Выкуп госимущества и неотделимые улучшения

[MarianaD]

Организация покупает ранее арендовавшееся ею нежилое помещение у Горкомимущества после проведения неотделимых улучшений с привлечением сторонней организации. Выкупная стоимость нежилого помещения равна продажной цене за вычетом оцененной стоимости неотделимых улучшений. НО! по оценке стоимость неотделимых улучшений определена больше, чем они производились фактически.
В сумму НДС не входит. Оплата выкупной стоимости производится в течении пяти лет в рассрочку с начислением процентов за пользование.
Как отразить в учете зачет стоимости неотделимых улучшений и покупку нежилого помещения с целью правильного формирования первоначальной стоимости и как быть с разницей между оцененной и фактической стоимостью неотделимых улучшений, нужно ли с этой суммы платить налог на прибыль?
Как правильно исполнить обязанности налогового агента по НДС?

Подскажите, пожалуйста!
Про НДС не обязательно, главное - про неотделимые улучшения.

[FM]

Имхо учитываете у себя ОС по расходам на приобретение по договору (выкупная цена) + фактические расходы на неотделимые улучшения.

[MarianaD]

Как это отразить в проводках? И какую стоимость учитывать для расчета налога на имущество?

[FM]

А как вы учитывали у себя неотделимые улучшения?

[MarianaD]

Дело в том, что эти неотделимые улучшения произвели в 2007 году, но официально никак не отразили. Придется их показывать в этом году, до того момента, когда подписан договор выкупа имущества (с подрядчиком договоренность есть). То есть разница в сумме, видимо, и возникла с учетом инфляции и т.д. за три года.
Получается, что по документам их стоимость, допустим, 1 миллион, по оценке - 1 млн. 250 тыс. Продажная стоимость - 2 млн. 250 тыс. То есть фактически в течение пяти лет мы заплатим 1 миллион +% (их начисляю по сч.91).
Ещё вопрос: надо ли платить НДС как агенту с разницы между продажной и выкупной ценой? И в какой момент?

[FM]

08 60 неотделимые улучшения
08 60 выкупная стоимость
01 08 отразили как ОС.

Ещё вопрос: надо ли платить НДС как агенту с разницы между продажной и выкупной ценой?

Что значит продажная и выкупная цена?

[MarianaD]

В договоре указана продажная цена 2250 т.р., выкупная - с учетом стоимости неотделимых улучшений, т.е. 2250-1250=1000 т.р.
Может быть, отразить разницу как добавночный капитал? И списывать в течение срока выкупа, одновременно отражая как доход для налога на прибыль?

[FM]

имхо, я бы не замарачивался бы с продажной ценой.

[MarianaD]

Но тогда получается
08 60 1000 т.р. - неотделимые улучшения
08 76 (2250-1250) т.р. - цена выкупа
08 ? 250 т.р.
01 08 2250 - ввод в эксплуатацию (цена как в договоре)
а куда поставить 250 т.р.?
И НДС отложенный я бы предпочла отразить сразу на 76.Н.1. Но с какой суммы?

[FM]

01 08 2250 - ввод в эксплуатацию (цена как в договоре)

01 08 2000

[MarianaD]

А как же быть с договорной ценой? И не заставит ли потом налоговая пересчитать налог на имущество? Ведь первоначальная стоимость нежилого помещения будет другой. Если бы разница была в большую сторону, то придираться бы не стали, а в этой ситуации - наверняка.

[FM]

А как же быть с договорной ценой?

а разве цена выкупа не договорная цена?

[MarianaD]

В договоре цена нежилого помещения 2250 тр. Но с учетом оценочной стоимости неотделимых улучшений (1250 тр) фактически будет уплачена только разница - 1000 тр. Получится остаток на счете 60? Как быть с ним?

[Andyko]

с учетом оценочной стоимости неотделимых улучшений (1250 тр) фактически будет уплачена только разница - 1000 тр

а почему?

