Уважаемые коллеги, подскажите по следующему вопросу:
Покупатель и продавец недвижимости заключили между собой договор аванса, в котором прописаны штрафные санкции по отношению к покупателю, если он откажется от сделки в размере аванса.
Покупатель от сделки отказывается и утверждает, что он может отсудить аванс полностью несмотря на прописанные в договоре штрафные санкции.
Он прав?
прям именно такой договор? И что является его предметом?Сообщение от oleg-s
Творю, но за последствия не...
Договор именно "договор аванса".
Но в нем прописано, что в случае отказа покупателя от сделки продавец имеет право обязать покупателя совершить сделку, либо взыскать штраф в размере аванса. Вот мне интересно, на сколько с точки зрения судопроизводства эти права прописанные в "договоре аванса" можно применить.
Предмет договора квартира. Покупатель ссылается на финансовый кризис и отказывается ее покупать.
Договор аванса не является разновидностью обеспечения исполнения обязательств и не требует предварительного заключения какого-либо договора, который он должен обеспечивать. Сторона, которая внесла аванс имеет право требовать возвращения всей суммы аванса, даже в том случае, если он в одностороннем порядке отказался от исполнения договора.
Всякий предварительный платеж по существу является авансом, если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что этот платеж - задаток.
Название задаток тоже ничего не дает, вот статья с одного из правовых сайтов:
Таким образом задаток не будет считаться задатком до заключения основного договора.Правомерно ли внесение задатка по предварительному договору — вопрос спорный. В арбитражной практике можно встретить абсолютно противоположные мнения. Судите сами.
Первая точка зрения - условие о задатке может содержаться в предварительном договоре. Например, ФАС ЗСО в Постановлении от 17.12.2008 N Ф04-7658/2008 (17256-А27-44) отклонил довод о невозможности использования задатка в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору, поскольку в нем стороны согласовали условия о задатке в счет причитающихся платежей по основному договору. А в Постановлении от 30.09.2008 N А65-362/08 ФАС ПО назвал необоснованным вывод судов нижестоящих инстанций о том, что задаток выполняет обеспечительную функцию в денежных обязательствах, следовательно, не может применяться к предварительному договору, поскольку последний не порождает имущественных обязательств. По смыслу ст. 380 ГК РФ задаток является способом обеспечения обязательства, которое не обязательно является денежным.
Мнение о том, что платежи по предварительному договору могут являться задатком, высказано и в Постановлениях ФАС ЗСО от 21.01.2004 N Ф04/297-2312/А45-2004, ФАС МО от 17.10.2005 N КГ-А40/9765-05
Вот аналогичную ситуацию нашел:
Мы летом внесли аванс за земельный участок. Не смогли его купить. Но в договоре о внесении аванса было сказано, что аванс (в случае невыхода на сделку по нашей вине)не возвращается. Просто так. Не штраф, не пеня, не задаток- а просто в этом случае аванс не возвращается. Подали в суд на взыскание аванса с риелторской конторы. Суд первой инстанции проиграли.
Не ту цитату вставил, вот правильная:
Однако в арбитражной практике имеет место и другая точка зрения: соглашение сторон о задатке в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству. Так, например, в Постановлении ФАС ЗСО от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004 рассматривалась следующая ситуация: в предварительном договоре стороны со ссылкой на ст. ст. 380, 381 ГК РФ предусмотрели, что истец перечисляет сумму задатка в обеспечение заключения договора (обеспечивается исполнение самого предварительного договора). Кроме того, в будущем основном договоре он выполнит платежную функцию. Вывод суда был таков. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он порождает только обязательство заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализованы быть не могут. Указание в договоре на то, что переданная сумма при заключении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен.
имхо-по 421 можно трактовать
И ваш вывод по 421-й?
oleg-s, в вашем соглашении как звучит сам предмет (желательно дословно)?
Стороны заключили договор о нижеследующем:
1. Покупатель передает аванс в размере .....
2. Аванс является формой обеспечения обязательств, в случае отказа покупателя от сделки обратно не возвращается.
3. Продавец обязуется продать принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру за столько-то
4. Покупатель обязуется купить квартиру за столько-то
...
8. Продавец в праве в случае уклонения покупателя от сделки принудить его к совершению сделки по ст 445 ГК РФ, либо взыскать штраф в размере аванса.
Вот приблизительно так.
имхо-задаток чистой воды. Воля сторон была направлена на установление обеспечения именно в виде задатка, но криво прописанная в соглашении. В суде нужно будет это доказывать.
пока считаю, что не подлежит возврату при условии, что объект (квартира) прописан в соглашении о задатке подробно (позволяет установить на какой объект стороны распространяли свою "волю") и есть письменный(!) отказ покупателя от совершения сделки
Объект прописан очень подробно, также как и стороны соглашения. С этим проблем не будет.
Письменного отказа пока нет, есть только телефонный звонок, в котором некто, представившийся покупателем выразил свое желание отказаться от сделки, при этом сказал, что все равно отсудит аванс. При этом заявил, что моральная сторона дела его не интересует, для него существует только бизнес. А то что продавец при подготовке документов понес расходы, ему плевать.
ну расходы вычтите и разницу отдайте
Я так и предлагал, но покупатель не согласен.
oleg-s, если срок сделки установлен-пишите "оферту" "во исполнение...бла-бла.. предлагаю в срок до ____ заключить договор купли-продажи". Отправить с описью вложения и с уведомлением
Я уже думал над этим, но такое это муторное занятие споры разгребать, руки не подымаются. Но деваться некуда, будем писать.
Спасибо за ответы.
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
Ответить с цитированием
