Недвижимость в собственности, земля в аренде. Объявился собственник земли!!!???

[Юрий Алексеевич]

В 2003 году ООО-1 приобрело у ООО-2 объект недвижимости, расположенный на земельном участке, который находился у ООО-2 в аренде с 1998 г. (зарегистрирован был в то время только в земельном комитете).
ООО-1 как новый собственник объекта недивижимости переоформило право аренды з/у на себя, заключив с мест. администрацией договор арнеды на 11 месяцев (чтоб в регпалате не регистрировать). Впоследствии, в течение следующих 3-4 лет, каждый год договор аренды продлевался на 11 месяцев.
На сегодняшний день к ООО-1 заявляется физ.лицо, утверждая, что наш объект недвижимости находится на его участке и либо сносите объект, либо выкупайте у него з/у (естественно, предъявляет свидетельсолв о праве собтвенности)
В итоге сейчас выясняется, что наш з/у входит в общий з/у площадью почти 2 тыс.га, который еще в 1992 году предоставлялся некому сельхозпредприятию в общую долевую собственников пайщиков. В 2005, 2008 г. пайщики обратились в суд с исками о выделении в натуре своих долей и суд выносит соответствующие решения.
Т.е. налицо тот факт, что с 1992 года мест.администрация не вправе была распоряжаться этими землями, не вправе была предоставлять з/у под строительство объекта ООО-2 и соответственно, не вправе была переоформлять право аренды с ООО-1, как с новым собственником объекта недвижимости.
Неужели сейчас остается лишь попытаться взыскать с мест.администрации неосновательное обогащение в виде арендной платы, которую мы не должны были ей платить, ввиду ничтожности договора аренды?
А с надлежащим собственником придется договариваться о выкупе?
Или есть какая-то перспектива в судебном порядке все таки признать за собой право аренды?
Поделитесь опытом, если сможете...

Р.S. к сведению:
прежде чем выделять землю для строительства объекта недвижимости мест.администрация изымала этот з/у у того самого сельхозпредприятия; сельхозпредприятие дало свое согласие на такое изъятие;
т.к. земли относились к с/х назначению, то застройщик объекта недвижимости возмещал в свое время сельхозпотери;
з/у с 1998 года не был поставлен на кадстровый учет

[ЕленаЕф]

прежде чем выделять землю для строительства объекта недвижимости мест.администрация изымала этот з/у у того самого сельхозпредприятия; сельхозпредприятие дало свое согласие на такое изъятие;

Как это оформлено, з/у изымался каким образом?

[Юрий Алексеевич]

Как это оформлено, з/у изымался каким образом?

Главой мест.администрации об изъятии части з/у у сельхозпредприятия было издано постановление.
Имеется письменное согласие с/х предприятия на изъятие у него этого з/у.
Позже постановлением главы мест.администрации этот з/у предоставлен ООО-2 для строительства объекта; одним из пунктов этого постановления застройщик обязывался возместить с/хпотери, что он и сделал.

[ЕленаЕф]

было издано постановление.

По датам когда это было? Полагаю до

суд с исками о выделении в натуре своих долей

?

[Юрий Алексеевич]

Все верно. Изъятие участков было в 1998 году, а решения судов состоялись в 2005, 2008 гг.
Скажу больше, незадолго до судов или уже в ходе судебных заседаний глава мест.администрации свое постановление об изъятии отменил.
Тут, к сожалению, налицо изначально неправомерность распоряжение несвоими участками со стороны администрации.

[ЕленаЕф]

глава мест.администрации свое постановление об изъятии отменил.

Или есть какая-то перспектива в судебном порядке все таки признать за собой право аренды?

Имхо, если только собственник на это пойдет.

попытаться взыскать с мест.администрации неосновательное обогащение в виде арендной платы, которую мы не должны были ей платить, ввиду ничтожности договора аренды?

При этом сначала договор аренды признавать ничтожным, адм-ция заявит о сроке иск. давности - взыщете за 3 последних года.

[Юрий Алексеевич]

Имхо, если только собственник на это пойдет.

Собственник врядли настроен на что-то другое, кроме как продать нам участок за определенную сумму.

А исходя из решения судов 2005, 2008 истцы, обратившиеся в суд о выделе в натуре своих долей подтвердили свое право на доля в общей долевой собственности соответствующими правоустаналвиающими документами. Суд своим решением дишь зафиксировал их право распоряжаться своими долями самостоятельно (без согласия других пайщиков). Я к чему... У администрации изначально не было права отдавать спорный з/у в аренду под строительство объекта и уж тем более требовать оплаты аренды. Так что перспективу признания права аренды за собой мы видим очень уж сомнительной.

[ЕленаЕф]

Так что перспективу признания права аренды за собой мы видим очень уж сомнительной.

Имхо, я тоже.

