Залог недвижки, но право аренды под ней не определить

[blackmag]

Ситуация следующая.
ООО-1 является собственником нежилого помещения, которое было внесено в УК от ЗАО. ЗАО до настоящего времени является арендатором ЗУ, в том числе под зданием. По ряду причин расторгать договор аренды ЗУ с муниципалами у ЗАО нет желания (и у нас тоже). При этом, когда ЗАО предоставляли это ЗУ, то его предоставляли не только для того объекта, который хотим заложить, а было еще ряд объектов.

ООО-1 хочет передать нежилое помещение в залог ООО-2, но согласно ст. 69 ФЗ об Ипотеке:

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

С одной стороны - у ООО-1 договор аренды ЗУ не заключен и соответственно "как бы нет" права аренды на ЗУ.
С другой стороны мне встречалась судебная практика, которая говорила, что право аренды для эксплуатации здания возникает в силу закона (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ)

Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Так как бы соблюсти ст. 69 ФЗ об ипотеке?

[marmot]

наводящий вопрос:
у вас, нежилое помещение или здание?

[blackmag]

marmot, нежилое помещение литер "такой-то из литера такого"

[marmot]

в ст.69 -про здание, а у вас помещение в здании.

посмотрите:

Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 22 октября 2009 г. NВАС-13778/09 Оснований для пересмотра ранее принятых судебных актов в порядке надзора нет, поскольку, удовлетворяя требование о взыскании основного долга, процентов за пользование кредитом, пени за просрочку возврата основного долга и процентов и обращая взыскание на нежилое помещение, суд руководствовался тем, что спорный договор ипотеки является действительным, доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения указанного договора залогодатель являлся собственником или арендатором земельного участка, на котором находился объект залога, в материалах дела не имеется
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. N 6697/99 Суд удовлетворил исковое требование, договор о залоге нежилого помещения признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение; вывод суда противоречит законодательству, в иске надлежит отказать