Уведомление нового собственника об обременении

[scorch]

Добрый день!
Ситуация следующая:
Было приобретено недвижимое имущество, помещение на первом этаже жилого дома под магазин. Это помещение арендовалось арендатором по договору аренды, во время предварительных переговоров по сделке купли-продажи предыдущий собственник заявил что на момент заключения предварительного договора купли продажи действующих договоров аренды нет, обременения нет. В договоре купли продажи указано что Продавец гарантирует что имущество не заложено, не находится под арестом и свободно от прав третьих лиц, в свидетельстве о регистрации обременение не указано. Фактически арендатор все же присутствует и осуществляет деятельность на этой площади. После оформления в собственность объекта недвижимости новый собственник уведомляет арендатора о необходимости освободить помещение в двухнедельный срок. После некоторой паузы арендатор предоставляет действующий договор аренды помещения сроком на 11 месяцев подписанный им и старым собственником. Старый собственник утверждает что договор фиктивный, составлен с использованием реквизитов ОГРНИП и печатью по которым прекращена деятельность о чем предоставляет уведомление. Несколько вопросов:
1. Должно ли документально быть оформлено уведомление нового собственника о наличии договоров аренды.
2. Должно ли наличие арендатора быть отмечено в актах приема передачи недвижимости либо договоре купли продажи, либо свидетельстве о регистрации.
3. Каким образом новый собственник может быть защищен от возникновения таких ситуаций законодательно?
4. Новый собственник настроен осуществлять торговую деятельность на данной площади самостоятельно, какие действия необходимо предпринять чтобы получить недвижимость в свое распоряжение в кратчайший срок?

[Storn]

1. а указания об отсутствии в ДКП вам не достаточно?
2.

Должно ли наличие арендатора быть отмечено в актах приема передачи недвижимости

нет

либо свидетельстве о регистрации.

так срок 11 месяцев....аренда без регистрации

Каким образом новый собственник может быть защищен от возникновения таких ситуаций законодательно?

если старый собственник утверждает о фиктивности договора аренды, то большие шансы в суде

4. Новый собственник настроен осуществлять торговую деятельность на данной площади самостоятельно, какие действия необходимо предпринять чтобы получить недвижимость в свое распоряжение в кратчайший срок?

в суд

[scorch]

Ок. А указание в ДКП и последующая его госрегистрация открывает мне двери в собственный магазин? Или при заключении сделки купли продажи все риски по поводу договоров аренды менее года лежат на покупателе и документально у него нет защиты от недобросовестного продавца, или подобной нашей ситуации? Просто суд это может быть на годы, а торговать планировали уже сейчас, понеся соответственно расходы на подготовку.

[Storn]

scorch, и тем не менее...вы живете в правовом государстве? значит чтобы освободить помещение вам нужен суд

[scorch]

scorch, и тем не менее...вы живете в правовом государстве? значит чтобы освободить помещение вам нужен суд

Большое спасибо за участие! Ситуация продолжает развиваться. Нам по новому зданию необходимо перезаключить договоры с коммунальными службами и поставщиком электроэнергии. Т.к. в нашем договоре не указано обременения и продавец гарантирует что права третьих лиц не нарушены, мы бы хотели перезаключить договоры поставки услуг и энергии на себя и приостановить потребление электроэнергии. Нам кажется что мы не несем обязательств перед арендатором и имея договор купли продажи без обременении никак с ним юридически не связаны. Возможны ли претензии со стороны арендатора в нашу сторону? Высоки ли риски?

[Storn]

Возможны ли претензии со стороны арендатора в нашу сторону?

возможны

[scorch]

возможны

Чем они могут быть обоснованы?

[Storn]

желанием там остаться

[scorch]

желанием там остаться

А юридически?