А что Постановлением ВАС о будущей недвижимости еще никто не озадачился?

[Kost]

Вот например:

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Или это:

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Интересуюсь. Что делать будите?
Ссылка на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

[Server56]

Все эти умные разговоры об инвестиционных договорах, инвестиционных вкладах, соинвестировании и т. д., и т. п., и пр. уходят в прошлое.
Хотим мы этого или нет, но деньги, полученные застройщиком от инвестора - предоплата.
Правда, одного не могу понять - почему договор о строительстве объекта для инвестора нельзя трактовать, как договор подряда?

[Kost]

Можно. Почему нет...

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.

[Server56]

На тему "инвестиционных договоров" я уже высказываюсь давно, но до рассматриваемого постановления со мной мало кто соглашался.
Пару месяцев назад направил в один журнал статью, но они в таком виде публиковать ее отказались, слишком много, мол, язвительности и злых шуток. Пришлось ее переделывать, но первый вариант остался.
Если модераторы не будут ругаться, могу разместить (ладно-ладно, без подписи).
Ау! Размещать или нет?

[Svetishe]

Размещайте, можно с подписью, но без названия журнала

[Server56]

К вопросу об определениях.

Идите к чертовой матери со своим «студебеккером»! — заорал Остап. — Кто такой Студебеккер? Это ваш родственник Студебеккер? Папа ваш Студебеккер?...
Юношу давно уже оттеснили распорядители, а Остап еще долго взмахивал руками и бормотал:
— Знатоки! Убивать надо таких знатоков! «Студебеккер» ему подавай!
И. Ильф, Е. Петров. «Золотой теленок». Глава VI.

Примерно такие же эмоции последние пару лет начал испытывать и автор статьи, когда на проводимых им семинарах, посвященных бухучету и налогообложению в капитальном строительстве, кто-нибудь из слушательниц задает вопрос, начинающийся со слов — «Вот мы заключили инвестиционный договор…».
Когда же просишь разъяснить, что же под этим следует понимать, и почему данный договор должно признать инвестиционным, в первую очередь для целей налогообложения, вразумительного ответа услышать ни разу не довелось. Мол, что тут объяснять, и так всем должно быть все понятно — ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР — мы для него строим объект недвижимости, а НДС при получении от него денег (инвестиционного взноса или вклада) платить не должны. Это же общеизвестно и сомнению не подлежит.
Такая точка зрения сложилась в связи с тем, что термины «инвестиции», «инвестиционная деятельность» и другие, им подобные в настоящее время получили широкое распространение, но однозначного толкования им никто не дать так не удосужился.
Если обратиться не к письмам Минфина России, выражающим частное мнение чиновников, а к законодательным и иным нормативно-правовым актам, то определение инвестиций дано в Законе РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее — Закон № 1488-1), в Федеральном Законе от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), в Федеральном Законе от 09.07.99 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее — Закон № 160-ФЗ).
Согласно ст. 1 Закона № 1488-1 инвестициями признаются вложения денежных средств (и иного имущества) в объекты предпринимательской деятельности с целью достижения прибыли. Инвестиционной деятельностью по п. 2 той же статьи признается практическая деятельность по реализации инвестиций, то есть сам процесс получения прибыли.
Так что если считать инвестиционным договор, заключенный организацией при осуществлении ей инвестиционной деятельности, то, исходя из требований Закона № 1488-1, таковым будет являться любой договор, по которому эта организация намерена получить прибыль.
Аналогично, согласно ст. 2 Закона № 160-ФЗ, под иностранной инвестицией понимается вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации.
Поэтому некоторое недоумение вызывают доводы некоторых специалистов о необходимости ввести в Гражданский кодекс понятие и определение инвестиционного договора. Любой договор, целью которого является получение прибыли, исходя из требований Законов №№ 1488-1 и 160-ФЗ, и так можно считать инвестиционным.

