Вычет при продаже жилища и покупке нового

[adrian]

В 2010г. я продал квартиру (А), принадлежащую мне на праве собственности менее трех лет, за 2 200 000 руб. и в том же году приобрел другую квартиру (Б) за 2 150 000 руб.

Доходы от продажи квартиры (А) в размере 2 200 000 руб. не могут быть уменьшены на расходы, связанные с приобретением квартиры (Б). Это позиция Минфина.

Как мне поступить с вычетами?

Я думаю, самое первое - мне нужно заявить имущественный вычет в связи с продажей квартиры в размере 1 000 000 руб.? 2 200 000 - 1 000 000 = 1 200 000
А уже потом оставшуюся сумму уменьшать на вычет по приобретению жилья (1 200 000 - 2 000 000 = - 800 000)

Как я понимаю, если буду дейстовать таким образом, то (1) я не буду платить налог с продажи квартиры в размере (2 200 000 - 1 000 000)*13%
(2) смогу получить вычет при покупке квартиры (с его остатка 800 000 руб.)?

Если все правильно - то каковы мои действитя сейчас в плане составления декларации 3ндфл, сколько их нужно одну составлять или две (одна на покупку, другую на продажу квартиры)? Каковы особенности заполения?

Прочие данные. Квартиру (А) я купил в 2009г. на общую сумму 2 400 000 руб (по договору 900 000, + по расписке 1 500 000). В 2009году с меня удерживали НДФЛ (работодатель) в достаточно большом размере.

В 2010 году удержанный НДФЛ составил около 8 000 руб. в 2011 году доходов не было, с которых бы удерживался НДФЛ.

[Andyko]

Доходы от продажи квартиры (А) в размере 2 200 000 руб. не могут быть уменьшены на расходы, связанные с приобретением квартиры (Б). Это позиция Минфина.

это позиция закона

мне нужно заявить имущественный вычет в связи с продажей квартиры в размере 1 000 000

или в размере покупной стоимости этой квартиры;

Если все правильно

не совсем: сумма вычетов не может превышать сумму доходов

сколько их нужно одну составлять или две

одну

Прочие данные. Квартиру (А) я купил в 2009г. на общую сумму 2 400 000 руб (по договору 900 000, + по расписке 1 500 000).

не совсем понятны прочие данные

[adrian]

Часто бывает, что граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую.
В таких случаях, по мнению Минфина России, уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры, нельзя. В отношении полученных доходов применяется лишь вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письма Минфина России от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469).
При этом можно дополнительно применить имущественный вычет по покупке жилья. Но только в том случае, если доход от продажи жилья превышает имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ или у вас имеются другие облагаемые доходы (см. также Письма Минфина России от 20.09.2010 N 03-04-05/9-560, от 21.05.2010 N 03-04-05/9-279, от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29, от 18.11.2009 N 03-04-05-01/813, ФНС России от 01.09.2009 N 3-5-04/1363, УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058716, от 17.09.2009 N 20-14/4/097239@).
От себя отметим, что Минфин России, запрещая сразу применять к доходам от продажи имущества вычет по приобретению жилья, не учитывает положений п. 3 ст. 210 и абз. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Так, налоговые вычеты применяются к доходам, облагаемым по ставке 13%. Причем при применении вычетов учитываются все такие доходы (п. п. 1, 2, 3 ст. 210 НК РФ).
Доходы от продажи имущества как раз и облагаются по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
В свою очередь, в Налоговом кодексе РФ нет запрета на применение вычетов к сумме, полученной от продажи имущества (например, стандартного вычета).
Таким образом, получается, что к доходам от продажи имущества можно сразу применить, в частности, вычет по приобретению жилья.
Сразу отметим, что с практической точки зрения к доходам от продажи жилья целесообразно сначала применить имущественный вычет при его продаже, а уже потом оставшуюся сумму уменьшать на остальные вычеты, включая вычет по приобретению жилья. Иными словами, позиция Минфина России создает благоприятные условия для налогоплательщика.