[Юрий Алексеевич]

Ко всему прочему скажу, что оплату аренды мы прекратили (неважно по каким причинам) еще с 2007 года (!!!!). Но что удивительно - администрация ни разу (!!!) не предъявила к нам претензии...в то же время попыток принудить освободить з/у из-за невыполнения арнедных обязательств в отношение нас никто не предпринимал... Видимо, еще тогда рыльце уже было в пушку...
В связи с этим, с учетом срока исковой давности даже вернуть арнедную плату, внесенную до 2007 года нам врядли удасться.

[Irusya]

имхо, договариваться с собственником. Изначально не выкупив у него этот пай с/хоз предприятие-администрация не могли им распоряжаться.
(но проверьте, если есть возможность, "чистоту" собственника )

[Юрий Алексеевич]

[QUOTE=Irusya;52951028](но проверьте, если есть возможность, "чистоту" собственника )[/QUOTE
вот-вот... "чистота" его нас интересует тоже...у него ведь в основание права собственности положен договор мены (судя по свидетельству).
К мене в соответствии с ГК применяются правила договора купли-продажи, а отсюда следует, что скорей всего, согласно ст.8 Закона об обороте земель с/х назначения, субъект РФ имеет преимущественное право на такую сделку - в противном случае, без соблюдения этих формальностей, сделка ничтожна. Подозреваю, что ИХ мена была без этих формальностей, но ведь и предполагаемая наша сделка к/п тоже без этих формальностей не обойдется.
А судя по настрою собственника он прям аж руки потирает - как бы по-быстрей денюжку получить...к тому же как покупатель - мы уж очень привлекательный субъект

[marmot]

вот-вот... "чистота" его нас интересует тоже...у него ведь в основание права собственности положен договор мены (судя по свидетельству).

а мена его каким годом произошла?
а у вас здание построено в каком году?
оно существовало уже, когда суд решения были в 2005 и 2008гг? у к участию в деле Вас не привлекали?

мнение Irusya +1. я бы пожалуй убеждала новообъявившегося собственника, что он может быть вовлечен в длительные тяжбы -тк , судя по датам, ваш объект находился на этом зу с 2003года как минимум и права собственности у вас никто не оспорил. и проч и проч.

[Юрий Алексеевич]

а мена его каким годом произошла?
а у вас здание построено в каком году?
оно существовало уже, когда суд решения были в 2005 и 2008гг? у к участию в деле Вас не привлекали?

Мена свеженькая...август 2010 года.
А что касается основных вех этого дела, то они следующие:
1997 - администрация из земель с/х предприятия постановлением изымает з/у и разрешает проектировать на нем объект.
1998 - администрация утверждает постановление Акт ввода в эксплуатацию этого объекта
2001 - застройщик регистрирует право собственности на построенный объект
2002 - застройщик продает нам объект по договору к/п, мы региструем за собой право собственности
2003 - в связи с переходом права собственности на объект администрация заключает с нами краткосрочный договор аренды (до 1 года) , потом в течение последующих четырех лет договор пролонгируется
2005 - выносится решения суда о выделе в натуре долей пайщиков
2008 - выносится еще одно решение о выделе в натуре (видимо пайщики постепенно обращались в суд с таким исками)
Информацией о том, что спорный з/у не принадлежит администрации мы узнали на стадии, когда занимались землеустроительными мероприятиями с целью выкупа этого з/у в собственность. Скажу больше...когда в 2007 году неофициально стало нам известно, что потенциальный продавец з/у - это само с/х предприятие, а не администрация, нам даже обозначали цену участка, но видимо к тому времени сам з/у (пусть уже выделенный в натуре) не был еще сформирован и поставлен на кадастровый учет, поэтому вопрос о купле-продаже никто особо не иницировал. Ну, и мы, собственно прекоатили платить арнедную плату, да и никто в общем-то не возражал и претензий не предъявлял.
Но в итоге, видимо этот участок был собмтвенником сформирован и поменян на другой...и вот сейчас новоиспеченный собственник хочет денеХ
Думали о том, что в судебный спор нас не привлекали...возмутились сначала...а если посмотреть со стороны - каким образом нарушены наши права? Лишь тем, что обнаружили бы чуть раньше, что платитили арендную плату не собственнику и все? Администрация ведь, похоже, когда жаренным запахло сама ведь свое постановление 1997 г. (об изъятии з/у под стротиельство) отменила (кстати, это необходимо проверить по-точней), а собственники долей в суде подтвердили свои права на участок с 1992 года соответствующими правоустанавливающими документами (спора же о праве вообще не шел).

[B@lex]

что наш объект недвижимости находится на его участке и либо сносите объект, либо выкупайте у него з/у (естественно, предъявляет свидетельсолв о праве собтвенности)

А что, здание незаконно постоено ..почему так сразу или выкуп или снос? Аренда, сервитут ...