Закон № 39-ФЗ говорит об инвестициях и инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, то есть о получение прибыли в течение длительного периода времени путем эксплуатации созданных организацией основных средств. При этом под капитальными вложениями признается не только строительство объектов основных средств, но так же и их реконструкция, приобретение, проектно-изыскательские работы и прочие затраты.
По сравнению с Законами № 1488-1 и № 160-ФЗ Закон № 39-ФЗ несколько сужает понятие инвестиционной деятельности. Если по первым двум законодательным актам инвестирование — это получение прибыли вообще, то по последнему — извлечение прибыли из построенных либо приобретенных объектов в течение длительного срока времени, как минимум 12 месяцев или более.
В ст. 8 Закона № 39-ФЗ говорится о том, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договоров (либо государственных контрактов), заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Закон № 39-ФЗ также не вводит понятие инвестиционного договора, а ссылается на Гражданский кодекс. То есть отсюда можно сделать вывод, что для инвестора (лица, который в конечном итоге поставит себе на учет построенный или приобретенный объект недвижимости в качестве объекта основных средств) все договоры, которые он заключит в процессе этого строительства, будут инвестиционными.
Нормативные документы по бухгалтерскому учету, например, Положение по бухгалтерскому учету «Отчет о движении денежных средств» (ПБУ 23/2011), утвержденное приказом Минфина России от 02.02.2011 № 11н дает определение инвестиционной деятельности. Согласно п. 10 ПБУ 23/2011 инвестиционными операциями (инвестиционной деятельностью) организации признаются операции, связанные с приобретением, созданием или выбытием внеоборотных активов.
К ним, в частности относятся:
— затраты в связи с приобретением, созданием, модернизацией, реконструкцией и подготовкой к использованию внеоборотных активов, в том числе затраты на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы;
— начисление процентов по долговым обязательствам, включаемым в стоимость инвестиционных активов в соответствии с ПБУ 15/2008;
—продажа внеоборотных активов;
— платежи в связи с приобретением акций (долей участия) в других организациях, за исключением финансовых вложений, приобретаемых с целью перепродажи в краткосрочной перспективе;
—продажа акций (долей участия) в других организациях, за исключением финансовых вложений, приобретенных с целью перепродажи в краткосрочной перспективе;
— предоставление займов другим лицам;
— возврат займов, предоставленных другим лицам;
— приобретение долговых ценных бумаг (прав требования денежных средств к другим лицам), за исключением финансовых вложений, приобретаемых с целью перепродажи в краткосрочной перспективе;
— продажа долговых ценных бумаг (прав требования денежных средств к другим лицам), за исключением финансовых вложений, приобретенных с целью перепродажи в краткосрочной перспективе.
То есть ПБУ 23/2011 говорит об инвестиционной деятельности, как об операциях с внеоборотными активами организации — основными средствами, нематериальными активами, долгосрочными финансовыми вложениями.
Таким образом, исходя из требований Закона № 39-ФЗ и ПБУ 23/2001 инвестиционными для организации следует признать тот договор, который повлечет за собой изменение величины ее внеоборотных активов, отражаемых в I части актива бухгалтерского баланса.
То есть инвестиционный договор купли-продажи объекта основных средств, инвестиционный договор подряда на строительства объекта основных средств, инвестиционный учредительный договор, и т. д., и т. п., и пр.
Но будет ли этот договор также инвестиционным и для партнера?
Далеко не всегда.
Если приобретается объект основных средств, то продаваться может не только основное средство (уже бывшее в эксплуатации), но и товар, и готовая продукция. То есть в для покупателя этот договор в любом случае будет однозначно инвестиционным, а для продавца — в зависимости от того, что именно он продает — как инвестиционным, так и договором по обычному виду деятельности.
При заключении договора подряда на строительство основного средства инвестиционным договор будет только для заказчика. Для подрядчика не имеет значения, как примет заказчик к учету построенный объект — основным средством, либо имуществом, предназначенным для последующей продажи (готовой продукцией). Хоть тушкой, хоть чучелом, все равно для подрядчика это договор по обычному виду деятельности.
Учредительный договор по созданию новой организации, либо по приобретению доли в уставном капитале уже действующей также будет являться для собственника этого капитала инвестиционным. Он приобретает долгосрочное финансовое вложение, то есть внеоборотный актив.
Для учреждаемой организации данный договор можно признать инвестиционным только в том случае, когда уставный капитал будет оплачен основными средствами — задолженность учредителя погашается внеоборотным активом.
Вот здесь-то внес свою лепту в заблуждение народа и подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ.
В нем сказано, что не признается реализацией для целей налогообложения передача имущества, носящая инвестиционный характер.
На этом большинство организаций останавливается и говорит: — Ага! Мы договор назвали инвестиционным. Согласно ему передаем за плату имущество другому лицу. Следовательно, выбытие имущества реализацией не признаем. От поступающих денег, как от инвестиционного вклада (ведь мы его так назвали), налогов тоже не платим.
То есть от совмещения определений Закона № 39-ФЗ и ст. 39 НК РФ приходят к выводу, что передача имущества (а точнее — объекта недвижимости) по договору, названного инвестиционным, не признается реализацией и НДС не облагается*.
*Говорят, что израильские биологи работают над скрещиванием арбузом с тараканами. Будет очень удобно — при разрезании арбуза косточки сами разбегутся.