Например, В.И. Солнцев продал однокомнатную квартиру, принадлежащую ему на праве собственности менее трех лет, за 3 000 000 руб. и приобрел двухкомнатную квартиру за 4 000 000 руб. Доходы от продажи квартиры в размере 3 000 000 руб. не могут быть уменьшены на расходы, связанные с приобретением двухкомнатной квартиры. Поэтому В.И. Солнцев заявит имущественный вычет в связи с продажей квартиры в размере 1 000 000 руб. либо уменьшит доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением однокомнатной квартиры. Также он может получить имущественный вычет на приобретение двухкомнатной квартиры, если ранее он его не использовал.

[Andyko]

это к чему было?

[adrian]

В таких случаях, по мнению Минфина России, уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры, нельзя.

От себя отметим, что Минфин России, запрещая сразу применять к доходам от продажи имущества вычет по приобретению жилья, не учитывает положений п. 3 ст. 210 и абз. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Так, налоговые вычеты применяются к доходам, облагаемым по ставке 13%. Причем при применении вычетов учитываются все такие доходы (п. п. 1, 2, 3 ст. 210 НК РФ).
Доходы от продажи имущества как раз и облагаются по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
В свою очередь, в Налоговом кодексе РФ нет запрета на применение вычетов к сумме, полученной от продажи имущества (например, стандартного вычета).


Таким образом, получается, что к доходам от продажи имущества можно сразу применить, в частности, вычет по приобретению жилья.


Так значит все-таки, можно "уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры"

[adrian]

...и не НЕ платить налог с продажи квартиры в размере (2 200 000 - 1 000 000)*13% ....

[SidWilson]

adrian - вы все правильно считаете. У вас будет вычет в размере 800000 тыс. руб.
Причем здесь сложение вычетов, я не понимаю.

Допустим за год вы не работали.
Доход по месту работы = 0
Доход от продажи имущества = 2200000
Вычет = 100000
Итого Налоговая база = 1200000 руб.
Вычет по покупке = 2000000
Итого налоговый вычет равен = 800000 руб.
Только правда возвращать нечего. Но если вы работали, то вернете удержанный налог.

Платить 13% от 1200 тыс. руб. НЕ НАДО.

Я специально проверил все это в программе Декларация 2010 г. и я оказался прав.

[Bryansk Eagle]

SidWilson все правильно написал, но наверное не дочитал до конца первое сообщение. Прочие данные как раз очень важны.

По идее вы можете по квартире А уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов - т.е. на цену приобретения.

А вычет по квартире Б - 2 млн.

и того, ничего платить вы не должны, можете вернуть 260 тыс. налога.

[Bryansk Eagle]

не совсем понятны прочие данные

А чего непонятного? Они как раз очень важны - человек имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от квартиры "А" на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение.
Это вычет по пункту 1. части 1 ст. 220, его можно применять сколько угодно раз.

А по пункту 2. части 1 ст. 220 он может получить вычет по продажи квартиры "Б", который дается один раз.

[Bryansk Eagle]

Чтобы добавить ясности - когда я написал "можете вернуть 260 тыс. налога.", я имел ввиду, если позволит удержанный с з/п налог. Если нет, то вычет перенесется на будущее и сможете работать без вычитания у вас налога.

[Andyko]

А чего непонятного?

мне непонятно, сколько в конце концов квартира стоила, а Вам?

[Bryansk Eagle]

мне непонятно, сколько в конце концов квартира стоила, а Вам?

А, это да. Но я так предполагаю – 900 передали при заключении договора (в нем это и было прописано), а 1,5 млн. потом, что подтверждается распиской.
Если так, то главное чтобы в договоре все 2,4 млн. руб. были указаны, как стоимость квартиры.

[Аноним]

В том то и дело, что в договоре на покупку квартиры стоит сумма 900 тыс. руб.!! А налог все таки придется заплатить, так как зачет налоговая делать не будет, как минимум потому, что право собственности на проданную квартиру от 2010 года, а приобретение новой квартиры (Б) - будет от 2011 года....

Можно было бы уменьшит доходы на продажу квартиры на стоимость покупки, однако там стоимость занижена (900 000), поэтому выгоднее применить вычет в 1000 000

Значит за 2010 год нужно уплатить 156 тыс. (2200 000 - 1000 000) * 13%

И применить вычет на покупку ко 1ой квартире (то есть 900 000) - вернуть налоги за 2009 и 2010 годы....

