В аренду незарегастрированное помещение

[Юлия Калина]

Помещение (не жилое) куплено по ДДУ (договор долевого участия) компанией А. Собственность на это помещение будет получено в феврале 2012.
В данный момент у компании Б заключен предварительный договор аренды с А и компания Б сделала ремонт в этом помещении и эти затраты должны быть зачтены в счет аренды ...

Сейчас А хочет продать это помещение компании С..но пока нет регистрации и между ними рождается предварительный договор купили-продажи и акт пользования...можно ли так?
Компания С хочет сдать в аренду это помещение Б уже сейчас.

Реально ли все это? какие заключить договора, чтобы Б мог арендовать помещение и номально относить на затраты?

ведь у будущего продавца нет собственности... но он уже "продает С", а С сдает Б...

[SkullLaugh]

Помещение (не жилое) куплено по ДДУ (договор долевого участия) компанией А. Собственность на это помещение будет получено в феврале 2012.

Если оставить в стороне все хотения, незыблемой глыбой встанет один факт - дом ещё не сдан (или сдан, акт сдачи в эксплуатацию застройщиком подписан?), собственность не получена, квартиры НЕТ.

А значит, пока квартиры нет, вещные права на квартиру возникать и передаваться не могут.

Идём дальше по сложившейся ситуации.

В данный момент у компании Б заключен предварительный договор аренды с А и компания Б сделала ремонт в этом помещении и эти затраты должны быть зачтены в счет аренды ...

Предварительный договор аренды Б у А возможно заключить. Он у Вас предусматривает расходы на ремонт в счёт будущей арендной платы? Тогда мне такой договор представляется как смешанный - в части ремонта это договор подряда компании Б (подрядчик) перед А (заказчик) с условием оплаты работ взаимозачётом услуг по договору аренды. То есть исходя из этой трактовки расходы на ремонт можно учесть при исчислении налоге на прибыль, а стоимость ремонта нужно учесть в составе доходов. Не забыть начислить НДС и отразить у компании Б образовавшуюся дебиторскую задолженность компании А перед ней в размере произведённого ремонта.

Компания А же расходы на ремонт включает в стоимость формируемого актива (право требования на строящуюся недвижимость), учитывает у себя кредиторскую задолженность компании Б на сумму ремонта.

Сейчас А хочет продать это помещение компании С..но пока нет регистрации и между ними рождается предварительный договор купили-продажи и акт пользования...можно ли так?
Компания С хочет сдать в аренду это помещение Б уже сейчас.

Передача прав по договору долевого участия производится путём переуступки. Договор переуступки, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации. При переуступке прав по ДДУ от компании А компании С следует увеличить стоимость как минимум на сумму расходов на ремонт, принятых от компании Б, чтобы компания С компенсировала их компании А.
И ещё раз – уточните, сдан дом или нет. В случае, если он сдан, но не оформлены ещё документы на право собственности, возможно, логика будет другой.

Предварительный договор аренды Б у А, наверное, нужно расторгнуть. Заключить новый предварительный договор Б у С. Оставшуюся дебиторскую задолженность по ремонту А перед Б компания Б переуступает компании С – образуется долг компании С перед Б на стоимость ремонта (который потом будет зачтён в счёт арендной платы), а компания С зачтёт появившуюся у неё дебиторку в отношении компании А на сумму ремонта в счёт расчётов по переуступке ДДУ (а мы помним, что она была увеличена на сумму расходов по ремонту).

А что же касается возможности использования и начала сдачи в аренду нежилого помещения, которого ещё нет, тут Вам вряд ли кто-то подскажет… Ну нет его ещё, и, как бы не хотели директора, не появится раньше срока.