Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете затраты на содержание (коммунальные услуги) жилого дома, построенного организацией с целью продажи квартир (сч.43), понесенные в период с даты регистрации квартир до даты продажи?
 |
Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете затраты на содержание (коммунальные услуги) жилого дома, построенного организацией с целью продажи квартир (сч.43), понесенные в период с даты регистрации квартир до даты продажи?
Затраты на содержание готовой продукции.
По ст. 268 НК признаются расходами, уменьшающими прибыль.
Можно относить на себестоимость, дебет 43 Кредит 60, можно Дебет 44 Кредит 60.
Но 44 лучше списывать не ежемесячно, как торговая организация, а по мере реализации квартиры. Завести аналитику, и 44 распределять по каждой.
А вот мы, заказчики-застройщики, после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, все затраты по нему за счет собственных средств. В итоге, Разрешение от ноября, а до сих пор не все квартиры переданы, то доделки какие-то, то дольщик не хочет на себя оформлять и по уступке хочет передать квартиру. Короче, суммы не маленькие выходят. Может кто-то по-другому делает?
Так как квартиры не являются основным средствами, а оборотными активами - продукцией или результатом работ, никто не запрещает Вам относить затраты на их содержание или доделку на увеличение стоимости, то есть на расходы застройщика. Чем дольше Вы будете держать квартиры у себя, тем больше будет себестоимость их. Ведь результат от передачи квартир следует определять по каждой сделке, каждому договору на момент его исполнения, несмотря на все письма Минфина.
Можно по-подробнее по этому вопросу? Сколько раз спрашивала, можно ли после получения "зелёнки" относить на себестоимость расходы, везде получала однозначно: нет.Сообщение от Server56
как подробнее?
Квартира не основное средство, следовательно, требования ПБУ 6/01, что стоимость после получения разрешения на ввод в экплуатацию не подлежит изменению, здесь не работает.
А стоимость готовой продукции (ведь после получения "зеленки" она у Вас сидит на счете 43) увеличивать до момента продажи никто и никогда не запрещал.
А если очень подробно, то: Капитальное строительство:бухгалтерский учет и налогообложение. М. ЭКСМО 2009. Автор Верещагин С. А. Я там все расписал.
Удачи.
Если еще будут вопросы, пишите на почту:server5656@mail.ru
Спасибо, обязательно куплю книгу. Сколько спорила со своими аудиторами по этому поводу, все расходы после регистрации за собственный счёт заставляли проводить. Теперь будет весомый аргумент.
Спасибо за ответ. Интересная позиция , тоже поищу книгу. Но у нас все-таки другая ситуация нет у нас 43 счета. 08 и 19 мы закрываем на 86 счет и с разницы платим налоги. Про деятельность заказчика-застройщика у Вас в книге есть информация?
Есть, там про всех есть, рекомендую.Про деятельность заказчика-застройщика у Вас в книге есть информация?
И почему затраты на строительство жилого дома, который Вы строите для других, на 08 "Вложения во внеобротные активы"?
Ведь объект недвижимости далеко не всегда основное средство.
И 86 счет абсолютно не причем.
Скапенкер как то рассказывал, что одна дама, так как деньги ей приходят не просто так, а с целью, все поступление отражала, как дебет 51 Кредит 86.
Скажем так, мне так удобнее, аналитический учет на 08 самый приемлимый.И почему затраты на строительство жилого дома, который Вы строите для других, на 08 "Вложения во внеобротные активы"?
Ведь объект недвижимости далеко не всегда основное средство.Не буду говорить за других, но то, что средства дольщиков это целевые средства, в этом Вы меня не переубедите.И 86 счет абсолютно не причем.
Скапенкер как то рассказывал, что одна дама, так как деньги ей приходят не просто так, а с целью, все поступление отражала, как дебет 51 Кредит 86
Целевые они по ст. 251 НК для целей налогообложения прибыли, и не признаются доходом.
Но требования НК и отражение в бухучете согласно Плану счетов, это, на минуточку, несколько разные вещи. Целевое финансирование в бухучете I часть актива баланса, то есть капитал организации и увеличивает ее чистые активы.
Средства, полученные от дольщиков, за которые Вы должны им квартиры отдать - это Ваши чистые активы? По правильному - аванс. По сложившейся схеме, которую все застройщики используют - счет 76. Был случай, когда один из учредителей ООО застройщика подал заявление о выходе. И вполне законно потребовал свою долю имущества по балансу. А они на 86-м все деньги от дольщиков держали, то ли 500 млн., то ли 600.
Вот он свои 30% и потребовал. Так что с этим поаккуратнее.
