Обмен непостроенных квартир

[Andyko]

Помогите разобраться плз, никогда со строительством не имел дела...
Строится жилой дом, сдача 2кв 2005. Застройщик регулярно финансируется несколькими организациями и ИП по договорам инвестирования.Квартиры "закреплены" за определенными инвесторами путем составления неких протоколов и т.д.
Инвесторы с будущими жильцами заключают договора уступки права требования. Правильно ли будет определить "себестоимость" права требования как процентное отношение площади квартиры к общей площади закрепленного жилья от общей суммы инвестиций?
А главный вопрос такой: один инвестор с другим поменялись квартирами, заключив договор мены. Один из главбухов в учете просто поменял номера квартир, исходя из того, что "мы просто поменялись площадями, никакой реализации тут нет".А у меня сомнения...Развейте или укрепите их, плз!

[Andyko]

Душераздирающее зрелище: 3 просмотра, 0 ответов

[Andyko]

если не будет возражений от уважаемых модераторов,обращусь с тем же вопросом в другом разделе

[НатальяЧ]

Из вопроса непонятно какую ыцнкцию осуществляет ваше предприятие - Застройщик или Инвестор. Если вы Застройщик, то действительно реализации нет, просто поменялись номера, а если Инвестор, то фактически происходит реализация права требования на одну квартиру (со всеми вытекающими налогами) и приобретение права требования на другую (расходы по которой и НДС к вычету вы можете предьявить только после окончания строительства и предоставления вам Застройщиком счета-фактуры)

[Andyko]

Инвестор.

а если Инвестор, то фактически происходит реализация права требования на одну квартиру (со всеми вытекающими налогами) и приобретение права требования на другую (расходы по которой и НДС к вычету вы можете предьявить только после окончания строительства и предоставления вам Застройщиком счета-фактуры)

Именно эта мысль не дает мне покоя, но два юриста и главбух второй стороны договора мены поднимают меня на смех...
И еще - если мы права требования к застройщику целиком продадим до сдачи дома - откуда у нас возьмутся документы на расходы? Ведь все права перейдут к физикам, они станут фактическими инвесторами.

[НатальяЧ]

Печально, но наверное в этом случае НДС к вычету Вы принять не сможете((

[Andyko]

А у меня должна быть уверенность в том, что при передаче права требования возникает ндс к начислению? Почему то считал иначе...Ведь объекта реализации нет, есть только дебиторка ? Или не так ?

[НатальяЧ]

Статья 155. Особенности определения налоговой базы при договорах финансирования под уступку денежного требования или уступки требования (цессии)


1. При уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со статьей 149 настоящего Кодекса), или переходе указанного требования к другому лицу на основании закона, налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Кодекса.
2. Налоговая база при реализации новым кредитором, получившим требование, финансовых услуг, связанных с уступкой требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.
3. Налоговая база при реализации новым кредитором, получившим требование, иных финансовых услуг, связанных с требованиями, являющимися предметом уступки, определяется в порядке, установленном статьей 154 настоящего Кодекса.

[Andyko]

Да, но я затрудняюсь хоть один из этих пунктов к себе (инвестору) пристегнуть...

[НатальяЧ]

С одной стороны вы уступаете право требования на одну квартиру- выставляте сч-ф; с другой стороны вы приобретаете право требования на другую квартиру и принимаете входной НДС к вычету. Если если цена одинакова - НДС к уплате не возникает. Но саму сумму уступки в декларации по НДС отражить необходимо.

[Andyko]

Не понимаю...
У меня нет квартир.Нет входного ндс.Квартиру еще не построили...

При уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг

нет вроде договора реализации

при реализации новым кредитором, получившим требование

я вроде первый кредитор.

[Аноним]

Вам очень правильно ответили. Если ВЫ хотите больше качества - надо рассказать подробнее про первичные документы. Как закреплены права на конкретные площади?
Может Вам переделать изначальные документы, чтобы не было признаков операции по обмену площадями?

[Andyko]

Может Вам переделать изначальные документы

Именно к этому выводу и пришел.

Как закреплены права на конкретные площади?

Нечто вроде "сообщения" от застройщика с печатями и подписями инвесторов.

подробнее про первичные документы

Обмен первичкой не сопровождался. С физиками только акт к договору уступки без СЧФ исходя из мысли отсутствия реализации товаров работ услуг.