[Server56]

Но недочитывают, что написано в круглых скобках: — в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов.
То есть не признается реализацией выбытие имущества, если в обмен на него принимается к учету финансовое вложение — доля в уставном или складочном капитале, вклад в простое товарищество, пай в кооперативе и т. д.
Это подтверждает и под. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ. Согласно ему у организации, вносящей имущество в оплату уставного капитала (пая) не возникает ни налогооблагаемой прибыли, ни убытка. Совершенно логично, так как выбытие этого имущества в обмен на акции, доли, или пай, носящее инвестиционный характер, не признается реализацией.
Передача же имущества в обмен на денежные средства, или на другое имущество, пусть и по договору, названному сторонами инвестиционным, все-таки должна быть признана реализацией для целей налогообложения, хотя это и обязывает стороны договора к уплате налогов.
Так что при вопросе, начинающимся со слов: — А вот мы заключили инвестиционный договор… автор собирает волю в кулак, дабы не уподобиться О. Бендеру, и просит уточнить, какой именно.
Верещагин С. А., независимый эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения

[Kost]

А где тут "язвительность и злые шутки"? Вполне логичные рассуждения. Разработчики постановления из ВАС видимо так же и рассуждали, но перечень видов договоров оставили открытым. Что тоже понятно, т.к. п.2 ст.421 ГК пока никто не отменял. По мнению одного из разработчиков "В постановлении № 54 как раз и была предпринята попытка вернуть "инвестиционные договоры" в лоно хорошо известных, устоявшихся цивилистических конструкций. В постановлении, по сути, устанавливается презумпция, что пока не доказано иное, инвестиционный контракт является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. По моим представлениям, в 95% случаев то, что называется инвестконтрактом, — это как раз и есть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Даже то, что мы называем долевым участием в строительстве – это тоже купля-продажа, только специфическая, со своими условиями заключения такого договора, специальными требованиями к продавцу – эта идея прослеживается в пункте 11 постановления" ссылка удалена. Кстати, предварительный договор они тоже совсем не отрицают, только с полной или существенной оплатой. Но это все на будущее, а вот что делать с уже заключенными договорами? Засада...

[Server56]

вот что делать с уже заключенными договорами? Засада...