А вычет за приобретение квартиры (Б) распространяется лишь на 2011 год и далее, однако как я написал выше - оптимальнее 2000 000 вычета применять не к квартире (Б), а к квартире (А)

[Bryansk Eagle]

Аноним вы спрашиваете или утверждаете? В предыдущем сообщении у вас выводы не верны в корне. Оптимальнее 2 000 000 вычета применять не к квартире (А), а к квартире (Б), так как она дороже (по документам).

И данные у вас как-то быстро изменились, Б уже в 2011 году оказалась...

С учетом новых данных (если на этот раз они верные) для вас оптимально заплатить налог в 2010 г. с 1200000, а в 2011 получить вычет на 2000000 млн. В итоге, вы в сумме получаете возврат налога в 104000 руб.

А вообще, судя по тому, как у вас быстро меняются данные, лучше сходите с документами в налоговую консультацию.

[Аноним]

Аноним вы спрашиваете или утверждаете? В предыдущем сообщении у вас выводы не верны в корне. Оптимальнее 2 000 000 вычета применять не к квартире (А), а к квартире (Б), так как она дороже (по документам).

И данные у вас как-то быстро изменились, Б уже в 2011 году оказалась...

С учетом новых данных (если на этот раз они верные) для вас оптимально заплатить налог в 2010 г. с 1200000, а в 2011 получить вычет на 2000000 млн. В итоге, вы в сумме получаете возврат налога в 104000 руб.

А вообще, судя по тому, как у вас быстро меняются данные, лучше сходите с документами в налоговую консультацию.

Ничего у меня не меняется)) Дело в том, что доходов в 2011 году, а равно и удержаний с них не будет..... не с чего вычет применять в 2 000 000 ))) вычет то не разом предоставляется, а может на года растягиваться....

Я думал что можно было применить вычет к первой квартире (А), и тогда бы вместо 156 000 тыс, заплатить только 39 000 и успокоиться.... Но так как я квартиру -то продал, то у меня нету оригинала Свидетельства на первую квартиру, равно как и я не могу получить вычет на покупку первой квартиры....

А вторая квартира строится... вычет при покупке второй квартиры (Б) можно будет применять с того налогового периода, в котором получен АКТ О ПЕРЕДАЧЕ КВАРТИРЫ (тут даже Свидетельство не нужно, а только АКТ, но ведь это строительство, кто знает, когда квартиры сдадут в 2011 или 2012 ....) Даже если и в 2011 году сдадут, то я могу претендовать только на возврат налога за 2011 год (с моих доходов, а их не было, а значит и возвращать будет нечего, все перенесется на последующие года)

ЗЫ. Оптимальный - не значит максимальный )))) оптимальный - это выгодный в данный момент... я прекрасно осознаю что больше получу со второй квартиры, но ведь и 156 000 рублей где-то нужно брать....

[Chuchasha]

Подскажите, пожалуйста, в прошлом году я продала квартиру за 6.000.000 бывшую в собственности БОЛЕЕ 3х лет и купила новую за 9.000.000. Доход я получаю только от сдачи жилья в наем. Какой налог я должна заплатить? И могу ли я воспользоваться налоговым вычетом, т.к. хочу подать декларацию на доход со сдачи жилья?

[SidWilson]

Какой налог я должна заплатить?

никакой

И могу ли я воспользоваться налоговым вычетом, т.к. хочу подать декларацию на доход со сдачи жилья?

Можете

[maolik]

я в растеренности!!! подскажите пожалуйста. В 2010 году продала квартиру находящуюся в собственности более 3-х лет, за 1млн.50 тыс. рублей, как я понимаю мой вычет должен составить 1млн 50 тыс.руб., это так? но почему в декларации 3ндфл за 2010 год, есть только вычет не более 1 млн или документаьно подтвержденных расходов, а понятие нахождения в собственности 3 и более лет теперь нет!!?? неужели я должна заплатить налог с 50 тыс. руб??

