о недействительности, а в общем случае сделки оспоримы.
Ст. 169 ГК РФ для применения реституции тут нет.
Мнимости и притворности (ст. 170 ГК РФ) тут также нет.
Какое правовое основание для применения последствий реституции здесь есть? Что заявляет истец?
Кроме того, если ООО "НЕТ еще раз продаст этот павильон добросовестному приобретателю, то оспорить эти сделки можно только с помощью виндикационного иска.

[ab2093]

ООО "НЕТ" добросовестный приобретатель?

Формально, полагаю, что добросовестный.

Это общество уплатило цену, добросовестно заблуждалось относительно законности оформленного павильона?

. Цену-то уплотило, а вот при заключении сделки купли-продажи павильона покупателю были предъявлены два взаимоисключающих документа: свидетельство о собственности на объект недвижимости, расположенный на з/у, в соответствии с договором краткосрочной аренды, на котором недвижимости быть не должно. Интересно, что переход права собственности был зарегистрирован в ФРС в августе 2008 года и сведений о том, что в ФРС представлялся обязательный с марта 2008 года кадастровый паспорт - нет.

Какое правовое основание для применения последствий реституции здесь есть?

. Двустороннее соглашение (если оно тут быть может).

Что заявляет истец?

На самом деле ООО "ДА" и ООО "НЕТ" лица управляемые единой коллективной волей. Соответственно, главная воля - выйти из ситуации на безконкурсную основу продления аренды.

Кроме того, если ООО "НЕТ еще раз продаст ....

Нет яркой необходимости павильон продавать. Есть необходимость выйти на п. 2 ст. 621 ГК РФ. Если пытаться оставлять павильон в режиме недвижимости, то по 222 ГК РФ - самовольное строительство, далее - расторжение аренды и "дело "Речника".
Однако, п. 2 ст. 621-й может применить только первоначальный арендатор ибо переуступить аренду в соответствии с договором (и ЗК) арендатор без согласия собственника не может...

[marmot]

где русским по белому написано, что з/у предоставлен в краткосрочную аренду на предмет возведения торгового павильона, объектом недвижимости не являющимся.

можно дословную формулировку?

[ab2093]

можно дословную формулировку?

Можно:

1.1.Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 54 (пятьдесят четыре) кв. м., имеющий ориентиры: г. Москва, ... улица..., предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующего торгового павильона, являющегося движимым имуществом.
Передача земельного участка по настоящему Договору от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по Договору
1.2. Установленное в п. 1.1 целевое назначение Участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти
1.3. План земельного участка составлен на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана земельного Участка. План земельного Участка (Приложение 2) является составной и неотъемлемой частью Договора.