Что делать, что делать?
Сухари сушить.
Господа налоговики не раз уже пытались начислять НДС с поступивших средств по "инвестдоговорам". Суды частенько отказывали.
Теперь, увы, не посмеют.
Так что, не дожидаясь наездов, все, что отражали по счету 86, на 62, и НДС с авансов.
Но вот нужно ли подавать уточненки и платить пеню? Юристы пусть поизгаляются, мол, в свете постановления № 54, с учетом новых обстоятельств...
Давно об этом говорил, но меня мало кто слушал (это я злорадствую )

[Kost]

Юристы пусть поизгаляются

Типа... сами создали проблему теперь пущай героически ее преодолевают

[Server56]

[Server56]

Даже то, что мы называем долевым участием в строительстве – это тоже купля-продажа, только специфическая, со своими условиями заключения такого договора, специальными требованиями к продавцу

при купле-продаже переходит право собственности. При долевом участии в строительстве у дольщика оно возникает, как у первого правообладателя. Так что это не купля-продажа, а подряд с полной предварительной оплатой. Но минфин так всем своими письмами задурил голову, да еще плюс эти нововведения в п. 3 ст. 149 НК (подп. 23.1), что скоро у всех крышу снесет полностью.
Шестой год пробиваю идею приравнять передачу квартиры дольщику по акту к ее реализации. То есть реализация квартиры - это не только переход права собственности, но и передача ее, как результата выполненных работ. Тогда все (!) проблемы юыли бы сняты. Но

[Kost]

При долевом участии в строительстве у дольщика оно возникает, как у первого правообладателя. Так что это не купля-продажа, а подряд с полной предварительной оплатой.

Позволю себе наглость не согласиться
Если застройщик - подрядчик, то физик - заказчик работ.
В этом случае придется ответить на такой вопрос.
Как физик (заказчик по договору подряда) будет выполнять одну из своих обязанностей - Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок.
По 214-ФЗ не получается. ИМХО

[Server56]

Как физик (заказчик по договору подряда) будет выполнять одну из своих обязанностей

Но обязательные условия договора подряда, при невыполнении которых договор не считается заключенным, не содержат обязанности выполнять стройку только на земле заказчика.
Здесь стройка идет на земле подрядчика, права на которые передаются вместе с объектом недвижимости заказчику.
Вообще-то застройщик не подрядчик, а генподрядчик.
На одном семинаре дама возражала мне, что он не может быть генподрядчиком, так как у него нет лицензии, и только по этой причине.
Ф. А. Гудков назвал договор по долевке договором подрядного типа.
Но все основные признаки есть.
1.Застройщик заключает договор от своего имени на возведение объекта недвижимости для другого лица.
2.Предмет договора (ТТХ квартиры) должен быть четко определен.
3. Сроки обязательно должны быть указаны.
4. Результат работ (квартиру) застройщик передает от своего имени.
5. Право собственности не передается, а возникает у дольщика, как у первого правообладателя.
Все обязательные условия договора подряда.
наличие прав на землю у заказчика обязательным условием договора подряда не является.
Согласны?

[Kost]

Ф. А. Гудков назвал договор по долевке договором подрядного типа.

А вам не кажется, что такое мнение Гудкова чем-то смахивает на заявление Бевзенко?

Даже то, что мы называем долевым участием в строительстве – это тоже купля-продажа, только специфическая, со своими условиями заключения такого договора, специальными требованиями к продавцу

[Server56]

Купля-продажа - это передача уже имеющегося права собственности на изготовленную вещь. Квартиру нужно изготовить, оформит на нее право собственности и потом продать.
По долевке (как и по договору подряда) у застройщика (как и у подрядчика) никаких прав на квартиру нет, есть только обязанность ее передать.
Аналогия - покупка штанов в магазине и заказ их в ателье.

[Kost]

Купля-продажа - это

Я в курсе, но мне не понятно стремление подтянуть ДДУ под подряд. Зачем? Смысл в чем?
Мы немного отвлеклись от темы, но в Постановлении № 54 есть ответ ИМХО

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

[Аноним]

Что делать, что делать?
Сухари сушить.
Господа налоговики не раз уже пытались начислять НДС с поступивших средств по "инвестдоговорам". Суды частенько отказывали.
Теперь, увы, не посмеют.
Так что, не дожидаясь наездов, все, что отражали по счету 86, на 62, и НДС с авансов.
Но вот нужно ли подавать уточненки и платить пеню? Юристы пусть поизгаляются, мол, в свете постановления № 54, с учетом новых обстоятельств...
Давно об этом говорил, но меня мало кто слушал (это я злорадствую )

Ждем Минфина и суд. практики.