[Аноним2]

я в растеренности!!! подскажите пожалуйста. В 2010 году продала квартиру находящуюся в собственности более 3-х лет, за 1млн.50 тыс. рублей, как я понимаю мой вычет должен составить 1млн 50 тыс.руб., это так? но почему в декларации 3ндфл за 2010 год, есть только вычет не более 1 млн или документаьно подтвержденных расходов, а понятие нахождения в собственности 3 и более лет теперь нет!!?? неужели я должна заплатить налог с 50 тыс. руб??

Доходы от продажи квартиры находящейся в собственности более 3-х лет не включаются в налогооблагаемую базу - Вы вообще можете 3-НДФЛ не сдавать по этой сделке - если нет других оснований для подачи.

[YULIY N]

Доход я получаю только от сдачи жилья в наем. Какой налог я должна заплатить? И могу ли я воспользоваться налоговым вычетом, т.к. хочу подать декларацию на доход со сдачи жилья?

У Вас сейчас есть возможность не платить налог с доходов от сдачи жилья,для этого нужно правильно составить декларацию о доходах и воспользоваться налоговым вычетом

[Аноним888]

Подскажите, пожалуйста... В 2011 г. продала 1-комнатную квартиру(менее 3-х лет в собственности) за 1600 тыс. руб, в этом же году планирую покупку 4-комнатной за 3500 тыс. руб. Правом налогового вычета с покупки уже пользовалась. Нужно ли будет платить налог с 600 тыс. руб.? Или есть варианты?

[gNus]

подскажите пожалуйста про вычет во время продажи...
имеется квартира, полученная в наследство 1,5 года назад, рыночная стоимость 1-1,2млн, то есть если я продам квартиру за 1млн, то НДФЛ вообще не нужно платить, а если за 1,2млн, то с 200 тыс?

после этого я планирую купить другую квартиру с доплатой, соответственно будет вычет при покупке, но я работаю как ИП и УСН у меня заменяет НДФЛ... будет вычет в 2 млн?

[Чиж]

В 2011 г. продала 1-комнатную квартиру(менее 3-х лет в собственности) за 1600 тыс. руб, в этом же году планирую покупку 4-комнатной за 3500 тыс. руб. Правом налогового вычета с покупки уже пользовалась. Нужно ли будет платить налог с 600 тыс. руб.? Или есть варианты?

Если нет возможности подтвердить сумму покупки этой квартиры (приватизация или наследство), тогда да, придется платить налог с 600 тыс.

[Чиж]

то есть если я продам квартиру за 1млн, то НДФЛ вообще не нужно платить, а если за 1,2млн, то с 200 тыс?

да, именно так.

после этого я планирую купить другую квартиру с доплатой, соответственно будет вычет при покупке, но я работаю как ИП и УСН у меня заменяет НДФЛ... будет вычет в 2 млн?

Имущ. вычет применяется только к доходам по 13% ставке. У вас право на вычет-то будет, но применить его будет не к чему.

[gNus]

спасибо за ответ

а если новую квартиру купят мои родители (50/50), у них есть зарплата с НДФЛ+ пенсия, то они каждый получат вычет в 130 тыр по НДФЛ, да?
а пенсии у нас НДФЛ облагаются?

просто хотелось бы продумать этот вопрос заранее

[YULIY N]

Если нет возможности подтвердить сумму покупки этой квартиры (приватизация или наследство), тогда да, придется платить налог с 600 тыс.

не только приватизация или наследство.Можно подтвердить документами на покупку этой же квартиры,смотря какая там сумма покупки

[YULIY N]

а пенсии у нас НДФЛ облагаются?

нет,пенсии ничем не облагаются,это не з/п,а социальное пособие от государства.

а если новую квартиру купят мои родители (50/50), у них есть зарплата с НДФЛ+ пенсия, то они каждый получат вычет в 130 тыр по НДФЛ, да?

Со своей з/п с НДФЛ и получат,но от налога по старой квартире это Вас не спасет,т.к.у Вас менее 3-х лет,при продаже свыше 1 млн.

[Чиж]

Можно подтвердить документами на покупку этой же квартиры,смотря какая там сумма покупки

YULIY N, с чего вы решили, что там была покупка?