Покупка недвижимости (вопросы)

[ПокаНеГлавныйБух]

Добрый день, прошу помощи
Хочу купить "квартиру"
Общий расклад такой: имеется участок земли, собственник - 1 физ.лицо, статус земли - з.нас.пунктов, для постоянного проживания.
Собственник участка построил "многоквартирный" многоэтажный дом на 8 квартир. Сначала зарегистрировал его как жилой дом (один, целый). Потом начал выделение "квартир", зарегистрированы они как "часть жилого дома", имеют отдельный рег.номер, на плане выделены. Входы квартир выходят на общие площадки, имеется общая лестница, и подвал, где проложены все коммуникации.
Сейчас получается, что при продаже квартиры, общие лест.площадки, подвал с коммуникациями и все остальное остается принадлежать этому человеку. В последствии, он планирует продать все квартиры (части жилого дома) и оставить за собой право собственности на "места общего пользования" (площадки, лестницу и подвал, в котором все коммуникации). В подвале он собирается что-то хранить, но жить он в этом доме не будет. Не знаю, возможно ли там конструктивно выделить зону коммуникаций и обеспечить туда беспроблемный доступ и отдельно выделить его подвал...
По земле - делить офиц. не планируется, будет продажа невыделенной доли участка под домом.
Вопросы:
1- как лучше оформить такой дом и реально сделать это - вывести его в статус многоквартирного дома и перевести землю и обществ.места в общую долевую собственность?
2-если собственник не захочет вносить изменения в схему - какие дальше могут возникнуть трудности из-за владения им общими территориями?
3-удасться ли при такой схеме создать что-то типа ТСЖ?
Всем спасибо

[B@lex]

Сейчас получается, что при продаже квартиры, общие лест.площадки, подвал с коммуникациями и все остальное остается принадлежать этому человеку.

В последствии, он планирует продать все квартиры (части жилого дома) и оставить за собой право собственности на "места общего пользования" (площадки, лестницу и подвал, в котором все коммуникации).

Устанет за собой оставлять. ст. 36 ЖК РФ. Общая долевая собственность соббственников квартир. Извините за тафтологию.

[ПокаНеГлавныйБух]

Спасибо,
но они не оформлены как места общего пользования, они остаются оформлены как его часть жилого дома. По сути он просто распродал свой дом по частям и часть оставил себе...
По идее, мы должны, наверное, как-то инициировать этот перевод в общую собственность? Например - предложить ему продать... А если он отказывается? - принудительно можно его обязать? Или принудительно он максимум что обязан - предоставить нам право безвозмездного пользования?

[legalaw]

А какая общая собственность?
Пока это не многоквартирный дом.
Нормы ЖК РФ об общей собственности на места общего пользования здесь не применимы, пока не изменится статус частей на квартиры.

Согласно статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а площадь части земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившийся порядок пользования земельным участком.

Хотите сказать что собственник дома утратит право на него при переходе права собственности на все части другим лицам?
Полагаю,что это так. Есть постановление пленума ВАС № 64 от 23.07.2009. Там, правда, речь идет о здании. Но общие принципы те же.

_________________________________
www.volsk-pravo.ru
_______________________

[B@lex]

Хотите сказать что собственник дома утратит право на него при переходе права собственности на все части другим лицам?
Полагаю,что это так.

Чего сами спрашиваете. Сами отвечаете.

Но общие принципы те же

[ПокаНеГлавныйБух]

А какая общая собственность?
Пока это не многоквартирный дом.
Нормы ЖК РФ об общей собственности на места общего пользования здесь не применимы, пока не изменится статус частей на квартиры.

ок, с землей более-менее понятно
а что с долями делать? можно ли перевести дом из частного владения в статус многоквартирного дома?
и вопрос про доступ к квартирам через коридор хозяина, и доступ в подвал к коммуникациям... он обязан предоставить нам доступ безвозмездно и не ограниченно?

[B@lex]

и доступ в подвал к коммуникациям... он обязан предоставить нам доступ безвозмездно и не ограниченно?

Да в многоквартирном доме, в нежилых помещениях - это общая долевая собственность! Если она необходима для использования более 1 помещения.

[legalaw]

Я бы советовал обратится к жилищному законодательству и глубже проанализировать, что такое часть дома, а что такое квартира.
Пункт 3 ст. 16 дает определение понятию "квартира".
Так вот, если части дома соответствуют этому определению (прямой выход в помещения общего пользования и т.п.) - это по сути квартира.
Под частью дома все же понимается несколько иное, это то же что и дом.
Остается только договорится собственником дома об изменении назначения объекта кап. строительства. А это уже ГрК.

[ПокаНеГлавныйБух]

Всем большое спасибо

[B@lex]

Под частью дома все же понимается несколько иное, это то же что и дом.

Я бы заказал кадастровый паспорт на "квартиру-часть дома" с экспликацией. Если в нем есть слово "жилое помещение" больше не к чему бы не апеллировал. Мало того сами указали ссылку Пост ПВАСи ...и практика по этому вопросу очень богатая.