[Server56]

Ждем Минфина и суд. практики.

Минфин, как всегда, к весне выдаст что-нибудь умное. Хотя здесь выгода налоговиков, и, думаю, будет настаивать на начислении НДС.
А судебная практика сложится только к концу 2012 года.
Но Постановление многозначного толкования не допускает. Предоплата она и есть предоплата.

[Server56]

Я в курсе, но мне не понятно стремление подтянуть ДДУ под подряд. Зачем? Смысл в чем?

Смысл в том, что не будет этого непонятного толкования, экономии застройщика и прочей лабуды.
Есть договор подряда на строительство квартиры, как отдельного объекта недвижимости.
Получаемые средства - аванс.
Так как реализация квартиры (передача ее дольщику) не облагается НДС, то и аванс НДС не облагается.
Все затраты на строительство квартиры - расходы застройщика (как генподрядчика).
На момент передачи квартиры дольщику (ее передачи по акту), определяем доход и списываем расход.
Результат - прибыль или убыток - увеличивает или уменьшает налогооблагаемую прибыль. Все просто и понятно.

[Тишина]

Есть договор подряда на строительство квартиры, как отдельного объекта недвижимости

ну не как это не подряд уж очень много различий и отличий.

Так как реализация квартиры (передача ее дольщику) не облагается НДС, то и аванс НДС не облагается.

ну застройщики еще и нежилье строят и платить НДС что-то как то не хочется.

[Server56]

уж очень много различий и отличий

Только одно - права на землю.
Но в главе 37 ГК не говорится однозначно, что прав на землю должны быть у заказчика, а только подразумевается.
Все другие условия ДДУ могут или обязаны быть в договоре подряда.

ну застройщики еще и нежилье строят и платить НДС что-то как то не хочется.

А придется с 01.01.2011 Законом 245-ФЗ внесены изменения в подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК. Приводится понятия объекта производственного назначения. Написано убого, но, думаю, под ним будут пониматься именно нежилые помещения (кроме машиномест).
Уже написал статью на эту тему.
Модераторы, ау. Разместить?

[Svetishe]

Модераторы, ау. Разместить?

без названий изданий и издательств

[Server56]

Приз в студию!, пардон, статью читателям!

