Коммерческий найм: плата за содержание и обслуживание жилья и НДС

[blackmag]

Собственник ООО сдает по договору коммерческого найма (а другого и быть не может) своим работникам жилые помещения.
При этом он на 80% собственник жилого дома (ранее общежития), остальная часть уже приватизировала квартиры в доме, так как они вселялись, когда еще был ГУП по договору соцнайма.

Наймодатель выставляет своим нанимателям следующие платежи в свой адрес:

1. коммунальные услуги;
2. плата за жилое помещение;
3. содержание и ремонт жилого помещения + НДС на эту сумму.

Наим заявлены в суде первой инстанции возражения, который суд удовлетворил и отказал во взыскании по п. 3:

Истец ссылается в качестве обоснования своего требования на ст. 153 и 155 ЖК РФ, однако указанные нормы права не подлежат применению к сложившимся между Истцом и Ответчиком отношений по договору коммерческого найма жилого помещения (гл. 35 ч. 2 ГК РФ). Кроме того ч. 2 ст. 153 ЖК РФ прямо гласит, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Но Ответчик не является субъектом, указанным в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, что не позволяет к нему применять ст. 153-155 ЖК РФ.
В-третьих, согласно ч. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Главой 35 ГК РФ не предусмотрено внесение каких-либо иных платежей кроме платы за жилое помещение и коммунальные услуги, договором найма между Истцами и Ответчиками оказание каких-либо дополнительных услуг Истцам не согласовано.
В-четвёртых, несмотря на изменения размера платы за жилое помещение Ответчик не возражал на повышение платы с 01.07.2009 г. с 0,96 руб./м2 до 4,7 руб./м2.
Однако с представленными расчетами в Выписке из лицевого счета Ответчика не можем согласиться, так как в него, как отмечалось выше, вопреки ст. 678 и 672 ГК РФ включены графа «Содержание и обслуживание жилья». Кроме того включена графа «НДС», при том, что в силу пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ от НДС освобождается реализация коммунальных услуг. В соответствии с пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ не облагаются НДС услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и ремонту такого имущества. Подпункт 10 п. 3 ст. 149 НК РФ предусматривает освобождение от уплаты НДС с услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Таким образом нет правовых оснований для взимания с нанимателя (Ответчика) НДС за какие либо услуги, указанные в Выписке из лицевого счета.

ООО подало апелляционную жалобу со ссылками на пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ и стародавнее постановления Президиума ВАС РФ №1689/06 от 12.07.2006 г.
Единственная здравая мысль истца по поводу начисления НДС на "Содержание и обслуживание жилья" кратко выглядит так:
1) Плата за жилье состоит из 2 частей: собственно плата за найм и Содержание и обслуживание жилья.
2) Так как наниматель оплачивал ранее Содержание и обслуживание жилья, то значит он был согласен с данной услугой. Как контраргумент - он платил редко и часто не полностью.
3) Плата за найм включает в себя по сути все необходимые расходы, которые должен проводить собственник жилого помещения, в т.ч ремонт, значит "Содержание и обслуживание жилья" - это элемент найма, как уже писал выше значит, на эту часть НДС должен начисляться. Но есть и другой (у меня подход): плата за найм не подлежит какому-то вычленению. Закон это не предусматривает и все экономическое обоснования формирования его стоимости правового значения для начисления НДС не имеют.

[SidWilson]

А в договоре найма что сказано про ежемесячную арендную плату? Из чего-то она формируется, или фиксированная?

Вот что самое главное.

[blackmag]

SidWilson, договора письменного нет. Оплата фиксированная. установлена приказами директора собственника жилого помещения

[SidWilson]

Как люди платят сейчас? Фиксированную ставку, установленную приказом? Если так, то все, что вы можете сделать - это заключить со всеми договора найма и установить плату такую, какую хотите. Но платить люди так смогут только после заключения договора, то что было ДО - вам не доказать правомерность взыскания дополнительных платежей, потому что 153 и 155 статья не распространяется на арендаторов по договору найма с коммерческой организацией или с другим физлицом. По такому договору арендаторы платят на основании условий такого договора. Так как у вас он практически устный, то все, что платили арендаторы все время и есть арендная плата.

ИМХО, шансы в апелляции минимальные, хотя я не видел документов, может там что есть.

[blackmag]

Я на стороне нанимателей. Наймодателю отказали в апелляционной жалобе.

[SidWilson]

Ну я думаю, вы меня поняли.
153 ст. ЖК - это не ваш случай.