[MarianaD]

Потому что в договоре с Горкомимуществом указано:
Выкупная стоимость нежилого помещения равна продажной цене за вычетом оцененной стоимости неотделимых улучшений.
Продажная цена установлена 2250 тр. Оцененная стоимость неотделимых улучшений (независимая оценка) - 1250 тр. Фактическая стоимость произведенных неотделимых улучшений - 1000 тр.
Как это отразить в учете?
Может быть, так:
Оформляем неотделимые улучшения (лучше началом апреля, если договор подписан
позже, чтобы не ломать баланс).
Дт 08 Кт 60 - 1000 тр
Дт 19 Кт 60 - 180 тр
Пока оставляем висеть.
Приходуем выкупную стоимость
Дт 08 Кт 76 - 1000 тр (2250 - 1250)
Сразу начисляем НДС
Дт 19 Кт 76 - 180 тр (1000 * 18%)
И я бы сразу сделала такую проводку:
Дт 76 Кт 76/Н1 - 180 тр - чтобы на счету 76 висела чистая задолженность перед Горкомимуществом по уплате и чтобы сразу было видно, какую сумму НДС ещё надо заплатить.
По мере уплаты
Дт 76 Кт 51 - 1000 тр (в течение пяти лет)
и тут же
Дт 76/Н1 Кт 68/2(агент) - 180 тр
При этом полагается одновременно платить НДС
Дт 68/2(агент) Кт 51 - 180 тр
и зачет НДС со счета 19
Дт 68/2 Кт 19 - 180 тр
То есть закроются счета 19, 76, 76/Н1, а счет 68/2, если по ОСНО, будет уменьшать общую сумму НДС к уплате.
Получается остаток на счете 08 = 1000 тр (НУ) + 1000 тр = 2000 тр
Может быть, всё-таки сделать проводку
Дт 08 Кт 83 (Другие источники) 250 тр ?
Тогда оприходуем
Дт 01 Кт 08 2250 тр
ТОлько я вот не помню, что потом делают с этим добавочным капиталом. Его, кажется, тоже амортизируют?
И как это отразить в декларации по налогу на прибыль?

Но вот здесь возникает вопрос. По неотделимым улучшениям НДС 180 тр - висит.
Или этот НДС по счету 19 поставить к вычету, но одновременно начислить как
агенту с уплаты с суммы разницы? Т.е. фактически не перечислять.
Как бы камералку не назначили...

[MarianaD]

Зарегистрировали в регпалате, свидетельство уже есть.
сумму НДС по акту мы ставим к возмещению после получения свидетельства о государственой регистрации.
Дт 68 НДС Кт 19. Сумма 180 тр (сумма по акту от субподрядчиков по нетделимым улучшениям)
и начисляем НДС с зачета стоимости неотделимых улучшений как налоговые агенты с момента подписания договора выкупа
Дт 19 Кт 68/НА Сумма 225 тр (1250 тр*18%)
Мы перечисляем эту сумму и в следующем квартале ставим к возмещению.
Только вот у нас получится НДС как налогоплательщики к возмещению, что не желательно. А как налоговые агенты придется заплатить. И тут камералку назначат точно, т.к. у нас сумма к возмещению получится. И заодно проверят как налоговых агентов тоже. Фактически-то должно получится, что мы платим НДС суммы с разницы по оценке: 45 тр =225-180.
Но сразу такого зачета налоговая не сделает без камералки, хоть оплата возмещение все равно нулю.
А если этого не сделать, то НДС увеличивает первоначальную стоимость на 180 тр.
А что делать с добавочным капиталом? может на счет доходов будущих периодов -безвозмездные поступления.
Дт 08 Кт 98-2
И по мере начисления амортизации списывать на счет 91/1."
Насчет добавочного капитала такие проводки:
60-98,2 создали
08-60
01-08
02-01 и на эту же сумму параллельно ежемесячно уменьшаем доходы буд.периодов относя на прибыль 98,2-91 и 91-99.
Как думаете, это правильно?