Новые изменения для застройщиков

Федеральным законом от 17.07.2011 № 245-ФЗ вновь изменен порядок уплаты налога на добавленную стоимость застройщиками, привлекающими для возведения многоквартирных домов и других объектов недвижимости средства граждан и организаций по договорам об участии в долевом строительстве.
И вновь, как и год назад, не совсем внятная формулировка не дает однозначного ответа на вопрос — как и в каком порядке застройщики должны платить НДС по свой деятельности.
Напомним читателям, что с 01.01.2010 услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) освобождены от налога на добавленную стоимость.
Эту льгота им дарована подп. 23.1 п. 3 ст.149 НК РФ в редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ.
Но еще год назад автор уже высказывал недоумение, что же законодатели изволят понимать под строительством объектов производственного назначения.
Вышеупомянутым Федеральным законом № 245-ФЗ, установлено, что с 01.10.2011 (датой вступления в силу изменений) под объектами производственного назначения будут пониматься объекты недвижимости, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Таким образом, начиная с IV квартала текущего года, застройщик будет обязан начислить НДС со стоимости своих услуг при передаче дольщику таких объектов.
Но какие производственные объекты могут находиться в многоквартирном жилом доме?
Первый (цокольный) этаж дома, как и полуподвальные помещения, может быть отдан под офисы, небольшие торговые точки, парикмахерские и пр. Кроме того, в доме могут быть предусмотрены и места для парковки автомобильного транспорта его обитателей.
Дольщик — физическое лицо, приобретающий квартиру плюс машиноместо, будет их использовать для удовлетворения своих личных потребностей — жить в этой квартире и парковать свой автомобиль. Следовательно, ни квартиру, ни место для автомобиля в этом случае нельзя признать объектами производственного назначения. Но что делать, если физическое лицо приобретает квартиру в так называемых инвестиционных целях — для ее перепродажи или сдачи в наем (что является оказанием услуг)? Отслеживать дальнейшее использование переданного дольщику объекта, на который тот оформит собственность, в задачи застройщика не входит, и обязать его делать налоговые органы не могут.
Таким образом, квартиры и места для парковки автомобилей, переданные дольщикам-физическим лицам, по мнению автора, объектами производственного назначения не являются и НДС при их передаче застройщик платить не обязан.
Аналогичный договор — на квартиры и машиноместа для парковки с застройщиком может заключить и организация. Приобретает она эти квартиры (плюс парковку) чаще всего для последующей продажи, то есть для получения дохода от продажи оборотного актива. Но никто не мешает собственнику эту квартиру, после того, как он ее приведет в божеский вид, сдавать в аренду (наем) или использовать как служебную. Таким образом, принятая от застройщика квартира будет приносить доход, как внеоборотный актив, в течение длительного периода времени. То есть, исходя из формального прочтения добавленного в подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ абзаца, данная квартира становится объектом производственного назначения. Однако застройщик не имеет возможности, да и не вправе, как и в ситуации с дольщиком-физиком отслеживать дальнейшее использование этого жилого помещения его собственником.
Таким образом, и при передачи квартиры (и парковки) дольщику-юридическому лицу, по мнению автора, у застройщика не возникает обязанности в начислении НДС.
А вот с нежилыми помещениями (под офисы, магазинчики, парикмахерские и пр.) ситуация еще хуже. Договоры на них, в основном, заключают организации либо индивидуальные предприниматели. Но вот для каких целей — застройщику сие не ведомо. Если собственник такого помещения разместит там свой офис или торговую точку, то вопросов нет, передается помещение (объект) производственного назначения. Застройщик на дату подписания приемопередаточного акта определяет стоимость своих услуг, в том числе и сумму налога на добавленную стоимость.
Но никто не запрещает (и не может запретить) этому дольщику не принимать к учету данный объект недвижимости как основное средство, а сразу выставить его на продажу, как товар. Что в этом случае передал ему застройщик — объект производственного назначения или нет?
Договор тот же самый. Отслеживать дальнейшее использование переданного объекта застройщик и не вправе, и не в состоянии. Начислять НДС со стоимости своих услуг застройщику, либо не начислять.
По мнению автора, налоговые органы и чиновники Минфина будут настаивать на том, что офисные и торговые помещения в любом случае попадают под определение объектов производственного назначения, независимо от их дальнейшего использования. Хорошо это для застройщика или нет, сказать трудно.

Верещагин С. А., независимый эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения.

[Тишина]

Только одно - права на землю.

Пройдемся по ГК.

Статья 743
«Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.»
В ситуации Дольщик и Заказчик-Застройщик это не работает.
Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию
1. «Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии …..........»
Дольщик не вправе вносить изменения в тех. документацию, его выбор не может быть дальше, чем предлагаемое разнообразие недвижимости данным застройщиком по конкретной тех. документации. У него особого выбора то нет - даже в выборе конкретной квартиры. Выбор дольщика только в выборе Застройщика и его проекте и все.
Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда
1. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
2. Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.
Без комментариев.
Статья 753. Сдача и приемка работ
1. Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке
Хорошо было бы, если ввод в эксплуатацию подписывали дольщики.
Помимо этого открытие регистрации ДДУ в Рег.палате с оформлением плана создаваемого объекта, открытие регистрации для права собственности все это делает Застройщик.

2. Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда

Ну да. Это тоже было бы не плохо.

