Тема: Незарегистрир.постройка

Добрый всем день.

Проконсультируйте пож-та по след.вопросу, в поиск обращалась, но ничего похожего не нашла (если тема уже была, скиньте пож-та ссылку)

Несколько лет назад фирма приобрела участок земли с двумя строениями . Оба строения обозначены на плане участка.
На Одно здание были все доки и оно было поставлено сразу на баланс.
На второе здание (маленькая постройка) никаких доков нет, на плане обведено красной линией (скорее всего это был самострой).
Из-за него постоянно возникали проблемы.
Недавно руководство решило зарегистрировать эту постройку и офиц. поставить на баланс. Была проведена ее независимая оценка, получены все необходимые разрешения и т.д.
Сейчас свид-во о собств-ти на руках.
Как это возможно учесть в БУ и НУ?

Спасибо огромное за ответ.

Еще хочу уточнить по дальнейшему НУ данной постройки:

Всю рыночную стоимость ставим в доход=> Платим налог на прибыль - это в связи с тем, что оно как бы "безвозмездно полученное" или "выявленное в результате инвентаризации"?

Там несколько разные варианты дальнейшего учета.

сори? не понял? покупаем землю с самостроем. платим деньги. самострой приходуем на момент гос.регистрации. почему самострой является безвозмездно полученым имуществом??? на основании чего?? что в доках нет его? так регистрация же доказывает, что фирма(покупатель) его не строила! значит цена на ЗУ была определена с учетом постройки (пусть и самовольной) откуда извените доход???

Конеч

Несколько лет назад фирма приобрела участок земли с двумя строениями . Оба строения обозначены на плане участка.

Стоимость участка сформирована с учетом 2-х построек. где безвозмездность?

Обозначение на плане каких-то строений вовсе не означает, что за них платили деньги. Тем более за какие-то самовольные постройки....На которых и права собственности не было...

вот и доказывайте...в суде.. документально только. а защита говорит что все включено. постройка возведена на ЗУ. ЗУ продается, в плане обозначена постройка. купить ЗУ без постройки не возможно (постройка неотемлемый объект). в договоре оговорено, что постройка передается дарением? читаем ГК!
даже самовольная постройка (не зарегестрированная) является имуществом. отделить землю от постройки не возможно. по моему мнению никакого дохода не возникает. хотя конечно придется однозначно бодаться с налоргами))))

FM!!
На счет телепатии увы способностей нет!
По поводу ГК!
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Так если не может дарить откуда доход?

постройка является активом только не как недвижимость а как сумма расходов на ее возведение. т.е. кирпичи, фундамент, работа и т.д..
FM! Ваша позиция как и у налоговой инспекции ВЕЗДЕ НАЙТИ ДОХОДА КОТОРОГО НЕТ впечатляет.

в плане указано. откуда "неожиданность" нахождения постройки или "ВЫЯВЛЕННЫ В РЕЗУЛЬТАТЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ"

Жаль, я уж думал, что вы умеете читать документы на расстоянии...

Это по поводу что Вы определили передачу постройки дарением? полностью изучили документы?
Не буду спорить с Вашей позицией! ВСЕ В ДОХОД! и траву весной "вдруг которая выросла" на ЗУ, и деревья и по рыночной цене!!! траву как сено по ценам с/х предприятий а дерево как лес кругляк! если не скосили и не продали так это "бюджет" ведь страдать от этого не должен! если деревья плодоносящие тоже оценим. пчел с медом (вдруг тоже есть) не забудем. а вот если фонтан нефти еще бить начнет на ЗУ так вперед в банк! за кредитом на покрытие налога на прибыль.

фантазия с годами убывает

Я часто ошибаюсь, но порой не согласен с позицией Минфина, и налоговых органов. Если не прав, то каждый имеет право на собственное мнение))


Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Относительно НУ:
Согласно п. 8 ст. 250 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) организация, безвозмездно получившая имущество (работы, услуги, имущественные права), должна включить стоимость данного имущества в состав внереализационных доходов.
Учитывая, что в соответствии с ГК при реализации ЗУ прежний вледелец не имел право реализовать, а также подарить самовольную постройку, применение положения п.8.ст.250 НК спорно.
Согласно п 20 ст 250 НК РФ стоимость излишков материально-производственных запасов и прочего имущества, которые выявлены в результате инвентаризации включаются в состав внереализационных доходов. Данная норма полностью не приемлема, т.к. документально (план участка) подтверждено, что самовольная постройка находится на приобретенном земельном участке.
Теперь обратно к ГК:
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться такой постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки и т.д.). Совершенные сделки с самовольной постройкой являются недействительными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Право на самовольную постройку не регистрируется и не переходит по наследству. В отношении самовольной постройки, произведенной на неправомерно занимаемом участке, не действует правило о приобретательной давности. По общим правилам самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, за его счет.
Но при этом ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобрести право собственности на самовольную постройку. То есть законодательно установлено право заинтересованного лица установить право собственности путем обращения в суд или иным образом.
Порядок приобретения сооружения в собственность определен гражданским законодательством и судебной практикой.
Для этого необходимо, чтобы:
- земельный участок, где возведена самовольная постройка, находился у заинтересованного лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
- имелась в наличии разрешительная документация;
- имелись документы, подтверждающие, что при строительстве постройки не нарушались градостроительные и строительные нормы и правила, а также осуществление строительства не нарушило права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью.
При этом возможность признания права собственности за собственником земельного участка, а также за его титульным владельцем не претерпела какого-либо изменения. Это право принадлежит указанным лицам даже в том случае, если самовольную постройку осуществили не они. Но при этом они (как и ранее) обязаны компенсировать фактические расходы (затраты) застройщика по возведению самовольной постройки, так как застройщик в результате строительства самовольной постройки имеет право на нее только как на совокупность строительных материалов и вложенного труда. Для этого застройщик должен представить доказательства размера указанных расходов, подтвердить заявленную к возмещению сумму. Хочется обратить внимание, что в данном случае будет безрезультатно требовать возместить рыночную стоимость аналогичного строения (объекта недвижимости), так как самовольная постройка объектом недвижимости не является. (это относительно того, что не было расходов на строительство или приобретение постройки).
Выводы:
1. Приобретаю ЗУ, покупатель приобретает и право на признания собственности на самовольную постройку на данной территории (по поводу безвозмездности).
2. В НУ стоимость строения составляет сумма расходов (оценка помещения, возмещение расходов застройщика по решению суда и т.д.).

В случае, если расходов нет, в НУ стоимость имущества равна нулю. Т.е. никаких доходов и расходов не возникает.
Конечно, важно ознакомится со всеми документами.

P.S:
Конечно, налоговые органы думают иначе. Да и в свою пользу. Т.е. все в доход сперва, а потом уже и на расходы посмотрим, в соответствии СПИ здания (да и там есть нюансы).