Аренда/субаренда - ситуация...

[Королькова]

Здравствуйте!
Помогите разобраться, пожалуйста! ООО, УСНО6%, вся деятельность подпадает на сегодняшний момент под ЕНВД.
Арендуем помещение напрямую у собственника. Кроме нас на территории еще несколько арендаторов. Сегодня представитель арендодателя сообщил, что их директор хочет сдать одному из арендаторов всю территорию в аренду. А этот последний будет заключать (с разрешения собственника) договоры субаренды с остальными. Предложили подумать. Озвученные плюсы - "не выгонит никто (кроме нас) ". А если единственным арендатором будет кто-то другой, "не факт, что он продлит с вами аренду".
А у нас столько "вбухано" в это помещение!
Наш генеральный меня озадачил "подумать" на предложением, а я даже не знаю с какого места начать думать.
Ясно, что бремя отслеживания своевременности оплаты + счета + акты + еще какие-нибудь бумаги -это будет нашим (моим). Ясно, что арендодателю надоело "дрюкать" за задержку платежей всех самому. Ему гораздо сподручнее будет иметь дело с одним арендатором.
А чем это обернется для нас в целом и для меня (бухгалтера) в частности? При каких условиях это выгодно? Что с объемом работ (в смысле документооборота и налоговой отчетности)?
Это доход уже не ЕНВД, надо полагать?
С учетом того, что у нас 6%, даже если мы все вырученное будем отдавать арендодателю (поскольку никто не озвучил возможность нам заработать на этом), мы расход показать не сможем. И будем платить свои 6% не ясно за что. Или это облагается как-то по другому??
Извините, что так подробно пишу. Для полноты информации исключительно.
Пока вижу только минусы в этой ситуации...
Плюсы есть?
Спасибо! Жду вашей помощи!!!

[stas®]

Королькова, с точки зрения бухгалтерской и налоговой, отличий нет никаких. Я даже примерно не могу понять выших выкладок про 6%, расходы и проч.

[Королькова]

Сейчас у нас только ЕНВД. КУДиР нулевая. С получением дохода по аренде возникнет 6% с дохода по УСНО. Насколько я поняла. Поскольку всю сумму мы должны будем отдать арендодателю - собственнику помещений, наша выгода вопросительна. Расход при нашей системе во внимание не принимается.
Вот и возникает вопрос, зачем нам это нужно? Работает же кто-то именно по такой схеме (по сути посредником между собственником и субарендаторами), в чем видят выгоду для себя?
Я пока не могу ни одного плюса в данном предложении увидеть. Не права?

[Лёнка]

Арендуем помещение напрямую у собственника. Кроме нас на территории еще несколько арендаторов. Сегодня представитель арендодателя сообщил, что их директор хочет сдать одному из арендаторов всю территорию в аренду

это про торговые площади или торговые места?

[Королькова]

Нет, магазинов нет. Производственные помещения. Охраняемая территория. В смысле, нет свободного доступа. Для торговли затруднительно, на мой взгляд. Я, по сути, знаю еще только двух арендаторов. У них - производство. Но количество фирм может быть бОльшим. Просто раньше меня этот вопрос не интересовал...

[stas®]

С получением дохода по аренде возникнет 6% с дохода по УСНО.

Так Вы и становитесь тем самым арендатором-посредником? Из исходного вопроса это уловить было сложно

[stas®]

Вот и возникает вопрос, зачем нам это нужно? Работает же кто-то именно по такой схеме (по сути посредником между собственником и субарендаторами), в чем видят выгоду для себя?

Для такого надо либо ОСН, либо УСН-15%

[Королькова]

Для такого надо либо ОСН, либо УСН-15%

Спасибо! Значит я правильно понимаю, что у нас очевидно увеличение налогов. А вот наш интерес сомнителен. Для аргумента "шоб не выгнали" затраты великоваты, на мой взгляд.
Но и директора понять можно: столько вложено сил и средств в это помещение. Был пустой ангар. А у нас оборудование, приспособления, вентиляцию сложную сами делали... Ээх!
Вы извините, если пишу невнятно. Очевидное следствие "каши" в голове. Бухгалтер я малоопытный, пугающийся всего нового, потому что оно непонятное.

[Лёнка]

Для такого надо либо ОСН, либо УСН-15%

либо какой-нибудь агентский договор

[Королькова]

Лёнка, а какой, например? И чем он выгоднее. Спасибо!

[stas®]

либо какой-нибудь агентский договор

О, кстати, идея

[Королькова]

А суть-то в чем? Ткните носом, что почитать. Или хоть кратко, на пальцах объясните преимущества, пожалуйста!

[Andyko]

мне каца, не подходит тут посредничество, ибо арендодатель хочет получить деньги целиком за все имущество от одного лица; агент вряд ли может быть таким лицом

Королькова, два варианта:
1. вы обещаете арендодателю найти арендатора за сто рублей, но двадцать рублей хотите за свои услуги поиска; получаете сто, отдаете 80; налог платите с 20 рублей вознаграждения
2. вы обещаете арендатору найти помещение за 80 рублей, но 20 рублей хотите получить сами в качестве вознаграждения; получаете сто, отдаете 80; платите опять с 20 рублей

[Королькова]

Здравствуйте, Andyko!
Ситуация сложилась и никого искать не нужно. Все обосновались достаточно плотно: производство, ремонтные цеха и пр. Все помещения уже в аренде. Просто работать с несколькими арендаторами, по определению, хлопотнее, чем с одним. Вот озвученный собственником смысл предстоящей акции. Но нам это невыгодно совершенно: у нас же 6% с дохода. Поэтому, если правильно понимаю, платить мы будем все же со 100 рублей (используя Ваш пример). Именно 6% с "упавшего" на счет дохода...
А речь идет о том, что мы должны будем собрать на своем счете и одной суммой отдать собственнику более полумиллиона рэ ежемесячно.