Вот так вот, с ходу, не припомню всех тонкостей расчета чистых активов, но вроде, что авансы, что целевые средства, учтенные по кредиту сч. 86 - это 5 раздел пассива Баланса. Спасибо за предупреждение об учредителях, подумаю на досуге!
Немного перепутал, I часть Пассива, не актива. То есть капитал.
А по поводу расчета чистых активов, что туда 86 счет входит, не сомневайтесь. Не одну статью на эту тему написал, и не одну консультацию дал.
Средства дольщиков мы учитываем на 62 счёте. И с каждого поступления выплачиваем НДС. Т.к. без НДС жилые помещения продаются только по договорам купли-продажи, а у нас ДДУ- поэтому и возникает НДС.
Конечно, Ваше право.
Но в подп. 22 п. 3 ст. 149 НК написано, что от НДС освобождается реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них. Не сказано, что только по договорам купли-продажи. А передача квартиры по ДДУ разве не является ее реализацией?
Я эту идею 5-й год проталкиваю. Но Шаталов в 2005 году брякнул в своем письме, что от НДС освобождены только договоры купли-продажи. А у нас начальники не ошибаются.
И многократно повторена. Тем более проверяющие тоже разделяют эту точку зрения.
На 62 учитываем только авансы по нашим услугам , которые отдельно выделены в договоре долевого участия. С них и платим НДС.И еще НДС платим с суммы экономии, которую считаем на момент передачи квартиры дольщику. Но не совсей суммы, получаемой от дольщика.Средства дольщиков мы учитываем на 62 счёте. И с каждого поступления выплачиваем НДС. Т.к. без НДС жилые помещения продаются только по договорам купли-продажи, а у нас ДДУ- поэтому и возникает НДС.
Получается, что ДДУ является каким-то подобием агентского договора. Ладно, все по этой схеме работают, чтобы не платить НДС со всех средств дольщика. Хотя она мне напоминает политэкономию социализма и научный коммунизм - все понимают, что полная фигня, но с серьезной мордой лица сдают экзамены и пишут рефераты.
Но вот с какого перепуга начислять НДС с суммы услуг застройщика, оказываемых самому себе, никак не пойму. Может кто объяснит?
Но только не на уровне "завсегда так, еще с прадедов, делаем, и налоговая не цепляется", а по нормам НК.
А?
Очень хочу понять.
Если рассматривать ДДУ как агентский договор по которому 1 сторона обязуется организовать все дабы передать потом другой стороне квартиру, естественно, за вознаграждение, то с НДС по услугам агента по НК проблем не возникает. В чистом виде реализация услуг, облагаемая НДС. Услуга оказана когда товар передан, т.е. договор исполнен. До этого часть средств дольщика, направленная на оплату этой услуги, считается авансом (облагаем НДС). Сложность только в том, что стоимость услуги определяется, как правило, не в точных значениях (1000 руб, например), а в конце стройки как разница между оплаченным по договору и затраченным на стройку, и дабы удовлетворить налоговую инспекцию, которая никак не хочет ждать лет 5 пока дом строится, придумываем хитрые учетные политики с методом определения той самой части аванса по услугам на момент "прямо счаз" и занимаемся этим вплоть до окончания стройки, когда сумма вознаграждения может быть определена точно. Гораздо интереснее в этой схеме вариант убыточного договора. Или вариант начала стройки, когда договоров только 10, а проект на 1000 кв, затрат под услуги ЗЗ в месяц миллионов 7-8.
Не жалуйтесь на судьбу. Ей, может быть, с вами тоже не очень приятно.
Ольга
Но вообще-то ДДУ договор не агентский. Ведь по ст. 4 Закона № 214-ФЗ застройщик обязуется своими и (или) привлеченными силами построить для дольщика квартиру. То есть полное сходство с договором подряда.
По агентскому же договору агент обязуется выполнить юридические или иные действия за счет принципала и по его поручению от своего имени, или от имени принципала (возможны варианты).
Дольщик заключает ДДУ с застройщиком и принимает результат от него же (вариантов нет).
Но общепринятая система сложилась, и сломать ее очень трудно.
Хотя и договор по закону называется не Договор долевого участия, а Договор об участии в долевом строительстве (ДУДС).
Но это уже теория.
И дальше. Оптимальный, по моему, вариант, строить квартиры, как готовую продукцию, и продавать их по договорам купли продажи. Деньги привлекать по жилищным сертификатам. Закон № 214-ФЗ это позволяет. (ст. 1).
НДс при поступлении денег нет, при продаже тоже нет.
Я этот вариант прорабатывал, все получается неплохо. Тем более, что с прошлого года проспект эмиссии регистрировать не надо.