[Server56]

Но отсутствие этих условий в договоре не делает договор подряда незаключенным. Тем более, что практически везде указано,

если иное не предусмотрено договором строительного подряда

То есть опять таки ДДУ договор подряда с особыми условиями.
по сути дела - недвижимость можно строить либо для себя, либо для дяди.
Строим для себя - возведение объекта основных средств, то есть кап. вложения, они же - инвестиционная деятельность.
Строим для дяди - два варианта.
1. Имя его еще неизвестно. Построили, оформили право собственности, выставили на продажу. От производства тракторов или пирожков отличается только тем, что трактор или пирожки = движимая продукция, а дом в целом или квартира - недвижимая.
Значит, счет 43 когда продукция, а все затраты по ее производству - счет 20 (08 никаким боком и рядом стоять не должен, он для основных средств, а не для недвижимости.)
2. Дядя пришел на стадии строительства или до его начала. строим конкретно для него. Изготавливаем вещь под заказ. Пусть и недвижимую. Изготовление вещи под заказ - договор подряда (ст. 702 ГК).
Остальное уже детали, сути договора не меняющие.
Какие еще могут быть варианты?
Я не вижу.

[Тишина]

Но отсутствие этих условий в договоре не делает договор подряда незаключенным

отсутствие этих условий, дает право обозвать этот договор как угодно: купля-продажа, можно агентирования, чем не агентирование? Застройщик агент, работает за вознаграждение. Бредить можно до бесконечности.
Все эти не существенные условия, являются существенными, для ДДУ и отличают его от других договоров гражданско-правовой деятельности, а подтягивать в узкие рамки Гражданского кодекса поименованных договоров – это не правильно, не возможно всю жизнь и деятельность хозяйствующих субъектов загнать под десять видов договоров. Застройщик, может совмещать кучу функций и конечный результат может получиться каким угодно и кап.вложением и товаром, и не всегда это определяется на первоначальном этапе.

[Server56]

подтягивать в узкие рамки Гражданского кодекса поименованных договоров – это не правильно, не возможно всю жизнь и деятельность хозяйствующих субъектов загнать под десять видов договоров.

ГК тем и хорош, что формализует финансово-хозяйственную деятельность. И все виды договоров попадают либо под определение какого-либо вида договора в ГК, либо под смешанный договор.
Единственное, чего нет в ГК - договора безвозмездной передачи, не являющегося договором дарения.

Застройщик, может совмещать кучу функций

Но в любом случае при ДДУ он от своего имени, и только от своего заключает договор на возведение объекта недвижимости, и от своего имени, и только от своего, передает результат (квартиру или иное помещение) дольщику. Строит сам или нет, на форму договора и его исполнение это не влияет.
А

конечный результат может получиться каким угодно и кап.вложением и товаром, и не всегда это определяется на первоначальном этапе.

Но в этом случае меняются и стороны договора. Точнее, если на выходе по каким-то квартирам будут кап вложения или продукция (не товар!), то второй стороны у застройщика нет. Дольщик ушел.
Или я не прав?

[Тишина]

Единственное, чего нет в ГК - договора безвозмездной передачи, не являющегося договором дарения

не припомню сделок Репо (может не права). Всякие аутсортинги, консалтинги и т.д.

меняются и стороны договора. Точнее, если на выходе по каким-то квартирам будут кап вложения или продукция (не товар!), то второй стороны у застройщика нет. Дольщик ушел.
Или я не прав?

Застройщик может быть и инвестором в определенной доли не 100%. А если реально все не продали на этапе строительство, при желании застройщика все продать до сдачи объекта, но он все построил и сдал и волей не волей стал соинвестором , без такого намерения. Или можно как то построить пять квартир на десятом этаже в воздухе по заданию Дольщика (заказчика по Вашему)? а остальное не строить – никто не нанимал.

[Server56]

Всякие аутсортинги, консалтинги и т.д.

Есть еще клининг, мувинг, аутстаффинг.
По русски все это - оказание разных услуг.
А с понятие "инвестор" осторожнее, очень оно широкое и неопределенное.