[Andyko]

Королькова, в обоих моих примерах "падает на счет" сто, но ни в одном из примеров со ста не платятся налоги

[Королькова]

Это понятно. Я просто цифры взяла из Вашего примера. А с тем, что при наших условиях мы должны будем платить 6% именно от 100, согласны?

[Andyko]

Ваши условия состоят в том, что вам будет предложено заключить какой то договор с собственником имущества и какие то договоры с претендентами на его использование, которые раньше были арендаторами, а теперь расторгнут договоры аренды;
какие будут условия потом - никому не известно

[Королькова]

Спасибо! Будет определенность по условиям, постучусь сюда снова...

[Andyko]

определенность нужно создать

[Королькова]

Согласна. Но на мои конкретные вопросы (условия договора с нами, сумма нашей персональной, так сказать, арендной платы, условия сдачи в субаренду и сумма ожидаемых собственником платежей) я пока не получила ни одного конкретного ответа. Но предложение "подумать" в силе. Мне информации мало. Жду конкретики.

[Королькова]

Здравствуйте!
Поднимаю тему. Собственник озвучил свои предпочтения: фиксированная сумма на счет в виде его дохода + оплата счетов по коммуналке + охране (не очень понимаю эти требования. Ведь счета будут выставляться на собственника. На каком основании мы будем оплачивать его счета? Это нужно особо озвучить-прописать в договоре?) +все орг. вопросы по эксплуатации данной территории ложатся на нас.

Первое, что приходит в голову - регистрация нового ООО, поскольку у нашей существующей организации система налогообложения (УСНО, 6%) не позволяет учитывать расходы.
Хотелось бы услышать мнения форумчан по поводу выбора формы НО для новой фирмы. Мне, как малоопытному буху, больше импонирует УСНО15%. Но встает вопрос о сч.-фактурах. Арендные платежи - приличные суммы. Думаю, субарендаторы не обрадуются отсутствию с/ф. В этом случае, если мы, находясь на УСНО15%, выставим им с/ф с выделением НДС, потом перечислим НДС в бюджет. Но сами, как неплательщики НДС, ничего к зачету принять не сможем? Несмотря на то, что собственник будет выставлять нам счета-фактуры?
Тогда ОСНО? Боюсь, не справлюсь.

И еще вопрос. Шефу кто-то сказал, что новую фирму нужно регистрировать в Лен.области. Дескать, там налоговый режим лояльнее. Это действительно так? И в чем лояльность? Ставки налога разве не везде одинаковые?
Извините за большой текст. Спасибо!

[stas®]

если субарендаторы и собственник на ОСНО - у "прослойки" тоже желательно ОСНО.

Коммуналка - не является проблемой, если правильно в договоре сформулировать.

[Azel]

При УСН Доходы - расходы 1% заплатить все равно нужно.И кстати в Питере не 15%, а 10%.

[Королькова]

Коммуналка - не является проблемой, если правильно в договоре сформулировать.

Не поможете правильно сформулировать? Пример, может быть, есть.

При УСН Доходы - расходы 1% заплатить все равно нужно.И кстати в Питере не 15%, а 10%.

1% от чего?

[Andyko]

от доходов

[Azel]

1% со всех денег, которые получите от арендаторов, даже если все отдадите собственику. Т.е если Доход минус Расход=0, налог 1% от Доход.
Я бы предложила собственику, вариант при котором вы отдаете ему арендную плату за минусов вашего налога.

[Королькова]

Это да. Я уже написала, потом "включилась", о каком 1-ом% Вы говорите.
Сейчас просто дилемма - вновь создаваемую фирму "посадить" на ОСНО или УСНО (Д-Р).

Мне не хватает опыта и практики оценить преимущества того или иного варианта. Среди субарендаторов по факту есть и те, кто на ОСНО, и те, кто на УСНО.
Мне, конечно, спокойнее было бы на УСН. Здесь я хоть немного уже ориентируюсь. В ОСНО у меня только школьные знания. И все.
Но мои интересы вторичны. Как выгоднее с точки зрения бизнеса?

[Azel]

С ОСНО больше бухгалтерской (вашей)работы.Открытие новой фирмы в любом случае доп. расходы.(регистрация, счет в банке, и т.д.).Что касается налогов, то на УСН 1% или 6%, это вы и сами знаете.На ОСНО теоретически можно работать в ноль и вообще ничего не платить.При этом варинте могут дергать из налоговой и просить разъеснений почему работает без прибыли.

[Azel]

А вообще.Я бы все таки подумал про агентский договор.

[Комса]

Королькова, с мая месяца мы оказались в точно такой же ситуации. разбиралась и ломала голову долго. правда изначально у моего ИП было только ЕНВД, а сдача помещений в субаренду никак под нее не попадает. добавили доп.деятельность, которая автоматически попала на ОСНО. из этого вытекает - с/ф, ПКО, ККТ, уплата НДС, НДФЛ. (кстати, не таким страшным оказалось это ОСНО). через 3 месяца работы хочу подать заявление об освобождении от уплаты НДС. тогда будет вообще здорого! а с 1 января 2011 - перейти на УСНО 15%.
рассказала Вам все, что отложилось в голове. может конено это для Вас не новость, а может, что и поможет.
да, и еще в договоре об аренде помещения обязательно должно быть указаны все пункты, за которые вы будете платить своему арендатору, потому что счета будут приходить на его имя и потом вы не сможете все это включить в свои расходы.