Ремонт ОС - учет в БУ и НУ

[Anja-Marija]

Опытные коллеги!
Подскажите в трудной ситуации. Взяли в аренду помещение, в котором своими силами делаем ремонт (капитальный). По условиям договора аренды ремонт происходит только за наш счет, он никак не возмещается арендодателем и не учитывается при расчете платы.
Теперь главный вопрос - на каком счете правильнее учитывать затраты (ремонт ведется силами сторонних подрядчиков) и как правильно их списывать в ну и бу?
Возможно ли списывать их не в отчетном периоде, когда они произошли, а, например, учитывая на 97 счете списывать хотя бы в течении года (лучше больше) на основании учетной политики?

[Ludmil-Ka]

В Вашем случае, если Вы случайно не осуществили неотделимых улучшений, расходы будут учитываться в НУ (при условии их соответствия ст.252 НК РФ, разумеется), по мере из возникновения. Т.е., например, закрыли часть ремонтных работ КС-2 в апреле, на эту сумму уменьшаете налоговую базу в апреле. Закрыли след. КС-ку в мае - уменьшаете базу на соответствующую сумму в мае. Оснований переносить расходы "на будущее" в данном случае, ИМХО, нет. НК предусматривает особое правило для тех кто хочет учесть расходы на ремонт равномерно в течение нескольких налоговых периодов: п.3 ст.260 - создание резерва на ремонт ОС (распространяется и на ремонт арендованных ОС). Благие намерения не обременять любимый гос.бюджет лишними расходами может выйти боком: налоговая запретит учитывать в последующих налоговых и отчетных периодах расходы, относящиеся к предыдущим периодам, и благие намерения учтены не будут.
Что касается БУ, то если ремонт осуществляется "неравномерно в течение года", учет этих расходов на 97 будет оправдан. Если такой порядок будет прописан и в учетке - будет совсем замечательно.
Но т.к. учет расходов "в будущих периодах" в НУ -вопрос спорный, у вас получатся разницы.
И еще раз. Не забудьтся про неотделимые улучшения. Эта красота списывается только через амортизацию. А в НУ еще и только при условии, что осуществлена с письменного согласия арендодателя.

[Ludmil-Ka]

Да, а то, на каких счетах отражать собственно расходы по ремонту, зависит от того, какое именно арендованное имущество вы ремонтируете. Если арендовали произсодственные помещения (цеха, склады и т.п.), то это 20. Если офис - 20 или 26 (в зависимости от вида деятельности и правил учетной политики). Если это магазин, то может быть и 44.
На самом деле, на этот вопрос сможете ответить только вы сами, ну или тот, кто знает специфику вашей деятельности и вашу учетку.

[Anja-Marija]

Изменения у нас в том числе и неотделимые.
Просто если мы признаем все расходы в одном периоде, у нас убыток будет порядка нескольких миллионов((
К тому же - мы сначала ремонтируем помещение, которой потом будем сдавать в аренду - то есть получается, что сейчас мы прибыли от него не получаем, а затраты несем. Как нам их признать, если в любом случае нам платить их не с чего?... По кодам как раз основной вид деятельности - сдача помещений в аренду.

Если мы создаем резерв на ремонт арендованного помещения.. Это вообще возможно?

Как мы можем неотделимые улучшения списывать через амортизацию, если объект не стоит у нас на балансе? Не можем же мы с услуг посредников ее начислять!
(разрешение арендодателя-то как раз есть)

[ZloiBuhgalter]

> что сейчас мы прибыли от него не получаем, а затраты несем.

И что в этом особенного?
В Декларации по налогу на прибыль есть раздел про переносимый убыток.

[Ludmil-Ka]

Как мы можем неотделимые улучшения списывать через амортизацию, если объект не стоит у нас на балансе?

Anja-Marija, не хочу показаться грубой, но если Вы сомневаетесь в том, что Вам говорят (хотя сомневаться это, конечно, правильно), тогда потрудитесь и сами поищите инфу в Налоговом Кодексе (даю подсказку - абз.4 п.1 ст.256) и ПБУ 6/01 (еще одна подстказка - абз.2 п.5, и да, думаю, следует пояснить, хотя, судя по всему, Вы не поверите, что "капитальные вложения" = "неотделимые улучшения").
Что же касается того, что у Вас нет в настоящем периоде доходов, то (примите на веру, или поищите доп.информацию в виде Писем Минфина, судебной практики, статей и консультаций разл.специалистов), что "экономическая обоснованность", о которой упоминается в ст.252 НК РФ, не означает, что в том же налоговом периоде, когда произведены расходы, налогоплательщик должен от них получить доходы. Экономическая обоснованность - это направленность на получение прибыли, намерение ее получить, а не фактический результат. Могу в связи с этим посоветовать почитать Определение Конституционного суда РФ от 04.06.2007г. №320-О-П.
Как создавать резерв - не подскажу, нет такого опыта. Придется Вам самой почитать ст. 260 НК РФ.
если резерв не создадите, и принимать сейчас все не хотите, Вам останется два пути - не принимать бОльшую сумму расходов вовсе, или же впоследствии уточнять (в сторону увеличения расходов) тот период, когда они фактически возникли. Но этот вариант еще хуже. Камералить такую Вашу уточненку будут по полной программе.
Да, и еще несколько ложек дегтя. Если у вас есть неотделимые улучшения то:
1) в БУ вы их приходуете как внеоборотные активы, значит, платите с них налог на имущество,
2) если у вас нет письменного согласия арендодателя (как уже, впрочем, говорила), в НУ амортизировать неотделимые улучшения не сможете вовсе.
3) и в БУ, и в НУ (если есть согласие ар-дателя), неотделимые улучшение амортизируюжтся только в течение срока действия договора аренды, т.е. елси у вас договор аренды на 11 мес., потом вы вместо него заключите новый, то после заключения нового амортизировать уже не сможете, т.к. формально вы в момент расторжения предыдущего договора все неотделимые улучшения передадите арендодателю.
Есть и еще ряд подводных камней. Почитайте доп.инфу - статейки, консультации, на семинарчик сходите...

[ZloiBuhgalter]

> т.к. формально вы в момент расторжения предыдущего договора все неотделимые улучшения передадите арендодателю.

Захочет-ли он их принять?....

[Ludmil-Ka]

Захочет-ли он их принять?....

- а вот это уже, скорее, к области гражданско-правовых отношений. Если давал письменное согласие на их возведение, то не сможет не принять. А если не давал - то может обязать привести объект в первоначальное состояние с учетом нормального износа. Расходы на демонтаж неотделимых улучшений в этом случае, равно как и амортизацию по ним в НУ принять будет нельзя.