Из застройщика-инвестора в застройщика (не являющегося инвестором)

[Alexej 2011]

Доброе время суток!
Можно, кто сталкивался, стройку веду впервые.
Мы строим на земельном участке 2 здания производственного назначения через подрядчиков. Первоначально предполагалось, что строим для себя. Мы приняли решение НДС предъявлять сразу, декларации поданы, налоговые органы НДС возмещают на расчетный счет.
Теперь руководство приняло решение в конце года заключить 2 инвестиционных договора, по окончании строительства здания передать инвесторам. Т.е., так сказать, из инвестора-застройщика "переквалифицируемся" в застройщики. Что же теперь делать с заявленным на вычет НДС? Восстановить, когда начнутся движения по инвестиционному договору, вернуть возмещенный НДС в налоговую и заплатить пени?

[Server56]

Что Вы понимаете под инвестиционным договором конкретно?
И с чего Вы взяли, что продажа объекта по такому договору освобождается от НДС?
Так что вероятнее всего, Вам придется начислить НДС при исполнении договора, поэтому сейчас Вы его продолжаете принимать к вычету.

[Alexej 2011]

По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором. Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора. заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).
Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.

[Server56]

Красиво, конечно. Но Вы пытаетесь подогнать этот договор под типа агентского. Если получится, то буду за Вас рад.
Налоговики чаще всего трактуют такие договоры либо как подряд, либо как куплю продажу. Суды примерно пополам.

[Alexej 2011]

Да инвестиционный договор имеет признаки агентского. Но практика таких договоров, я так понимаю, является достаточно распространенной, в Консультанте я ничего "страшного" не нашел. К тому у руководства уже есть небольшой опыт работы по такому договору (правда там был изначально инвестиционный договор), никаких проблем с налоговой они не испытывало.

[Server56]

У меня вопросы вдогонку.
1.На кого оформлена земля?
2. На кого получено разрешение на строительство?
3. Кто будет получать разрешение на ввод?

[Alexej 2011]

Все три пункта оформлены, получены (будут получены) на заказчика (не являющегося инвестором), т.е. на организатора инвестирования.

[Server56]

А право собственности на объект будет оформлять инвестор?
А разве это для застройщика не будет реализацией незвершенки?

[Alexej 2011]

Право собственности будет оформлять инвестор. По инвестиционному договору это не признается реализацией:
Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ).

[Alexej 2011]

+ добавлю:
такая операция носит инвестиционный характер и в силу пп. 4 п. 3 ст. 39 Налогового кодекса РФ реализацией товаров не считается.

[Server56]

Буду за Вас рад, если налоговая с этим согласится.

[Тишина]

А чего тут не соглашаться, 39-ФЗ никто не отменял. НДС востанавливать, и в конце стройки отдать инвестору. Выбора тут особого нет.

[Alexej 2011]

OK. спасибо.

[Mina2010]

Подскажите пожалуйста.если инвестор будет являться генподрядчиком? Это возможно,это не нарушение? Кто в таком случае должен вводить объект в эксплуатацию? и какова тогда будет роль застройщика,
Земля находится в собственности застройщика.

[Mina2010]

Если есть возможность,подскажите пожалуйста где можно почитать про отношения инвесторов,застройщиков и генподрядчиков,в каком документе. Спасибо.

[Mina2010]

"Теперь руководство приняло решение в конце года заключить 2 инвестиционных договора, по окончании строительства здания передать инвесторам."
Получается до заключения инвестиционного договора вы эти здания строили за свои средства? Тогда это получается купля-продажа? Или я что-то не понимаю,новые инвесторы вам платят деньги уже за готовый объект?

[Тишина]

Подскажите пожалуйста.если инвестор будет являться генподрядчиком?

чего тут подсказывать просто вместо денег он получит метры, остальное тоже самое.

пожалуйста где можно почитать про отношения инвесторов,застройщиков и генподрядчиков,в каком документе

про прям отношения нигде не прочитаете, кроме рекомендаций. По отдельности: Заказчик-Градостроительный, 214-фз; Инвестор-214-Фз, 39-ФЗ; Генподрядчик-ГК с ст.740 . Это юридические вопросы. Бух учет это ПБУ.

и какова тогда будет роль застройщика,
Земля находится в собственности застройщика.

Самая важная роль, от постановления до сдачи объекта и открытия регистрации в рег. службе, помимо тех. документов о(проект, межевание, экспертиза)

[Alexej 2011]

"Теперь руководство приняло решение в конце года заключить 2 инвестиционных договора, по окончании строительства здания передать инвесторам."
Получается до заключения инвестиционного договора вы эти здания строили за свои средства? Тогда это получается купля-продажа? Или я что-то не понимаю,новые инвесторы вам платят деньги уже за готовый объект?

Начинали строить для себя, здание далеко еще не готово и будет еще строится, в лучшем случае, год. Т.е. Вы считаете, что, т.к. изначально не было заключено инвестиционнного договора, сделку могут переквалифицировать в обычную куплю-продажу?
Мне, все-таки, представляется, что нет. (см. сообщение №9 и 10)

[Mina2010]

В принципе,если здание было не достроено,то почему нет,строили для себя,не хватило средств,нашли инвестора,получили прибыль.