Уступка права требования и перевода долга на приобретение квартиры

[Julia7777]

Уважаемые, форумчане! Помогите пожалуйста:

Организация - подрядчик СМР
Что имеем:

В 2011г. наша организация выполняла СМР. Заказчик расплатился квартирой, не сданной в эксплуатацию. Был заключен предварительный договор на покупку квартиры. В результате взаимозачета была закрыта задолженность Заказчика перед нашей организацией и определен оплаченным аванс по Предварительному договору покупки квартиры в размере 5 млн.руб.( без НДС).
После этого нашей организацией с физическим лицом был заключен договор уступки права требования и перевода долга на сумму 4,5 млн.руб. (без НДС). 29 июня 2012г. деньги поступили на наш р/счет. 2 июля 2012г. был составлен акт приемки-передачи права по этому договору.

Мои действия:
2 июля я выписываю счет-фактуру на 4,5млн.руб. (без НДС) и отражаю реализацию: Д-62.1 К-91.1 - 4,5 млн.руб. и Д-91,2 К 60.1 -5,0 млн.руб.
Получается убыток от сделки - 0,5 млн.руб.
В Налоговом учете все аналогично, расходы уменьшают прибыль сразу и в полном объеме.
В книге продаж проходит сумма 4,5 млн.руб. без НДС.
В Декларации по НДС В разделе 3 в строке 010 (Реализация) в графе Налоговая база отражается эта сумма, строке 10 и графе Сумма НДС - не отражается, т.к. без НДС. Раздел 4 не заполняется.
Ведется раздельный учет входного НДС (в процентном соотношении от выручки с НДС и без НДС) по общехозяйственным расходам (аренда, канц.товары, ...) в 3 квартале 2012 года.
В ИФНС никаких документов кроме Декларации по НДС не представляю.

Вопрос:
1. Все ли правильно????
2. Раздел 4 в Декларации не заполняется?????

Заранее спасибо!!!!

[VictorSVL]

Как-то не совсем понятны начальные условия...
Я так понимаю, что Ваша фирма выполнила СМР на 5 млн. руб., которые были засчитаны как аванс по предварительному договору на покупку квартиры, а потом вы продали право заключить договор частному лицу за 4.5 млн. руб. ? Так ? Или я что-то неправильно понимаю?

[Julia7777]

Вы все поняли совершенно правильно! Все именно так!

[VictorSVL]

Ой,
Julia7777,
прошу прощения. что сейчас буду вносить в вашу душу сомнения. но лучше сейчас. чем тогда, когда изменить будет уже ничего нельзя.
Тут такое дело.
Вначале фирма выполняет для застройщика ( или как там его обозвали в договоре) СМР на 5,0 млн. руб. Взамен получает предварительный договор- т.е. право заключить в будущем договор на приобретение квартиры. Проблема №1, на которую я не знаю точного ответа- но может подскажут более опытные товарищи- этот договор надо как-то отразить в учете. На какой балансовый счет это отнести- на 41? на 01? Не знаю.
Проблем №2: операция по продаже этого предварительного договора облагается ли НДС или нет? Если отвечать сходу, без дополнительного изучения НК, то ответить не смогу. Julia7777, Вы уверены, что это необлагаемый НДС оборот?

[Julia7777]

Ответ на 1. Обыкновенный взаимозачет Д60,2 К.62,1 ООО Заказчик 5млн.руб. А Предварительный договор никак не отражается в учете, пока нет прихода денег или акта на передачу имущ.прав или квартиры. На 41 нельзя, потому что нечего туда относить, а 08 нельзя потому-что не для собственных нужд.
Ответ на 2. У нас по методу начисления, а т.к. имущественные права не были переданы нам Заказчиком, то НДС к начислению здесь не возникает. При перепродаже:
п. 3 ст. 155 НК РФ, согласно которому при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав., то и нечего облагать.

[VictorSVL]

1. Это не взаимозачет. Вы просто дебеторскую задолженность заказчика по выполненным СМР переквалифицировали в задолженность поставщика ( которая появляется обычно при предварительной оплате). Но получается, что первоначальное требование к Заказчику (оплатить выполненные СМР) прекращено, и оно заменяется на другое требование, вытекающее из предварительного договора- Право на заключение в будущем договора купли-продажи квартиры.
2. Ну если п.3 ст. 155 НК РФ распространяется на Ваш случай, тогда действительно НДС не появляется.
3. Если нет налоговой базы, то зачем 4.5 млн. руб показывать в декларации по строке "Налоговая база"?
4.И зачем вести раздельный учет? У Вас ведь нет необлагаемого оборота, у Вас просто не возникает налоговой базы.

[Julia7777]

Виктор! Огромное Вам спасибо. Скорее всего последую Вашим советам.

[Стройка]

Добрый день. У меня аналогичная ситуация и куча вопросов. Растолкуйте плиз, по подробней.

1. При реализации квартиры физ. лицу на основании Договора уступки прав требования - эта реализации НДС не облагается?
2. Что в счет-фактуре на реализацию этой картиры писать, ведь у нас она нигде не числится? Или эту квартиру надо как-то провести?
3. Доход (убыток) в НУ принимается в момент регистрации Договора в рег.палате? (продали в сентябре, а зарегистрировали в октябре. В декларации по прибыли показывать эту сделку в 4 квартале?)
4. В каком разделе в декларации по прибыли отражать эту сделку?

[Алена 1982]

Добрый день. Буду благодарна за помощь. Такая ситуация, у нас две фирмы А и Б. Обе на УСНО 6% и ЕНВД. Фирма Б должна поставщику за товар 2 млн. руб. А на остатке товара товара на 12 млн. руб. Скажите, пожалуйста, чем нам грозит если мы заключим 3-х сторонний договор уступки права между фирмой А, которая заплатит за фирму Б 2 млн. руб. поставщику, а фирма Б отдаст фирме А весь товар. Будет ли у фирмы А доход? И какие договора нужно заключить между фирмами А и Б? Будет ли это взаимозачет или что-то другое? Спасибо.

[Зета]

а фирма Б отдаст фирме А весь товар. Будет ли у фирмы А доход?

Вы хотели сказать "продаст"? Если оплата будет (хоть деньгами, хоть по взаимозачету), то и доход будет

[Алена 1982]

фирма А продаст товар фирмы Б и заплатит за нее долг. Единственное, что товара больше чем долгов.

[Зета]

Не очень понятно, что вы в итоге хотите, т.к. вариантов много.
Самый простой - фирма А платит за Б поставщику просто в счет отдельного договора займа. Это как бы первый шаг. Дальнейшие шаги по продаже товара и зачетам уже зависят от обстоятельств. Реальный ли товар у вас, какова судьба Б в будущем и т.п. Всё же налог даже с 2млн 6% это 120 тыс.руб. Вы хотите его платить сейчас? А уж с 12млн, если перепродавать остатки с Б на А, еще больше 720тыс.руб

[Алена 1982]

у на с на фирме Б аптеки и мед.центр, на фирме А только аптеки. Обе фирмы на УСНО и ЕНВД. Мы хотим аптеки с фирмы Б перевести на фирму А, а мед.центр оставить на Б. То есть у нас мед.центр останется на Б, а все аптека на фирма А. На фирме Б имеется долг перед поставщиком 2 000 000 руб, товар на сумму 12 000 000 руб., и в подотчете на руках 2 000 000 руб. Подскажите, пожалуйста, как перевести все на фирму А? что мы должны будем заплатить? И какие договоры нужно заключить? Договор переуступки долга, это понятно, а что еще? У нас юриста нет, а я не так уж давно работаю бухгалтером.