и права собственности у вас никто не оспорил

и регистрацию права недействительной не признавал...

[Юрий Алексеевич]

почему так сразу или выкуп или снос? Аренда, сервитут ...

Да, потому что наш новоиспеченный собственник участка уже порывался прислать бульдозер и перекопать въезд на территорию если мы не пойдем "на контакт". Тем самым обозначая свои искренние намерения именно продать участок и получить за него N-ную сумму

и регистрацию права недействительной не признавал...

а какие основания????!!! в конце концов - мы ведь добросовестные приобретатели данного объекта...

[marmot]

Да, потому что наш новоиспеченный собственник участка уже порывался прислать бульдозер и перекопать въезд на территорию если мы не пойдем "на контакт". Тем самым обозначая свои искренние намерения именно продать участок и получить за него N-ную сумму


а какие основания????!!! в конце концов - мы ведь добросовестные приобретатели данного объекта...

вот вот. так что у него есть масса шансов увязнуть в длииительном судебном разбирательстве относительно оспариванияваших прав на объект недвижимости и, так сказать, алаверды, в законности оформления ЕГО прав.

а по поводу бульдозера - таки можно пригрозить написать в милицию заявление о том, что посягают на Вашу собственность

[B@lex]

Да, потому что наш новоиспеченный собственник участка уже порывался прислать бульдозер и перекопать въезд на территорию если мы не пойдем "на контакт". Тем самым обозначая свои искренние намерения именно продать участок и получить за него N-ную сумму

фиксируйте ... чего еще посоветовать ...

[Юрий Алексеевич]

вот вот. так что у него есть масса шансов увязнуть в длииительном судебном разбирательстве относительно оспариванияваших прав на объект недвижимости и, так сказать, алаверды, в законности оформления ЕГО прав.

к сожалению, свои права на землю ему будет доказать проще, если выясниться что администрация еще в 1997 году неправомерно распорядилась з/у

[marmot]

к сожалению, свои права на землю ему будет доказать проще, если выясниться что администрация еще в 1997 году неправомерно распорядилась з/у

одно дело -права на землю доказать. другое - иск о сносе незаконно возведенной постройки.
ну, если что -у вас останется пост пленума N 10/22 П. 24
"Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку".

[Юрий Алексеевич]

одно дело -права на землю доказать. другое - иск о сносе незаконно возведенной постройки.

к счастью, об этом речь не идет и, надеюсь, не пойдет... Если мы не докажем свое право аренды и подтвердиться право на з/у этого лица, а также лица поменявшему ему этот участок на другой, мы будем выкупать з/у...

[Аноним]

Да ничего вам выкупать не нужно. Оформляйте сервитут и всё (если, конечно, весь з.у. не нужен)

[Юрий Алексеевич]

Уважаемые форумчане! На сегнодняшний день ситуация такова по изложенному в данном разделе вопросе такова:

- у нас есть сомнения в законности сделки (договор мены), в соответствии с которой наш новоиспеченный собственник приобрел право собственности, а соответственно, имеются сомнения в законности ее (сделки) государственной регистрации. Более того имеются сомнения в законности регистрации права собственности того предприятия, которое до этого являлось собственником этого участка;

- мы выяснили, что постановления главы администрации относительно изъятия этого з/у и предоставление его под строительство объекта еще 1997 году, а также постановления в соответствии с которыми уже нам (как новым владельцам з/у) это з/у был предоставлен на праве аренды не отменены и на сегодняшний день действуют.

В это связи кроме исковых требований о признании незаконной госрегистрации права собственности и признании сделки (договора мена) недействительными можем ли мы заявить требования о признании за нами права аренды на этот з/у???? (с признанием права собственности сталкивался, а вот признание права аренды что-то новое!!!). Но в этом случае, как мне кажется, ответчиком должна выступать местная администрация, не так ли?
Немного запутался...

Есть незаконный собственник з/у, но ведь оспаривать его право собственности скорей всего нужно администрации, а не нам?
Как в этой ситуации расставить акценты?

Понимаю, что в сложившейся ситуации нам с администрацией необходимо общим фронтом оспаривать права незаконного собственника???

Буду рад выслушать мнения. Спасибо.

[marmot]

можем ли мы заявить требования о признании за нами права аренды на этот з/у????

а надо ли?

Понимаю, что в сложившейся ситуации нам с администрацией необходимо общим фронтом оспаривать права незаконного собственника???

думаю, да. а администриция то согласится?

[Юрий Алексеевич]

marmot , все правильно. И сомнения у меня тоже такие есть. Понимаю, что в идеале оспаривать чужое право на з/у может в данной ситуации только администрация. Мы же - как обладатели производного титула бесправны.
К слову скажу, что администрация на сегодняшний день заняла очень уж пассивную позицию... позицию наблюдателя со стороны Так что надеемся тогда уже в судебном порядке установить истину.