По моему мнению, не оптимальный, т.к. рынок и законодательство к этому не готовы.Оптимальный, по моему, вариант, строить квартиры, как готовую продукцию, и продавать их по договорам купли продажи. Деньги привлекать по жилищным сертификатам.
По ГК договор КП жилой недвижимости считается заключенным с момента регистрации, при отсутствии в договоре характеристик объекта недвижимости, позволяющих четко определить его местоположение договор считается незаключенным. К недвижимым вещам по ГК относятся: земля и все, что неразрывно связано с ней в т.ч. объекты незавершенного строительства.
Таким образом, с моей точки зрения, заключить договор КП недвижимости до момента возникновения такой недвижимости с физиком невозможно, т.к. недвижимостью никогда не признают воздух на высоте 300 м над земельным участком.
Не будем забывать, что стоимость и продолжительность изготовления, например, табуретки, сильно отличается от таких же параметров для квартиры. Вы вряд ли в РФ найдете инвестора, который сможет застроить целиком на кредитные деньги квартал, сохранив при этом приемлимый для нашего горячо любимого правительства уровень цен за квадратный метр жилья (кредит на стройку, скажем, на 5 лет пусть даже под 15% годовых - удорожание в 50% гарантировано).
Вариант использования жилищных сертификатов сильно напоминает использование деривативов банками, из-за чего и разразился мировой финансовый кризис. ИМХО, очередной искусственный фин инструмент не имеющий ценности и ничем не обеспеченный.
Не жалуйтесь на судьбу. Ей, может быть, с вами тоже не очень приятно.
Ольга
Ст. 4 214-ФЗ лишний раз доказывает как далеки наши замечательные законодатели от реальной ситуации в стране, а также их глобальное неумение рассматривать существующие законы в совокупности.Но вообще-то ДДУ договор не агентский. Ведь по ст. 4 Закона № 214-ФЗ застройщик обязуется своими и (или) привлеченными силами построить для дольщика квартиру. То есть полное сходство с договором подряда.
В доме дольщику передается еще и часть общего имущества дома, а не только квартира. Невозможно построить дом без внешних инженерных сетей, нельзя не соблюсти требования по благоустройству. Угадайте, на чьи деньги это все строится? А чья это собственность потом? Инж сети надо кому-то передать на баланс для обслуживания. А какой-нибудь монополист за эти сети заплатит? Общее имущество потом передается в ТСЖ. К тому же в инвест договоры с застройщиком у нас так любят вбабахать обязательства по постройке каких-нибудь детских садов, школ, больниц и последующей их безвозмездной передаче куда-нибудь.
Безвозмездная передача всего - облагается НДС, расходы по налогу на прибыль не примешь. Вот и получается, что в договоре с каждым дольщиком еще и агентские функции появляются, когда прописывается, что застройщик строит сети, сады, школы, больницы на средства дольщиков, а потом от их имени передает это все на баланс разнообразных ЗАО, ОАО и проч. А вы говорите, не агентский, и оптимальна купля-продажа.
В чистом виде КП квартир будет оптимальна тогда, когда монополисты начнут платить за передаваемые им на баланс сети, тогда, когда государство принимая себе школу, начнет оплачивать ее постройку хотя бы по себестоимости или когда у нас соответствующие статьи в ГК и в НК появятся для нормального регулирования процесса застройки. Но это уже фантастика, потому что не ту страну назвали Гондурасом.
Не жалуйтесь на судьбу. Ей, может быть, с вами тоже не очень приятно.
Ольга
По поводу того, что передача школы, детской площадки и пр (в Дмитровской районе МО застройщика обязали церковь построить) носит безвозмездный характер, я не согласен. Кроме того, есть письмо Минфина от 25.05.2007 № 03-03-06/1/319, где Разгулин согласился с моим выводом, что все обременения включаются в себестоимость. Ведь участок выделяется и разрешение выдается только после того, как застройщика обяжут (и он согласится) построить все это и передать городу. Так что возмездность налицо. Вот если бы город за это еще и платил, то кв. м. стоил бы меньше. Насчет страны Ваша правда.
А застройщик все-таки не агент. Ведь агент обязан дать принципалу договоры, которые он заключил. А дольщику все равно, сам застройщик строит, либо кого-то еще нанимает. Содержание договора от этого не меняется, и цена, чаще всего, тоже. А если застройщик он же и подрядчик? Он тоже агент?
Уважаемые клерки, подскажите как отразить в бух учете жилые помещения для перепродажи. Наша организация построила жилой дом, часть квартир ушла государству по гос контракту.
Если построили, чтобы продать, то это готовая продукция (43), если купили, чтобы продать, то товар (41).
Никакого 08 нет и не должно быть.
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
Ответить с цитированием