Неотделимые улучшения по договору аренды

[Нина О.]

Сдали в аренду помещение. Арендатор "развернул" там грандиозный ремонт - с перестройками, евро и т.д. Причем в типовом договоре аренды предусмотрено, что вернуть он должен помещение в первоначальном состоянии (что в принципе уже невозможно). Теперь мне надо "разгрести" все эти бумаги . Есть устная договоренность между руководителями. И еще по устной договоренности на время проведения рем. работ очень арендатор не хочет ар.плату платить (мое желание - прямо противоположное ) .
Если сейчас :
1. К договору сделать доп. соглашение по улучшениям и изменениям .
2. Выставлять арендатору ар.плату , но принять от него расходы по ремонту и усовершенствованию здания. Только как ? Он же подрядчиков привлекает и ведет от своего имени. А может ли он нам акты выставить от себя - у него же нет лицензии? И как сформулировать лучше? Надо ли прикладывать его первичку на рем. работы к его же актам?
В общем, куча вопросов, если кто уже это пережил - подскажите, пожалуйста!

[sema]

Что нить типа этого написать попробуйте...правда у меня нет большой уверенности...

Произведенные Арендатором улучшения, неотделимые без вреда для Объекта, после истечения срока аренды и освобождения помещения Арендатором, переходят в собственность Арендодателя. Зачет стоимости работ по производству указанных улучшений в счет внесения арендной платы производится на основании письменного соглашения между Арендатором и Арендодателем.

[Itasika]

Нина О., может, для начала "устно договориться" со своим руководителем?
Для начала объяснить ему, что зачет арендной платы - это еще цветочки, если проводится перепланировка - придется обращаться в ПИБ, делать новый тех. паспорт, а это соотв. согласования, пожарники и т.д. и т.п. Затраты, одним словом. А как только оприходуете все - возрастет налог на имущество.
Далее. Косметический ремонт проводится арендатором. За его счет. Хоть евро, хоть афро. Это не считается неотделимыми улучшениями.

Доп. соглашение, конечно, сделать можно. Если вы явно выразите свое согласие на проведение неотделимых улучшений - тогда будете обязаны возместить их стоимость.
Первичка на проведение ремонтных работ нужна. Думаю, что подрядчикам вашего арендатора не составит труда сделать 3 экземпляра документов - тогда все будут довольны и счастливы.
Вообще - фактически вы проводите взаимозачет. Реализация будет у обеих организаций, так что счета, счета-фактуры на арендную плату выставляйте исправно.

[kaso]

Если вы явно выразите свое согласие на проведение неотделимых улучшений - тогда будете обязаны возместить их стоимость.

Вовсе нет!! ГК РФ:
Статья 623. Улучшения арендованного имущества

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Нина О., у нас была аналогичная ситуация, только мы - арендаторы, производившие ремонт в счет нескольких месяцев арендной платы.
Схема такая (аудиторы одобрили):
1. В договоре аренды прописать, что арендатор производит ремонт, расходы на который засчитываются в счет стольких-то месяцев/лет арендной платы, или по формуле [расходы на ремонт]:[ставка арендной платы] или как-то еще.
2. Итоговая сумма расходов (лучше - если с подтверждающими документами, но не обязательно) актируется. Т.е. акт между арендатором и арендодателем на тему: стороны договорились, что такая-то сумма расходов на ремонт согласно такому-то пункту договора аренды подлежит зачету в счет арендной платы за такой-то срок.
3. Дальше - все как обычно.

Если интересно, как в учете отразить, напишу завтра, сейчас убегаю!

[Itasika]

kaso,
ГК РФ

Статья 623. Улучшения арендованного имущества
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

так что нет согласия - нет возмещения, за исключением ситуаций, когда без этих улучшений невозможно пользоваться арендованным имуществом и т.п.

[Нина О.]

Спасибо всем огромное! Сейчас все еще раз внимательно прочту. Если будут вопросы - еще обязательно обращусь!

[sema]

Itasika, ст. 623 ГК если иное не предусмотрено договром.

[kaso]

Itasika, Вы писали

так что нет согласия - нет возмещения

. Но насколько я поняла автора темы, есть договоренность между руководителями, т.е. есть согласие как раз!

[sema]

но даже с согласия можно остаться без возмещения.

[Itasika]

kaso, sema, всё, поняла в чем глюк... не поняли друг друга.
Я исходила из начальных условий - типовой договор, в котором не предусмотрена возможность улучшений. Следовательно, если арендодатель выразил согласие на проведение ремонта (устную договоренность к делу не пришьешь, к примеру - могло быть письмо с разрешающей визой арендодателя) - арендодатель имеет право на возмещение по ГК.
Разумеется, в доп соглашении можно разрешить перестройку и одновременно отказать в возмещении.

2. Итоговая сумма расходов (лучше - если с подтверждающими документами, но не обязательно) актируется.

kaso, я вполне допускаю, что такой вариант одобрили аудиторы арендатора, но вот у арендодателя, на мой взгляд, обязательно должны быть документы (хотя бы копии), подтверждающие сумму фактических расходов арендатора на проведение ремонта

[kaso]

у арендодателя, на мой взгляд, обязательно должны быть документы (хотя бы копии), подтверждающие сумму фактических расходов арендатора на проведение ремонта

Согласна, пожалуй, на счет обязательно.
Ведь именно у арендодателя будет Дт 26 Кт 76 (или дальше на Кт 98 "Дох.будущих периодов")

[Нина О.]

Да, договоренность есть. Пока устная, но уже делаем , правда, "задним" числом , доп.соглашение к договору о том, что расходы по ремонту на определенную сумму зачтем в счет арендной платы. Выставим им аренду по уменьшенной ставке (тоже оговорим в доп.соглашении) , и заберу у арендатора копии подтверждающих документов и , наверное, акт составим о принятии этих расходов в счет арендной платы , пусть и в нем руководители подписи поставят.
Проведу ремонтом, так как пока товарисч руководитель еще не решил, как мы будем оформлять перепланировку и будем ли вообще (у нас и такие варианты возможны)